Comment avoir un crédit immobilier à taux négatif ?

Le Danemark s’est mis à payer ses emprunteurs en 2020

Un établissement bancaire danois a fait l’actualité en 2020 alors qu’il commençait à distribuer de l’argent à ses clients qui contractaient un emprunt à l’habitat. Comment un tel cas de figure est-il possible ? Tout simplement parce que la banque pratiquait des taux d’intérêt aux alentours de -0,5 %.

Quand les clients viennent ainsi pour souscrire à un crédit, certains se voyaient accorder une offre de prêt qui intégrait une rémunération payée par la banque. Le mécanisme a de quoi surprendre, mais ce n’est finalement pas une surprise totale.

Sur les marchés obligatoires par exemple, certains pays, notamment la France, émettent des obligations et des titres sous la barre symbolique de zéro pourcent pour financer leurs dépenses et leur dette. Concrètement, lorsqu’un épargnant achète un placement de ce type, il obtient un rendement négatif et perd donc de l’argent.

Pourquoi prendre une telle décision tout en étant conscient de la perte ? Parce que le climat ambiant peu rassurant sur les marchés financiers pousse les investisseurs à positionner leurs deniers sur des valeurs dites « refuges » telles que les obligations d’État, bien plus sûres que les valeurs boursières.

Est-il possible d’obtenir un crédit immobilier sous 0% en France ?

Maintenant, autant faire disparaître les illusions rapidement, il est impossible d’avoir un crédit en dessous de 0 % sur le territoire tricolore, même si les meilleurs taux immobiliers pratiqués entre 2016 et 2022 étaient proches de ce seuil, c’est-à-dire inférieurs à 1 %. Un emprunt à taux négatif constitue une interdiction mentionnée dans le Code civil qui indique qu’un établissement financier ne peut pas prêter des fonds aux particuliers et perdre de l’argent en retour. En effet, l’intégralité du capital nécessaire à la transaction immobilière doit être restituée.

Il est d’ailleurs à notifier que la banque danoise n’est pas totalement perdante dans ses opérations de taux négatif. En l’espèce, lorsqu’une demande de prêt immobilier aboutie, des frais complémentaires à la charge de l’emprunteur sont réclamés. Il s’agit des frais de dossier qui viennent rémunérer le professionnel pour le montage du financement. Et avec l’accumulation des frais annexes, la banque danoise parvient tout de même à compenser suffisamment pour récupérer la somme du capital prêté.

La BCE manie la barre des taux de crédit

Enfin, une telle décision de pratiquer des taux négatifs en Europe est permise à la suite des directives données par la Banque centrale européenne (BCE) via sa politique monétaire qui consiste à baisser ses taux directeurs. Les emprunteurs bénéficient en retour de conditions favorables. L’organe de contrôle des banques entend faciliter la distribution de liquidité dans l’économie réelle pour poursuivre le développement des investissements privés et afin de générer de la croissance sur le court et moyen terme.

Pour inciter les banques à prêter plutôt qu’à épargner, la BCE leur propose un taux d’épargne négatif (taux de dépôt) qui leur fait perdre de l’argent. Certaines d’entre elles préfèrent donc financer leurs clients à des taux inférieurs à 0%, mais qui sont en revanche moins pénalisant que les pertes engendrées lors de dépôts auprès de l’autorité de supervision des banques du vieux continent.

À noter que, conjointement, la Banque de France régule le marché des prêts bancaires en apposant un taux d’usure pour les crédits à la consommation et prêts immobiliers, soit le TAEG plus élevé que peut contenir une offre de prêt. Ces taux sont mis à jour régulièrement.

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Mis à jour le 24/07/2023