Peut-on supprimer un co-emprunteur d'un crédit immobilier en cours ?

Comment retirer un co-emprunteur d'un crédit immobilier ?

Pour réussir à retirer un co-emprunteur d’un prêt immobilier qui est toujours en cours, les co-titulaires du contrat doivent contacter leur banque prêteuse et lui envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception demandant à ce qu’ils se désolidarisent. Si le conseiller bancaire accepte, cela revient à supprimer du contrat le co-emprunteur pour que l’emprunteur en soit l’unique titulaire durant toute la durée restante. Le co-emprunteur ne sera alors plus redevable du capital restant dû ni solidaire, ce qui signifie que la banque ne pourra pas se retourner contre lui en cas d’échéances impayées.

Sans analyse au préalable, il n’est pas possible d’enlever un co-emprunteur d’un crédit immobilier en réalisant un simple avenant au contrat. En effet, l’établissement bancaire peut donner son accord après avoir étudié si l’emprunteur est capable de supporter seul le versement des mensualités, sans déséquilibrer ses finances personnelles.

Son taux d’endettement doit donc rester en dessous de 35 % après désolidarisation. Il doit aussi avoir une situation professionnelle stable pour pouvoir enlever le co-emprunteur.

Que faire si la banque refuse d’enlever le co-emprunteur du prêt immobilier ?

Même en cas de séparation, de divorce ou de rupture de pacs, la banque est en droit de refuser la demande de désolidarisation, ce qui va bloquer la suppression du co-emprunteur du crédit immobilier. Dans ce cas de figure, l’emprunteur peut renégocier son emprunt pour rallonger la durée de remboursement, baisser ses mensualités pour qu’il soit capable de les amortir seul et enfin redemander une désolidarisation.

Si la banque continue de refuser la désolidarisation, ce qui bloque la suppression du co-emprunteur, une autre solution consiste à rembourser par anticipation le prêt afin de clôturer le contrat, ce qui occasionne des indemnités (IRA) au profit de la banque d’un montant maximum de 3 % du capital.

Enfin, le dernier recours est de faire racheter le prêt immobilier par une autre banque pour repartir sur un nouveau contrat. Lorsque le nouvel organisme va clôturer et débloquer la somme rachetée, l’emprunteur figurera comme l’unique titulaire du nouveau crédit immobilier, ce qui permet de supprimer le co-emprunteur, à condition de disposer d’une situation stable. Cette opération s’accompagne aussi d’un surcoût comprenant des IRA ainsi que des possibles frais de courtage et de dossier.

Comment supprimer un co-propriétaire d’un bien immobilier ?

Si une désolidarisation permet d’enlever le co-emprunteur, l’emprunteur qui va rembourser seul le prêt immobilier va également devoir racheter la quote-part que son conjoint possède sur le logement associé pour devenir propriétaire de 100 % des parts. Il doit alors effectuer un rachat de soulte pour sortir de l’indivision, tout en déduisant le capital restant du financement. Concrètement, le montant à verser correspond à la part du prêt immobilier que le co-emprunteur a déjà remboursée.

Pour retirer le conjoint de l’acte de propriété, le rachat de soulte va être mis en place chez un notaire qui va rédiger un acte authentique, moyennant des frais de notaire de 7 à 8 % du montant racheté, qui comprennent ses émoluments et les divers impôts et frais. En général, les frais de cette opération sont pris en charge par le conjoint qui rachète la part de l’autre, bien qu’il puisse également s’entendre pour se les partager.

Ce rachat de soulte peut être financé avec des fonds propres, mais aussi par le biais de diverses solutions de financement bancaire comme un crédit immobilier, un regroupement de crédits, un prêt conso ou un emprunt hypothécaire.

Les questions relatives au retrait d’un co-emprunteur d’un crédit en cours

Comment se retirer d'un prêt en commun ?

Pour se retirer d’un prêt immobilier en commun, les emprunteurs doivent transmettre à la banque prêteuse un courrier recommandé avec accusé de réception, précisant leur volonté de se désolidariser. La lettre doit être datée et signée par les deux co-emprunteurs. La désolidarisation va permettre au co-emprunteur, qui ne sera plus co-titulaire du contrat, de ne plus être solidaire de la dette en cas de non-paiement des mensualités.

Faut-il payer des frais après une désolidarisation de crédit immobilier ?

La mise en place d’une désolidarisation nécessite que la banque prêteuse réalise un avenant au contrat initial du crédit immobilier en cours. Cette modification administrative, qui va permettre d’enlever le co-emprunteur, est facturée car elle exige un temps de traitement de la part du conseiller bancaire pour s’assurer de sa bonne application.

Qui doit payer les frais de désolidarisation ?

Dans la plupart des cas, les frais de désolidarisation d’un crédit immobilier, qui correspondent à des frais de dossier facturés par la banque, sont payés par l’emprunteur qui conserve l’emprunt. Le co-emprunteur qui est supprimé du contrat n’est pas redevable de frais.

Est-il possible de supprimer un co-emprunteur d'un crédit à la consommation ?

Non, un crédit à la consommation amorti à deux ne peut faire l’objet d’une demande de désolidarisation, il est donc impossible de retirer un co-emprunteur si celui-ci est initialement inscrit comme étant solidaire de la dette dans le contrat. Le seul moyen est donc de clôturer le prêt conso en remboursant par anticipation le capital restant dû ou en réalisant un rachat de crédits conso.

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Publié le 10/07/2024