Quels sont les frais de garantie pour un prêt immobilier ?

Qu’est-ce que la garantie d’un prêt immobilier ?

La garantie d’un prêt immobilier est une mesure de sécurité mise en place par la banque prêteuse pour se protéger contre les risques de non-remboursement du prêt. En cas de défaillance de l’emprunteur, cette garantie permet à la banque de récupérer le montant emprunté par divers moyens.

Il existe deux principales formes de garanties :

• 1. L’hypothèque : Il s'agit d'une garantie réelle prise sur le bien immobilier financé. Si vous ne parvenez pas à rembourser votre prêt, la banque peut saisir et vendre votre bien pour récupérer les fonds. Cette forme de garantie nécessite des formalités notariales et engendre des frais supplémentaires, comme les frais de notaire et les droits d'enregistrement.
• 2. La caution : Plutôt que de prendre une hypothèque, vous pouvez choisir de recourir à une caution. Cette garantie est fournie par un organisme spécialisé, souvent une société de cautionnement, qui se porte garant de votre emprunt. En cas de défaut de paiement, l’organisme rembourse la banque et se retourne ensuite contre vous pour récupérer les sommes dues. Les frais de caution peuvent varier, mais sont souvent récupérables en partie à la fin du prêt.

Les garanties offrent une sécurité à la banque, assurant ainsi qu'elle peut prêter de l'argent avec un risque réduit. Pour l'emprunteur, choisir la bonne garantie peut également avoir des implications financières significatives.

Qu'est-ce que les frais de garantie d'un prêt immobilier ?

Les frais de garantie d'un prêt immobilier sont les coûts associés à la mise en place d'une garantie sur le prêt que vous souscrivez. Ces frais sont exigés par la banque pour se protéger contre les risques de non-remboursement et varient en fonction du type de garantie choisi. Voici les principaux types de garanties et leurs frais associés :

Composition des frais d'hypothèque :

• Frais de notaire : Ces frais incluent les honoraires du notaire pour la rédaction de l'acte d'hypothèque et la gestion des formalités administratives.
• Droits d'enregistrement : Ce sont des taxes payées à l'État pour l'enregistrement de l'hypothèque.
• Frais de publicité foncière : Ils couvrent les coûts de publication de l'hypothèque au service de la publicité foncière.
• Frais de mainlevée : En cas de remboursement anticipé du prêt, ces frais sont à prévoir pour la levée de l'hypothèque.

En général, les frais d'hypothèque représentent environ 1,5 % à 2 % du montant emprunté.

Composition des frais de caution :

• Commission de cautionnement : Payée à l'organisme de caution, cette commission varie en fonction du montant emprunté et de la politique tarifaire de l'organisme.
• Fonds mutuel de garantie (FMG) : Il s'agit d'une contribution à un fonds commun destiné à couvrir les défauts de paiement des emprunteurs. Une partie de cette contribution peut être restituée à la fin du prêt si aucun incident de paiement n'est survenu.

Les frais de caution sont souvent compris entre 0,8 % et 1,5 % du montant emprunté. Contrairement aux frais d'hypothèque, ils peuvent être en partie récupérables.

Quel est le montant des frais de garantie d’un crédit immobilier ?

Le montant des frais de garantie d’un crédit immobilier varie en fonction du type de garantie choisi et de la somme empruntée. Voici un aperçu des différents coûts associés aux principales formes de garanties :

Le montant des frais d'hypothèque :

Frais de notaire : Les frais de notaire pour l'hypothèque comprennent les honoraires du notaire et les frais divers. Ces frais représentent généralement environ 1 % du montant emprunté.

Droits d'enregistrement : Ces droits, fixés par l'État, sont d'environ 0,715 % du montant de l'hypothèque.

Frais de publicité foncière : Ces frais sont d'environ 0,10 % du montant emprunté.

Frais de mainlevée : Si vous remboursez votre prêt par anticipation, des frais de mainlevée sont à prévoir. Ils sont souvent d'environ 0,3 % du montant initial de l'hypothèque.

Le montant des frais de caution :

Commission de cautionnement : Cette commission varie selon l'organisme de caution. Elle représente généralement entre 0,5 % et 1 % du montant emprunté.

Fonds mutuel de garantie (FMG) : Vous versez une contribution au FMG, qui est souvent d'environ 1 % du montant emprunté. Une partie de cette contribution peut être restituée à la fin du prêt si aucun incident de paiement n’est survenu.

Quand paye-t-on les frais de garantie lors d'un achat immobilier ?

Les frais de garantie pour un prêt immobilier sont généralement payés lors de la signature de l'acte de prêt, qui intervient lors de l'achat immobilier. Cependant, la manière dont ces frais sont payés peut varier en fonction du type de garantie choisi :

Quand payer les frais d'hypothèque ?

Lorsque vous choisissez une hypothèque comme garantie pour votre prêt immobilier, les frais associés, tels que les frais de notaire et les droits d'enregistrement, sont généralement acquittés lors de la signature de l'acte de prêt chez le notaire. Ces frais peuvent être considérables et sont souvent inclus dans le montant total du prêt immobilier. Par conséquent, ils sont remboursés progressivement tout au long de la durée du prêt, ajoutés aux mensualités de remboursement.

Les frais de notaire comprennent les honoraires du notaire pour la rédaction de l'acte hypothécaire, la gestion des formalités administratives et la publication de l'hypothèque au service de la publicité foncière. Les droits d'enregistrement sont des taxes payées à l'État pour l'enregistrement de l'hypothèque.

Quand payer les frais de caution ?

Lorsque vous optez pour une caution comme garantie pour votre prêt immobilier, les frais de garantie sont généralement versés directement à l'organisme de cautionnement lors de la mise en place du prêt. Contrairement aux frais d'hypothèque, qui sont inclus dans le montant total du prêt, les frais de caution peuvent être payés de différentes manières, en fonction des accords convenus avec l'organisme de caution.

Ces frais peuvent être payés en une seule fois, généralement au moment de la signature du prêt, ou être répartis sur plusieurs échéances. Dans certains cas, l'organisme de cautionnement peut autoriser le paiement des frais de manière échelonnée, ce qui peut faciliter leur intégration dans votre budget.

Peut-on négocier les frais de garantie pour un prêt immobilier ?

Les frais de garantie sont incontournables lors de la souscription à un prêt immobilier, les banques cherchant à minimiser les risques inhérents à ce type de prêt. Toutefois, il est souvent difficile de négocier une réduction de ces frais, car ils comprennent des éléments non modifiables tels que les frais de notaire, les taxes, les opérations légales, et la rémunération des tiers impliqués.

La seule marge de manœuvre réside dans le choix du type de garantie, préférant souvent une caution à une hypothèque. Les coûts initiaux d'une caution sont généralement moins élevés, et dans certains cas, une partie des frais peut être remboursée à la fin du prêt. Cependant, cela dépend de l'acceptation de votre dossier par l'organisme de cautionnement et de la compétitivité de leurs tarifs.

Il est à noter que les banques ont tendance à vous diriger vers l'un de leurs partenaires, souvent une de leurs filiales, limitant ainsi vos options de choix.

Comment financer les frais de garantie d’un prêt immobilier ?

Dans la majorité des cas, les frais annexes liés à la garantie, l'intervention du notaire ou l'étude de votre dossier emprunteur ne sont pas financés par la banque. Celle-ci ne vous prête que le montant nécessaire à votre achat immobilier.

Pour couvrir ces frais, vous devez prévoir un apport personnel suffisant dès la signature de l’acte de vente. Ce montant correspond généralement à environ 10 % de la valeur du bien. Il peut inclure les frais de notaire, les frais de garantie, ainsi que d'autres dépenses administratives.

Il est important de noter que la banque n'accepte d'octroyer un prêt sans apport que dans de très rares cas, et cela nécessite que l'emprunteur présente une excellente stabilité financière. Dans ces situations exceptionnelles, on parle alors de prêt immobilier à 110 %, où la banque finance la totalité du bien ainsi que les frais annexes, mais cette pratique est peu courante.

Frais de garantie d’un prêt immobilier : vos questions, nos réponses

Afin de vous aider à mieux comprendre ce processus crucial dans votre parcours d'achat immobilier, nous répondons à vos principales questions concernant les frais de garantie d'un prêt immobilier

A quoi sert la garantie d'un prêt immobilier pour la banque ?

La garantie d'un prêt immobilier est un dispositif de sécurité pour la banque qui accorde le prêt. Elle lui permet de se prémunir contre le risque de non-remboursement du prêt par l'emprunteur. En cas de défaillance de ce dernier, la banque peut recourir à la garantie pour récupérer les sommes dues, en vendant le bien hypothéqué ou en faisant appel à l'organisme de cautionnement.

Garantie de prêt immobilier : hypothèque ou caution ?

Lorsqu'il s'agit de choisir entre une hypothèque et une caution comme garantie pour un prêt immobilier, plusieurs facteurs doivent être pris en compte.

• 1. Hypothèque : L'hypothèque est une garantie réelle portant sur le bien immobilier financé. En cas de défaut de paiement, la banque peut saisir le bien pour se rembourser. Cette option est généralement choisie pour les prêts de montants importants ou lorsque l'emprunteur présente un profil financier plus risqué.
• 2. Caution : La caution est une garantie personnelle accordée par un organisme tiers. En cas de défaillance de l'emprunteur, cet organisme s'engage à rembourser la banque. Les frais de caution peuvent être moins élevés que ceux de l'hypothèque, et dans certains cas, une partie des frais peut être récupérée à la fin du prêt.

Le choix entre l'hypothèque et la caution dépend donc de la situation financière de l'emprunteur, du montant du prêt et de ses préférences personnelles.

Quels sont les autres frais liés à mon prêt immobilier ?

Outre les frais de garantie, d'autres frais peuvent être associés à votre prêt immobilier. Parmi les plus courants, on trouve :

• Les frais de dossier : Ils correspondent aux frais administratifs liés à la mise en place du prêt.
• Les frais de courtage : Si vous faites appel à un courtier en prêt immobilier, celui-ci peut facturer des honoraires pour ses services.
• Les frais d'assurance emprunteur : L'assurance emprunteur est généralement obligatoire et couvre le remboursement du prêt en cas de décès, d'invalidité ou de perte d'emploi.
• Les frais de notaire : Ils sont associés à la rédaction de l'acte de vente et à la formalisation de l'hypothèque, le cas échéant.

Rédigé par Gueladjo Toure - Rédacteur expert de Solutis

Publié le 03/06/2024