Qu’est-ce que la promesse unilatérale de vente ?

Les fondements juridiques de la promesse unilatérale de vente

La promesse unilatérale de vente se distingue par son caractère unilatéral. En effet, seul le vendeur s'engage fermement à vendre son bien, tandis que l'acheteur dispose d'une option d'achat pendant une durée déterminée, pendant cette période donnée, il sera le seul à pouvoir acheter le bien.

Selon le code civil français, la promesse de vente se formalise par la signature d'un acte sous seing privé ou chez le notarié. Elle doit préciser les éléments essentiels de la vente : le prix, la description du bien et la durée de la promesse.

Les éléments essentiels d’une promesse unilatérale de vente

Pour bien connaitre le principe d’une promesse unilatérale de vente, il est important de comprendre les éléments qui la compose.

• Le bien concerné : la description du bien est importante. Elle doit être précise et détaillée pour éviter tout litige futur. Cela inclut la nature du bien (maison, appartement, terrain), sa localisation, ses caractéristiques techniques et juridiques.
• Le prix de vente : le prix doit être clairement stipulé dans la promesse. Il peut s'agir d'un montant fixe ou d'un prix calculé selon des modalités définies.
• La durée de la promesse : la PUV doit indiquer la durée pendant laquelle l’option d’achat est ouverte. Cette période permet à l'acheteur de lever l'option, c'est-à-dire de décider d'acheter le bien aux conditions prévues. Passé ce délai, le vendeur est libéré de son engagement.
• L’indemnité d’immobilisation : qui est facultative, une indemnité d'immobilisation peut être demandée par l'acheteur. Elle représente un pourcentage du prix de vente (généralement entre 5% et 10%) et vise à compenser le vendeur pour l'immobilisation de son bien pendant la durée de la promesse. Si l'acheteur lève l'option, cette somme est déduite du prix de vente. En revanche, si l'acheteur renonce à l'achat, le vendeur conserve l'indemnité.
• Délai de rétractation légal : chaque promesse unilatérale de vente dans l’immobilier inclut un délai de rétractation légal de 10 jours, débutant le lendemain de la 1^représentation de la lettre recommandée ou de sa remise en main propre. Durant cette période, celui-ci peut renoncer à ses engagements sans subir de pénalité et récupérer l'indemnité d'immobilisation. Pour cela, il doit informer le vendeur de sa décision par courrier recommandé avant la fin du délai.

Les avantages de la promesse unilatérale de vente

La promesse unilatérale de vente comporte des avantages pour l’acheteur mais également pour le vendeur.

• Pour l'acheteur, la promesse unilatérale de vente offre le temps nécessaire pour obtenir un financement, réaliser des diagnostics techniques et mener des vérifications juridiques sur le bien. Cela lui permet de se préparer sereinement à l'achat.
• L’acheteur n'est pas immédiatement engagé à acheter le bien. Il dispose d'une période de réflexion et peut lever l'option d'achat quand il est prêt, sans craindre que le bien soit vendu à un autre.
• Le vendeur, bien qu'engagé à vendre, bénéficie de l'indemnité d'immobilisation en cas de désistement de l'acheteur, ce qui constitue une compensation financière pour le temps durant lequel le bien a été retiré du marché.

Les limites et risques de la promesse unilatérale de vente

Bien qu’il y ait des avantages à recourir à une promesse unilatérale de vente, il existe tout de même des limites et des risques pour le vendeur comme pour l’acheteur.

• Le vendeur est lié par son engagement pendant toute la durée de la promesse. Il ne peut pas vendre le bien à une autre personne même si une offre plus avantageuse se présente.
• Pour l'acheteur, l'indemnité d'immobilisation peut représenter une somme importante immobilisée sans garantie de récupération, surtout s'il décide finalement de ne pas lever l'option d'achat.
• La PUV peut inclure des conditions suspensives (obtention de prêt, obtention d’un permis de construire, etc.). Si ces conditions ne sont pas réalisées, la vente ne peut être finalisée, et la promesse devient caduque.

Processus et formalités pour une promesse unilatérale de vente

La mise en place d'une promesse unilatérale de vente nécessite des formalités précises. Le contrat doit être rédigé avec soin pour inclure toutes les mentions obligatoires et éviter les ambiguïtés. Le recours à un notaire ou à un avocat spécialisé en droit immobilier est souvent recommandé pour sécuriser la transaction.

• Rédaction du contrat : le document doit être clair et exhaustif. Il mentionne les parties, le bien, le prix, la durée de la promesse, les conditions suspensives et l’indemnité d'immobilisation.
• Signature de la promesse : la signature de la PUV se fait en présence des parties ou de leurs représentants légaux. Un dépôt de garantie peut être versé à ce moment-là.
• Période d’option : pendant cette période, l’acheteur mène ses démarches (demande de prêt, études techniques, etc.) et décide s'il lève l'option d'achat.
• Levée de l’option : si l'acheteur décide d'acheter, il lève l'option en notifiant le vendeur. Le contrat de vente définitif est alors signé, et la vente est réalisée aux conditions prévues dans la PUV.
• Non-levée de l’option : si l'acheteur ne lève pas l'option dans le délai imparti, la PUV devient caduque. L'acheteur perd l’indemnité d'immobilisation, et le vendeur retrouve la pleine disponibilité de son bien.

En d’autres termes, la promesse unilatérale de vente est un outil juridique précieux dans le cadre des transactions immobilières. Elle offre une sécurité et une flexibilité tant pour le vendeur que pour l'acheteur, ce qui permet à ce dernier de se préparer à l'acquisition d'un bien sans s'engager immédiatement de manière définitive. Toutefois, elle nécessite une rédaction précise et le respect des critères pour éviter les litiges et assurer une transaction sereine.

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Publié le 10/07/2024