Achat immobilier : comment obtenir une attestation de capacité d’emprunt ?

Qu’est-ce qu’une attestation de capacité d’emprunt immobilière ?

Une attestation de crédit immobilier est un document qui permet de justifier de la capacité d’emprunt d’un acheteur, c’est-à-dire de la somme qu’il peut emprunter auprès d’un établissement de crédit pour réaliser un investissement immobilier. Elle peut être demandée par le vendeur lorsque son logement intéresse un acheteur. En effet, l’utilité de cette attestation est de prouver que la personne positionnée pour acheter le bien neuf ou ancien dispose des ressources financières pour obtenir un prêt en mesure de payer le montant de la transaction.

Dans les zones où le marché de l’habitat est qualifié de tendu, c’est-à-dire où l’offre en maisons et appartements est insuffisante pour répondre à une demande abondante, cette attestation de capacité d’emprunt est parfois exigée par les vendeurs pour qu’ils acceptent de vendre leur bien, qu’ils soient des particuliers ou des agences immobilières. L’acheteur peut également transmettre le document de sa propre initiative afin de rassurer le vendeur et d’appuyer son dossier lors des négociations.

Pourquoi un vendeur de bien doit exiger une attestation de crédit immobilier ?

L’attestation de crédit immobilier offre l’avantage pour le vendeur de trier rapidement les nombreux candidats et d’identifier ceux qui paraissent les plus solvables pour réussir à vendre son bien. Même si ce document n’est pas une garantie que l’acheteur obtiendra son financement, il permet au vendeur de ne pas se fier qu’aux simples paroles d’un acheteur. Et quand bien même il déclare gagner un haut revenu, rien ne prouve véritablement la solvabilité d’une personne en dehors d’une attestation de capacité d’emprunt.

Si un vendeur ne prend pas suffisamment de précaution lorsqu’il sélectionne un dossier, il peut plus tard avoir la mauvaise surprise d’une vente annulée, lui causant une perte de temps non négligeable. Le justificatif de capacité d’emprunt immobilière peut donc répondre réciproquement aux problématiques des deux parties : d’une part, il aide le vendeur à améliorer ses chances de réussir à écouler rapidement son bien en trouvant un acquéreur solvable et, d’autre part, il donne de la crédibilité au dossier d’un acheteur pour être sélectionné.

A qui s’adresser pour avoir une attestation de capacité d’emprunt ?

Il est possible d’obtenir une attestation de crédit immobilier en s’adressant à un organisme de crédit comme les établissements bancaires traditionnels ou les intermédiaires en opérations de banque tels que Solutis. Ils peuvent se charger d’encadrer la demande de justificatif en procédant à une étude gratuite du projet immobilier avec une analyse des ressources et de la situation personnelle.

Avec ces éléments, l’organisme va vérifier la capacité d’emprunt maximale du foyer et la faisabilité générale d’un financement, en fonction des revenus, des charges et d’un apport personnel. Si le résultat est cohérent avec le prix de vente affiché par le vendeur, alors la simulation doit être transcrite sur papier en guise d’attestation de crédit immobilier.

Dans le meilleur des cas, ce calcul de la capacité d’emprunt doit être préparé avant de lancer la phase de recherche. En effet, il va indiquer le budget immobilier maximum de l’acheteur qui peut ensuite mieux déterminer ses critères (pièces, nombre de chambres, mètres carrés…) et cibler les annonces appropriées, proposées en ligne et en agence immobilière.

Attestation de crédit immobilier : quels sont les pièges à éviter ?

Si les revenus et, éventuellement, le patrimoine peuvent être communiqués à l’oral ou renseignés sur une fiche d’informations, jamais un acheteur ne doit donner des documents privés, comme des relevés bancaires ou des fiches de paie, directement à un vendeur. Ils sont confidentiels et n’ont pas à être connu en dehors d’une banque. C’est d’ailleurs tout l’intérêt de l’attestation de capacité d’emprunt qui peut suffire à témoigner de la solvabilité de l’acheteur.

Enfin, le document ne garantit pas que la banque débloquera les fonds nécessaires à la transaction ultérieurement. L’acheteur doit en l’espèce faire une véritable demande de prêt immobilier et non pas une simple simulation de capacité d’emprunt. Ce qui est différent puisque le professionnel doit alors établir une analyse approfondie et constituer un dossier avant de valider la demande de financement.

Faire une demande de crédit pour un achat immobilier

L’attestation de capacité d’endettement est fournie à la suite d’une simulation de crédit. Pour découvrir si vous pouvez réellement bénéficier d’un financement pour acheter un logement, il faut effectuer une demande de prêt pour estimer précisément votre budget immobilier et la faisabilité de l’opération.

Un courtier comme Solutis peut vous proposer ses services dès le début de vos démarches pour étudier votre projet ainsi que vos possibilités financières pour investir dans une nouvelle acquisition immobilière (résidence principale ou secondaire, bien locatif, terrain, local commercial, chambre étudiante à louer…).

Avec une étude complète, vous saurez précisément si vous avez la capacité d’emprunter un crédit immobilier pour mieux filtrer ensuite les annonces, mettre des alertes appropriées et découvrir les biens qui correspondent à vos critères et à votre budget (nombre de pièces, surface, localisation, type de bien, terrain…).

Pour l’offre de financement, Solutis peut vous aider à comparer les taux et les conditions pour trouver la moins chère. Avant de recevoir une proposition définitive pour un achat immobilier, vous devrez transmettre un compromis de vente où votre signature et celle du vendeur sont présentes.

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Mis à jour le 25/07/2023