Comment inclure les frais de notaire dans un crédit immobilier ?

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Si l’apport n’est pas une obligation lors d’un crédit immobilier, il est vivement conseillé pour s’acquitter des frais de notaire. En revanche, les banques ne sont pas fermées à l’idée de financer les frais de notaire dans le prêt immobilier. Pour que ce soit accepté, il faut le demander à son organisme prêteur pendant la phase d’étude du plan de financement, avoir un bon dossier, donner des signes de confiance et disposer d’une bonne solvabilité. Explications.

Ce qu'il faut retenir :

• Les frais de notaire peuvent être inclus dans le crédit immobilier, sous conditions, via un prêt dit à 110 %.

• L’apport personnel n’est pas obligatoire mais souvent recommandé pour couvrir ces frais, notamment car les critères d’octroi restent difficiles en 2025.

• Les banques acceptent ce montage surtout pour les bons profils ou les primo-accédants avec une situation stable.

• Les frais de notaire comprennent taxes, rémunération du notaire et frais divers, majoritairement reversés à l’État.

Frais de notaire : de quoi sont-ils composés ?

Quand un foyer décide de se lancer dans un projet d’accession à la propriété, il est conseillé d’avoir une bonne préparation au préalable. C’est un but qui demande d’avoir les reins solides puisqu’il va falloir payer le montant de la transaction pour acquérir le logement convoité, mais également éponger les frais de notaire appliqués lors de la signature de l’acte authentique.

Mais de quoi sont constitués les frais de notaire d'un achat immobilier ? Bien souvent, les acheteurs font l’erreur de croire qu’ils partent intégralement dans la « poche » de l’officier ministériel alors qu’en réalité, il n’en touche qu’une partie. En effet, les frais de notaire se décompensent en 3 segments à différencier : ils intègrent d’abord les droits de mutation et la publicité foncière qui ne sont ni plus ni moins qu’une taxe au bénéfice de l’État pour enregistrer le changement de nom du propriétaire d’un bien immobilier.

Ensuite, il faut ajouter la rémunération que ponctionne le notaire pour sa participation au projet. Et enfin, les frais annexes tels que les honoraires d’agence immobilière vont être compris dans le paiement des frais de notaire. C’est donc le notaire qui se charge de collecter l’ensemble des taxes complémentaires en faveur des parties prenantes.

L’apport pour payer les frais de notaire

Généralement, une transaction immobilière génère des frais de notaire à hauteur de 10 %, en moyenne, du prix du logement. Cette somme est, par conséquent, à prendre en compte au préalable pour réussir le projet immobilier. Mais les propriétaires peuvent-ils inclure les frais de notaire dans un crédit immobilier ? À cette question, la réponse est oui. C’est d’ailleurs une solution plébiscitée essentiellement par les emprunteurs qui ne disposent pas assez de fonds propres pour honorer les frais de notaire.

Néanmoins, encore faut-il que l’établissement bancaire accepte de les prendre en charge dans le plan de financement. Car en plus de fournir 100% de la somme nécessaire à l’achat du logement, la banque doit de plus débloquer 10 % supplémentaires correspondant aux frais. Concrètement, cette situation apporte un risque accru sur la solvabilité des emprunteurs et sur leur capacité à rembourser le prêt. C’est pourquoi, un crédit immobilier sans apport est plus difficile à obtenir.

Les crédits à l’habitat sans apport réservés aux bons profils et primo-accédants

Mais les banques ne sont pas fermées et peuvent faire l’effort d’inclure les frais de notaire dans le prêt immobilier, notamment pour les primo-accédants. Ce sont les jeunes emprunteurs qui effectuent leur premier achat et qui n’ont pas assez de liquidités pour faire un apport destiné aux frais de notaire afin de réduire la somme à emprunter, et par la même occasion pour contenir leur taux d’endettement.

Idéalement, obtenir un accord pour insérer les frais de notaire dans le crédit à l’habitat nécessite de mettre en exergue un profil emprunteur de qualité. En l’absence de fonds propres, il faut donc jouer la carte du bon gestionnaire en montrant des comptes bancaires avec très peu d’irrégularités, voire pas du tout. La situation professionnelle, que ce soit au niveau des revenus mais aussi du plan de carrière, est un critère à défendre pendant la négociation pour espérer avoir un crédit immobilier sans apport.

En cas de refus auprès des établissements bancaires traditionnels, les experts en rachat de crédit peuvent être en mesure de financer ce genre de projets. Pour ce faire, il suffit de faire une demande pour regrouper les prêts en cours de remboursement au sein d’une mensualité réduite et d’étudier la possibilité de financer un nouveau projet immobilier dans l’opération. Sous condition, il va être envisageable d’inclure les frais de notaire dans le crédit immobilier également intégré dans le rachat de crédits.

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Est-ce que la banque peut financer les frais de notaire ?

Oui, certaines banques peuvent accepter d'inclure les frais de notaire dans le montant total du prêt, sous certaines conditions. Cela dépend notamment du profil de l'emprunteur, de sa capacité d'endettement et du montant global de l'opération. Lorsque cette option est possible, on parle de "prêt à 110 %", qui couvre non seulement le prix d'achat du bien, mais aussi les frais annexes, dont les frais de notaire.

Il est important de noter que cette flexibilité peut entraîner un taux d'intérêt plus élevé ou des garanties supplémentaires, comme une hypothèque ou un cautionnement renforcé. Avant de s'engager, il est conseillé de bien négocier les conditions avec la banque et de comparer les offres disponibles. Pour cela, il est possible de faire appel à un courtier en prêt immobilier.

Quel est le montant des frais de notaire ?

Les frais de notaire sont une composante incontournable lors de l'achat d'un bien immobilier. Leur montant varie en fonction de plusieurs critères, notamment la nature du bien (neuf ou ancien) et son prix de vente. Pour un bien immobilier ancien, ces frais représentent généralement entre 7 % et 8 % du prix d'achat. Dans le cas d'un bien neuf, ils sont plus réduits, oscillant entre 2 % et 3 %.

Il est important d’intégrer ces frais dans le budget global de l’acquisition afin d’éviter les mauvaises surprises. Des simulateurs en ligne permettent d’estimer leur montant.

La foire aux questions (FAQ)

Peut-on inclure les frais de notaire dans un prêt immobilier ?

Oui, il est possible d’inclure les frais de notaire dans un crédit immobilier, sous conditions. Cela implique que la banque finance plus que le prix du bien, ce que l’on appelle un prêt à 110 % (100 % du prix d’achat + environ 10 % des frais d’acquisition). Ce montage dépend du profil de l’emprunteur et peut nécessiter des garanties renforcées.

Est-il obligatoire d’avoir un apport pour payer les frais de notaire ?

L’apport n’est pas obligatoire mais fortement recommandé pour couvrir les frais de notaire et parfois obtenir un accord de crédit immobilier. Sans apport, il est possible de demander à la banque de les inclure dans le prêt, sous réserve d’un bon dossier. Cela reste plus difficile à obtenir et réservé aux profils jugés solides par les établissements prêteurs.

De quoi sont composés les frais de notaire lors d’un achat immobilier ?

Les frais de notaire comprennent principalement des taxes pour l’État appelées droits de mutation. Ils incluent aussi la rémunération du notaire et des frais annexes comme les frais de dossier ou de formalités. Contrairement aux idées reçues, la majorité de ces frais ne revient pas au notaire.

Qui paie les frais de notaire en cas d’achat immobilier ?

Les frais de notaire sont à la charge exclusive de l’acheteur, sauf cas particuliers dans l’immobilier professionnel ou dans certaines ventes spécifiques. Ils doivent être réglés au moment de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire. Le vendeur, quant à lui, supporte uniquement les éventuelles plus-values ou taxes liées à la vente du bien.

Peut-on négocier les frais de notaire lors d’un achat immobilier ?

Oui, une partie des frais de notaire peut être négociée, notamment les émoluments, qui représentent la rémunération du notaire. Ces émoluments sont encadrés par la loi, mais peuvent faire l’objet d’une remise allant jusqu’à 20 % au-delà de 100 000 € de transaction. Il faut toutefois que le notaire accepte cette réduction, ce qui reste à sa discrétion.

Les frais de notaire sont-ils les mêmes pour un achat dans le neuf et dans l’ancien ?

Non, les frais de notaire sont significativement plus élevés dans l’ancien que dans le neuf. Ils s’élèvent à environ 7 à 8 % du prix d’achat dans l’ancien, contre 2 à 3 % dans le neuf. Cette différence s’explique par des droits de mutation réduits dans le neuf et une fiscalité plus avantageuse.