Comment avoir un crédit immobilier à taux négatif ?

• Ce qu’il faut retenir sur ce sujet :

  

  • Principe du taux négatif : un crédit à taux négatif signifie que l’emprunteur rembourse moins d’argent que ce qu’il a emprunté. Cela revient à une situation où la banque "paye" le client pour emprunter, un phénomène rare observé dans certains pays européens.

  • Interdiction en France : en France, la loi interdit aux banques de prêter à perte : elles doivent toujours récupérer le capital prêté, augmenté d’intérêts.

  • Contexte économique favorable à ce type de prêt : les taux négatifs apparaissent dans des contextes où les banques centrales abaissent fortement leurs taux directeurs pour relancer l’économie.

  • Possibilité de taux très bas en France : même si un taux négatif est illégal en France, les emprunteurs avec un bon dossier peuvent obtenir des taux très faibles.

Crédit immobilier : qu’est-ce qu’un taux d’intérêt négatif ?

Lorsque vous contractez un crédit immobilier, le taux d’intérêt représente le coût du prêt que vous devez rembourser en plus du capital emprunté. En règle générale, ce taux est positif : la banque vous avance une somme et vous la remboursez avec des intérêts. Ces intérêts servent à rémunérer l’établissement pour trois raisons principales :

• Il vous met une somme d’argent à disposition immédiatement.
• Il s’expose à un risque de non-remboursement.
• Il immobilise cet argent, qu’il ne peut utiliser ailleurs pendant la durée du crédit.

Prenons un exemple simple : si vous empruntez 200 000 euros à un taux fixe de 4 % sur 20 ans, vous ne rembourserez pas seulement les 200 000 euros, mais également environ 91 000 € d’intérêts. Ce surcoût constitue la rémunération de la banque.

Mais alors, qu’est-ce qu’un taux d’intérêt négatif ? Dans ce cas de figure, le taux est inférieur à 0 %. Cela signifie que l’emprunteur rembourse moins que ce qu’il a reçu. Théoriquement, c’est donc la banque qui “paye” son client pour avoir emprunté.

Ce phénomène reste extrêmement rare et concerne principalement les marchés institutionnels ou certains prêts accordés dans des conditions très particulières, comme cela a été observé ponctuellement dans des pays d’Europe du Nord.

Est-il possible pour un particulier d’emprunter à taux négatif en France ?

En France, la perspective d’un crédit immobilier à taux négatif pour un particulier reste purement théorique. Le cadre juridique français interdit formellement aux établissements financiers de prêter à perte. Autrement dit, une banque ne peut pas accorder un prêt si elle doit en récupérer moins que le montant initialement déboursé.

La loi française impose que l’intégralité du capital prêté soit restituée, et ce, majoré d’intérêts servant à couvrir les frais, les risques et la marge de l’établissement prêteur. Même lors des périodes de taux historiquement bas, notamment entre 2016 et 2021, les meilleurs profils ont pu bénéficier de taux proches de 1 %, voire légèrement en dessous, mais jamais en dessous de zéro.

A l’inverse, certains pays européens comme le Danemark ou la Belgique ont déjà observé des cas concrets de prêts à taux négatif. Cela concernait principalement des crédits à taux variables, octroyés avant les années 2010. Avec la baisse des taux directeurs, certains de ces prêts ont vu leur taux glisser sous la barre du 0 %, permettant à quelques emprunteurs de rembourser un peu moins que le capital emprunté.

En France, même les prêts à taux variable, qui restent très minoritaires sur le marché, sont encadrés de manière à empêcher tout scénario de rémunération du client. Le taux d’intérêt ne peut pas descendre en territoire négatif, un plancher est souvent prévu dans le contrat.

Cela dit, si emprunter à taux négatif est impossible en France, il est tout à fait envisageable de négocier un taux très compétitif, en particulier si vous disposez d’un bon profil (revenus stables, apport personnel conséquent, endettement faible). Pour maximiser vos chances, il est essentiel de comparer plusieurs offres et de suivre régulièrement l’évolution des taux immobiliers, qui peuvent varier selon les banques, les durées d’emprunt et votre situation personnelle.

Qui a pu bénéficier de taux d’intérêt négatifs ?

Les taux d’intérêt ont connu une baisse progressive dans plusieurs pays de la zone euro depuis les années 1980. Ce phénomène s’est accentué dans les années 2010, atteignant ponctuellement des niveaux négatifs, en particulier dans le cadre des emprunts d’Etat.

Entre 2020 et 2021, la France elle-même a pu lever des fonds à taux négatifs sur des périodes allant jusqu’à 10 ans, ce qui signifie que les investisseurs acceptaient de prêter de l’argent à perte, en échange d’une certaine sécurité.

Cependant, ce contexte exceptionnel a évolué. Avec la remontée des taux directeurs initiée fin 2021 par la Banque centrale européenne (BCE), la France n’a conservé des taux négatifs que sur des titres de dette à très court terme. En 2025, les taux d’intérêt restent encore élevés, conséquence directe d’une stratégie monétaire plus stricte destinée à freiner l’inflation et à stabiliser l’économie européenne.

Outre les Etats, certaines grandes entreprises ont également bénéficié de conditions de financement avantageuses. Ces opportunités de financement à taux négatif ont permis à certains acteurs économiques de se refinancer à moindres coûts, voire en gagnant de l’argent.

De leur côté, les banques commerciales ont elles aussi accédé à des taux négatifs via les opérations de refinancement auprès de la BCE. Cette dernière, en fixant ses taux directeurs en territoire négatif, cherchait à encourager les banques à prêter davantage plutôt qu’à immobiliser leur argent.

Quand une banque danoise a payé ses emprunteurs

En 2020, un établissement bancaire au Danemark a fait sensation en proposant des prêts immobiliers à taux négatif, allant jusqu’à -0,5 %. Résultat : certains clients recevaient plus d’argent qu’ils n’en remboursaient. Ce phénomène inédit, bien que surprenant au premier abord, s’explique par un contexte économique et monétaire très particulier.

Dans ce cas précis, la banque ne se rémunérait pas via les intérêts, au contraire, elle versait une "prime" indirecte à ses emprunteurs. Autrement dit, au lieu de faire payer un intérêt sur le crédit, elle assumait un léger "coût" pour inciter à l’emprunt. Une telle stratégie, bien qu’inhabituelle, est le reflet d’un environnement financier où les taux d’intérêt sont durablement bas, voire négatifs, pour stimuler l’investissement.

Ce type de mécanisme n’est d’ailleurs pas propre aux crédits bancaires. Sur les marchés obligataires, certains Etats, comme la France, ont également émis des titres de dette à rendement négatif pour financer leurs dépenses publiques. Un investisseur achetant ce type d’obligation accepte donc de perdre une partie de son capital, en échange d’un actif jugé sûr.

Crédit immobilier à taux négatif ? Vos questions, nos réponses

Le concept de crédit immobilier à taux négatif peut sembler déroutant, voire irréel, mais il a effectivement existé dans certains pays et a fait l’objet de nombreuses interrogations. Voici nos réponses à vos principales questions.

Pourquoi certaines banques proposent-elles des crédits à taux négatif ?

Les banques centrales influencent les taux d'intérêt via leur politique monétaire. Dans certains cas, pour encourager les investissements et stimuler l'économie, elles fixent des taux directeurs très bas, parfois négatifs. Cela pousse les banques commerciales à offrir des crédits à des conditions très avantageuses, voire à taux négatif. Le but est de stimuler la consommation et l'investissement, en particulier dans un environnement économique difficile.

Si les taux négatifs sont possibles ailleurs, pourquoi pas en France ?

Le cadre législatif et les règles financières en France interdisent qu'une banque prête de l'argent à perte. L’intégralité du capital emprunté doit être restituée, ainsi que les intérêts. Cette réglementation vise à protéger la solvabilité des établissements financiers et à éviter qu'ils ne s’engagent dans des pratiques à risque.

Les emprunteurs pourraient-ils bénéficier de taux proches de zéro à l’avenir ?

C'est peu probable, à moins que la situation économique ne change drastiquement. Les taux d’intérêt bas ont perduré pendant plusieurs années, mais les banques centrales ont commencé à relever leurs taux en réponse à la hausse de l’inflation. Si des conditions économiques exceptionnelles se présentent, comme celles observées dans certains pays européens, des taux très bas (proches de zéro) pourraient être envisagés à nouveau, mais pas avant de longues années et certainement pas de manière générale.

Rédigé par Gueladjo Toure - Rédacteur expert de Solutis

Mis à jour le 14/05/2025