Le remboursement d’un prêt immobilier amortissable : principes et fonctionnement

Quand commence le paiement de la première mensualité d’un crédit immobilier ?

Pour connaître la date exacte du versement de la première mensualité de votre financement immobilier, vous devez avant tout vous référer à celle de la signature de l’acte authentique. En règle générale, le paiement de votre prêt immobilier peut démarrer lorsque les fonds ont été intégralement débloqués sur le compte du notaire. Le principe veut donc qu’un délai minimum de 30 jours soit respecté entre ces deux dates.

Deux possibilités se présentent donc à l’emprunteur. Si la signature de l’acte de vente se déroule par exemple le 10 du mois, alors le versement de la première mensualité s’effectuera le 10 du mois prochain. Le délai de 30 jours est alors respecté. Le règlement des échéances s’effectuera alors tous les 10 du mois par le biais d’un prélèvement automatique sur le compte de l’emprunteur.

En revanche, si la signature de l’acte de vente chez le notaire intervient le 10 du mois et que le paiement de la première mensualité intervient le 5 du mois suivant, le délai minimum requis de 30 jours ne sera pas respecté. Dans ce cas, des intérêts intercalaires viennent s’ajouter à la seconde échéance.

La date de prélèvement du remboursement mensuel est fixée d’un commun accord entre l’emprunteur et sa banque. Le principe est que la mensualité soit prélevée à une date où les revenus ont été perçus pour éviter les incidents de paiement.

Tout comprendre des mensualités pour rembourser votre prêt immobilier

Le remboursement d’un crédit immobilier s’effectue par le principe de la mensualisation des échéances. Il s’agit de la somme d’argent que l’emprunteur verse chaque mois à la banque sur toute la durée du contrat. Le montant de la mensualité dépend de plusieurs critères à savoir le capital emprunté, la durée du crédit ainsi que la capacité de paiement de l’emprunteur (taux d’endettement, revenus, gestion des comptes…). Chaque mensualité intègre donc :

  • l’amortissement d’une part du capital emprunté ;
  • le montant des intérêts calculés en fonction du capital restant dû et du taux nominal indiqué à la souscription du contrat de prêt ;
  • le coût des frais annexes (frais de dossier, frais de garantie…) ;
  • parfois le montant de la cotisation de l’assurance de crédit immobilier, notamment si le contrat a été signé au sein du même établissement bancaire.

Les conditions de remboursement d’un prêt à l’habitat sont inscrites dans le tableau d’amortissement

Le tableau d’amortissement indique tous les détails du paiement de votre prêt immobilier. Délivré par l’organisme qui a accordé le prêt, il est une sorte de feuille de route. En effet, le tableau récapitule toutes les informations au sujet du remboursement de l’emprunt depuis la première mensualité et jusqu’à la dernière à verser pour conclure définitivement le contrat.

Le tableau d’amortissement précise entre autres :

  • la date de prélèvement de chaque mensualité ;
  • le montant total des versements ;
  • la somme exacte des intérêts chaque mois ;
  • la part du capital que vous allez rembourser à chaque échéance ;
  • le capital restant dû tous les mois.

Quelles sont les différentes modalités de paiement d'un prêt immobilier ?

Le paiement par échéances constantes :

Le paiement par échéances constantes est la formule la plus courante et la plus proposée par les établissements de crédit. Calculé par les deux parties prenantes du contrat, le montant des mensualités reste fixe sur toute la durée du prêt. En d’autres termes, l’emprunteur verse la même somme d’argent à l’organisme prêteur jusqu’à ce que le montant emprunté soit intégralement remboursé. Au début, la part de–s intérêts est élevée, mais diminue au fur et à mesure au profit de la part du capital qu’il reste à amortir. C’est d’ailleurs pour cette raison qu’un rachat ou qu’une renégociation prêt immobilier est toujours plus profitable si l’opération est réalisée le plus tôt possible.

Le paiement par échéances modulables :

Dans le cadre du remboursement d’un prêt immobilier avec une clause de modularité, l’emprunteur a la possibilité de revoir à la hausse ou à la baisse la durée du crédit ou le montant de chaque mensualité. Ce choix doit être fait en fonction de sa situation financière, c’est-à-dire en cas d’augmentation de son salaire ou à l’inverse en cas de baisse de ses revenus. La révision à la hausse ou à la baisse du montant des mensualités ou de la durée du crédit doit toujours respecter le taux d’endettement maximal de 35 %.

À savoir : pour certains contrats, la banque peut autoriser la suspension des échéances sur une durée limitée, notamment lorsque l’emprunteur traverse une période financièrement difficile ou en cas de chômage. Il est à noter que le coût de l’opération va augmenter en cas de modulation à la hausse la durée d’un contrat ou de suspension du remboursement.

Le paiement par différé d’amortissement :

Avec le remboursement par différé d’amortissement, l’emprunteur paie uniquement les intérêts bancaires plus l’assurance en cas de différé partiel ou uniquement l’assurance si le différé est total. La durée du différé est précisée dans le contrat. Une fois que cette période est achevée, l’emprunteur va alors rembourser le part du capital. Cette méthode de remboursement permet donc de verser des mensualités plus faibles durant le différé, mais le coût de l’opération est plus important à la fin du contrat.

Le paiement « in fine » :

Avec le paiement « in fine », l’emprunteur rembourse uniquement les intérêts et l’assurance à la banque sur toute la durée du crédit immobilier. En revanche, le paiement du capital ne s’effectue qu’en une seule et unique fois lorsque le contrat prend fin. Cette offre est plutôt destinée aux investisseurs immobiliers.

Rembourser par anticipation son prêt immobilier : mode d’emploi

L’emprunteur est autorisé à rembourser un crédit immobilier avant la durée définie dans le contrat grâce au remboursement anticipé. Il s’agit de verser plus précisément une somme d’argent assez conséquente à la banque. En général, l’emprunteur sollicite un paiement anticipé en cas de rentrée d’argent importante comme une prime professionnelle, un héritage ou un gain spécifique lors d’un jeu ou d’une loterie.

Le remboursement anticipé est bien évidemment prévu dans le contrat de prêt. Il peut être partiel si l’emprunteur souhaite ne verser qu’une partie du capital restant dû afin de réduire la durée du crédit et le coût du financement.

Un remboursement anticipé peut également être total. Dans ce cas présent, la somme versée correspond au montant total du restant dû. L’emprunteur va ainsi se libérer définitivement de son contrat de prêt.

À noter toutefois que le remboursement anticipé peut faire l’objet d’un paiement de pénalités dont le montant varie en fonction du capital restant dû. D’après les articles L313-47 et R313-25 du Code de la consommation, le montant des indemnités de remboursement anticipé (IRA) ne doit pas dépasser une somme égale à 6 mois d’intérêts sur le capital restant dû ou ne pas excéder 3 % du capital restant dû. La méthode la plus favorable à l’emprunteur est retenue.