La Société Civile Immobilière ou SCI figure aujourd’hui parmi les structures juridiques les plus appréciées par les Français. Il s’agit d’une solution à la fois efficace et avantageuse pour se constituer un patrimoine familial ou réaliser un investissement locatif à plusieurs. Voici donc les conditions essentielles à retenir pour souscrire un prêt immobilier dans le cadre d’une SCI familiale.

Quel crédit immobilier pour une SCI familiale ?

Contrairement à ce que l’on pense, les établissements bancaires ne prévoient pas de prêt immobilier spécifique à la SCI familiale. Le crédit bancaire sera similaire à la formule proposée aux particuliers, dans le cadre d’une acquisition à titre personnel.

Le crédit immobilier en SCI familiale bénéficie bien évidemment des mêmes protections prévues aux articles L. 313-1 et suivants du Code de consommation et qui s’appliquent à un prêt classique, pour ne citer que la mise en place d’une condition d’obtention d’un crédit immobilier dans le compromis de vente. Aujourd’hui, deux possibilités s’offrent à vous pour acheter des biens en SCI familiale.

Un crédit pro au nom de la SCI

L’emprunt au nom de la SCI est une solution de financement assez courante. Le montant emprunté sera directement débloqué, puis versé sur le compte courant de la société, afin de vous permettre de procéder à l’achat du bien immobilier souhaité. Le remboursement du crédit pro s’effectue ensuite sur les fonds propres de la SCI.

Deux hypothèses s’offrent à vous :

  • lorsque le bien immobilier est mis en location, les loyers permettront de rembourser intégralement les mensualités du crédit,
  • si les loyers ne sont pas suffisants pour couvrir les mensualités du prêt, ou si vous ne parvenez pas à trouver de locataire pendant un certain temps, alors le remboursement se fera à partir d’un compte courant d’associés.

Bon à savoir L’emprunt au nom d’une SCI permet aux associés qui ne sont pas autorisés à emprunter seuls, notamment les mineurs, de détenir une part du bien immobilier, et de bénéficier des revenus issus de la location.

Endetter les associés dans le prêt professionnel

Pour cette seconde option, les associés empruntent chacun de leur côté des fonds à titre personnel auprès des établissements bancaires. Les crédits obtenus seront ensuite versés dans un compte courant d'associés de SCI en guise d’apport en numéraire.

Chaque associé démarchera alors les établissements de crédit afin d’obtenir un financement au meilleur taux. La SCI familiale disposera ensuite des fonds dont elle a besoin pour l’acquisition du bien immobilier.

Bon à savoir : à la différence de la société commerciale, la SCI familiale est une société à responsabilité illimitée ; ce qui signifie que le patrimoine personnel de chaque associé n’est pas protégé en cas de défaillance.

La capacité d’emprunt : un critère essentiel pour la banque

La capacité d’emprunt est le premier critère que la banque étudie avant d’accorder un crédit immobilier à une SCI familiale. Il s’agit de la somme que l’emprunteur peut obtenir, afin de financer son projet immobilier. La banque analyse donc ses ressources, et plus précisément, la capacité d’emprunt des différents associés, afin de déterminer la capacité d’endettement de la société.

En principe, le taux d’endettement des associés ne doit pas dépasser 33 % de leurs revenus qui comprennent en plus de leurs salaires nets, leurs revenus professionnels non-salariés et les éventuelles pensions.

Le reste à vivre sera fixé lorsque les charges mensuelles seront prélevées. Dans le cadre d’un prêt pour une SCI familiale, plus les associés seront nombreux, plus la capacité d’emprunt sera importante.

La banque se base également sur d’autres critères importants, avant d’accorder un prêt immobilier à une SCI familiale. Il s’agit notamment :

  • des ressources de la SCI, c’est-à-dire les revenus locatifs éventuels,
  • la durée du remboursement ainsi que le taux d’intérêt obtenus lors de la simulation de prêt professionnel qui ont un impact sur le montant des mensualités,
  • les crédits en cours souscrits aussi bien par la SCI que par les associés à titre personnel, et qui sont susceptibles de réduire la capacité d’emprunt.
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Les garanties demandées par la banque

Pour obtenir un crédit immobilier, la SCI familiale doit présenter quelques garanties qui portent aussi bien sur la SCI elle-même que sur les patrimoines personnels des associés. Le principe est simple. Si la SCI n’est pas en mesure de couvrir ses dettes, alors les associés seront personnellement engagés dans leur paiement, à hauteur de leur participation dans le capital social de la société.

La garantie hypothécaire du crédit pro

Avec la garantie hypothécaire, la SCI engage le/les bien(s) acquis sur le prêt professionnel. En fonction des établissements bancaires, il est tout à fait possible de la remplacer par un privilège de prêteurs de deniers ou une caution auprès d’une société spécialisée

La garantie personnelle des associés pour le crédit professionnel

La majorité des établissements de crédit exige également une garantie supplémentaire, à savoir la garantie personnelle des associés. Chaque associé se porte caution à hauteur de ses parts dans la société. À titre d’exemple, si une SCI composée de 2 associés détenant chacun 50 % des parts achète un bien immobilier à 800 000 euros, alors chaque associé se porte caution à hauteur de 400 000 euros auprès de la banque. Une assurance emprunteur pour SCI peut être demandée. 

Bon à savoir : la SCI familiale considérée comme une personne morale ne peut pas accéder aux prêts aidés destinés aux particuliers, comme le PTZ ou le prêt Action Logement.

Quel apport pour un crédit professionnel pour une SCI familiale ?

Aussi surprenant soit-il, un crédit immobilier souscrit par une SCI familiale n’exige pas d'apport personnel. En revanche, ce type de contribution financière est toujours apprécié par les établissements bancaires. L’apport atteste entre autres que la société est capable de mettre de l’argent de côté.

Comme la SCI a pour principal objectif de créer et de gérer un patrimoine immobilier en commun, mais surtout, de mettre le bien en location, les loyers obtenus permettent de financer intégralement ou partiellement l’emprunt souscrit par la SCI. Grâce à cet atout, les établissements bancaires accordent facilement un crédit immobilier, même sans apport personnel.

Bon à savoir : les nouvelles recommandations du HCSF qui visent à réduire considérablement les crédits immobiliers sans apport sont aussi valables pour les SCI. Le mieux serait donc de prévoir un apport, non seulement pour faciliter l’obtention du crédit professionnel, mais aussi pour aider la société à faire face aux charges à venir.