Prêt immobilier déjà propriétaire

• Ce qu’il faut retenir sur ce sujet :

  

  • Les propriétaires peuvent emprunter pour un nouveau projet (résidence secondaire, locatif, etc.), leur patrimoine joue en leur faveur.

  • Le taux d’endettement doit rester maîtrisé (≤ 35 %), mais certaines banques acceptent des marges si le reste à vivre est suffisant.

  • Des solutions existent pour optimiser le dossier : courtier, rachat de crédits, augmentation de l’apport, justification des revenus locatifs.

  • Le prêt relais ou l’hypothèque sont des leviers pour acheter sans vendre avant, mais nécessitent une bonne gestion financière.

Souscrire un prêt pour un deuxième bien immobilier

Pour réaliser un investissement locatif ou acheter tout simplement une résidence secondaire en France comme à l’étranger, les foyers se tournent majoritairement vers le crédit bancaire. Pour cela, de nombreuses offres de prêts immobiliers sont disponibles sur le marché, notamment pour les ménages déjà propriétaires d’un ou plusieurs biens.

Il est tout à fait envisageable de souscrire un prêt à l’habitat en ayant déjà acquis une maison ou un appartement. Les propriétaires ont d’ailleurs une chance supplémentaire d’obtenir un financement grâce à leur patrimoine immobilier, à condition d’avoir des revenus suffisants. Les banques considèrent que le risque de non-remboursement est moindre et la garantie fournie par les emprunteurs est un gage de confiance pour l’ensemble des établissements prêteurs.

Le taux d’endettement reste un critère central dans l’analyse d’un dossier de prêt. En général, il ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets mensuels. Toutefois, certaines banques acceptent de dépasser ce seuil si le reste à vivre est jugé suffisant. Pour un propriétaire, il peut être pertinent de faire appel à un courtier afin d’optimiser son dossier et d’envisager des solutions sur mesure.

Les banques peuvent exiger des garanties pour se prémunir contre les risques de non-remboursement. Dans le cas d’un emprunteur déjà propriétaire, plusieurs solutions sont envisageables : l’hypothèque sur un bien existant, la caution d’un organisme ou encore la mise en place d’un nantissement (par exemple d’un contrat d’assurance-vie). L’existence d’un bien immobilier peut constituer un avantage, mais il n’exempte pas d’une analyse rigoureuse des capacités de remboursement.

Stratégies pour améliorer son dossier avant de réaliser sa demande

Pour maximiser ses chances d’obtenir un prêt immobilier lorsqu’on est déjà propriétaire, plusieurs leviers peuvent être actionnés :

• Alléger les charges existantes : rembourser partiellement ou totalement un crédit en cours peut améliorer le taux d’endettement.
• Consolider les revenus locatifs : s’ils existent, les revenus générés par un bien immobilier loué doivent être clairement justifiés et intégrés dans le dossier.
• Augmenter l’apport personnel : un apport conséquent diminue le risque pour la banque et améliore les conditions d’emprunt.
• Faire appel à un courtier : ce professionnel peut aider à structurer le dossier et négocier des conditions plus favorables auprès des établissements bancaires.

Prêt immobilier en étant propriétaire : différents cas de figure

Le recours à un prêt immobilier lorsqu’on est déjà propriétaire peut répondre à des objectifs variés :

Achat d’une résidence secondaire

Nombreux sont les ménages qui souhaitent acquérir une résidence secondaire pour les vacances ou les week-ends. Dans ce cas, le bien principal reste la résidence principale, et le nouveau crédit s'ajoute souvent à un prêt déjà en cours. Il est alors important d’évaluer l’impact du double endettement sur les finances personnelles. Une bonne gestion est indispensable, tout comme la capacité à faire face à d’éventuels imprévus.

Investissement locatif

L’investissement dans l’immobilier locatif est une stratégie courante chez les propriétaires cherchant à faire fructifier leur patrimoine. Ce type de projet permet souvent de faire appel à l’effet de levier du crédit, tout en profitant de dispositifs fiscaux attractifs. Ici, les loyers perçus peuvent être intégrés dans le calcul de la capacité de remboursement, ce qui allège la charge du crédit sur le plan théorique.

Achat d’une nouvelle résidence principale

Dans une logique de mobilité, un propriétaire peut souhaiter vendre son bien actuel pour en acheter un autre, mieux adapté à ses besoins. Dans ce cas, plusieurs options s’offrent à lui : vendre d’abord et acheter ensuite, ou bien acheter avant de vendre. La deuxième solution implique souvent un prêt relais, un crédit temporaire destiné à avancer les fonds de la future vente.

Acheter une maison avec un crédit immobilier en cours

Certains ménages veulent concrétiser un nouveau projet d’habitation mais ont encore un crédit immobilier à rembourser pour leur précédente acquisition. Pour ces emprunteurs, obtenir un prêt à l’habitat peut s’avérer plus difficile que prévu en raison de leur taux d’endettement.

En France, au-delà de 35 % d’endettement, les banques n’accordent plus de crédit car le risque de non-remboursement est trop important et le reste à vivre du foyer doit rester suffisamment élevé. Le montant total d’un financement à l’habitat est assez conséquent, en souscrire un deuxième peut donc freiner un projet immobilier. Toutefois, il existe des solutions pour obtenir la somme nécessaire à ce nouvel achat.

Le regroupement de prêt immobilier est une solution adaptée aux propriétaires qui souhaitent souscrire à nouveau un crédit, tout en remboursant un ancien prêt bancaire. Le principe est de réunir les deux financements et d’allonger la durée totale afin de réduire le montant des échéances.

Il est également possible d’inclure les crédits à la consommation afin de n’avoir qu’un seul prélèvement par mois et une seule mensualité réduite à rembourser. Il est essentiel de simuler son rachat de crédit pour connaître son éligibilité et bénéficier d’une réponse personnalisée.

Comment acheter une maison quand on est déjà propriétaire ?

L'idée d'hypothéquer sa maison actuelle pour dégager de la trésorerie en vue d'acheter une deuxième maison peut être une décision financière importante. Cette démarche présente des avantages et des inconvénients qu'il convient de peser pour prendre une décision éclairée.

Tout d'abord, il est important de comprendre ce qu'implique l'hypothèque. Lorsque l’emprunteur hypothèque sa maison actuelle, il utilise la valeur nette de la propriété, comme garantie pour un prêt. Cette valeur peut être utilisée pour acheter une autre maison, investir dans un projet, rembourser des dettes ou pour tout autre besoin financier. Mais, il est important de noter que si l’emprunteur ne respecte pas les modalités du prêt hypothécaire, il risque de perdre son bien immobilier mis en hypothèque.

L'un des principaux avantages de cette solution est qu'elle peut fournir un accès rapide à une trésorerie importante. Il n’est plus question de vendre sa maison actuelle pour dégager de l'argent, ce qui peut être avantageux si l’emprunteur a déjà une propriété de valeur, mais qu’il a besoin de liquidités pour acheter une nouvelle maison. Cette solution peut également permettre de profiter d'opportunités immobilières intéressantes, comme l'achat d'une maison de vacances ou d'un bien locatif.

En réalisant un prêt hypothécaire pour acheter une deuxième maison, ou appartement, l'emprunteur devra s'engager à rembourser l'intégralité du prêt. Pour ce faire il devra convenir avec l'établissement bancaire d'une somme à rembourser chaque mois et s'assurer qu'il a la capacité d'honorer son contrat.

Nos réponses à vos questions sur l’achat d’un second bien immobilier

Comment acheter une maison sans avoir encore vendu l'autre ?

S'il n'est pas possible de vendre son bien actuel pour acheter un nouveau bien dans la foulée, le prêt relais peut être une solution financière adéquate pour acheter une nouvelle maison tout en attendant la vente de la propriété actuelle. Ce type de prêt permet de débloquer des fonds pour l'achat d’une nouvelle maison en utilisant la valeur du bien actuel comme garantie. Une fois la vente réalisée, le produit de cette vente est utilisé pour rembourser le prêt relais.

Une deuxième solution est également possible, celle d'acheter le second bien avec ses propres fonds le temps de vendre son premier bien immobilier. Mais cette solution n'est pas envisageable pour tous les emprunteurs car il faut avoir une somme importante dans son épargne, de plus, les personnes souhaitant acheter sont souvent frileuses à utiliser toute ou une grande partie de leur épargne pour une question de sécurité, d’incertitude de l’avenir.

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Mis à jour le 16/04/2025