Comment s'organise le remboursement d'un prêt immobilier ?

Qu'est-ce que le remboursement d'un crédit immobilier ?

Le remboursement d’un crédit immobilier consiste à rembourser la somme empruntée auprès d’une banque ou d’un établissement financier, ainsi que les intérêts associés à ce prêt. En d'autres termes, l’emprunteur s'engage à restituer le capital prêté sur une période déterminée, généralement entre 10 et 25 ans, selon la durée du prêt négociée avec l’établissement prêteur.

Le montant à rembourser se compose de deux éléments principaux :

• 1. le capital emprunté, soit le montant initial du prêt ;
• 2. les intérêts, qui représentent le coût du crédit et sont calculés en fonction du taux d’intérêt appliqué.

Le remboursement se fait généralement par le biais de mensualités, qui incluent à la fois une part de capital et une part d’intérêts. Les mensualités sont fixes dans le cadre d’un prêt à taux fixe, ce qui signifie que le montant à payer chaque mois reste le même pendant toute la durée du prêt.

Toutefois, le ratio entre le capital et les intérêts évolue au fil du temps. Au début, la majeure partie des mensualités couvre les intérêts, tandis qu’au fur et à mesure du remboursement, une part plus importante sert à amortir le capital emprunté.

Quand commence le remboursement d'un prêt immobilier ?

Le remboursement d'un prêt immobilier commence généralement après la signature de l'acte de vente, lorsque les fonds sont débloqués par la banque et que l'achat du bien immobilier est finalisé. Toutefois, la date exacte de début du remboursement peut varier en fonction des modalités définies dans le contrat de prêt.

Dans la plupart des cas, le remboursement débute dès la mise à disposition des fonds, soit immédiatement après l'achat du bien immobilier. Cela signifie que l'emprunteur commence à rembourser son prêt dès la première échéance mensuelle, qui est souvent fixée un mois après le déblocage des fonds.

Cependant, il existe des situations particulières où le remboursement peut être différé. Par exemple :

• Le différé de remboursement : certains prêts permettent un différé de remboursement partiel ou total, pendant une période déterminée. Durant ce différé, l’emprunteur ne rembourse pas le capital du prêt, mais uniquement les intérêts. Ce type de dispositif peut être proposé lors de la construction d’une maison ou dans le cadre d'un crédit relais.
• Le prêt in fine : dans ce cas, l’emprunteur ne rembourse pas de mensualités pendant la durée du prêt, mais rembourse la totalité du capital en une seule fois à la fin de la période de crédit, souvent par la vente du bien immobilier ou d'autres ressources.

Qu'est-ce que le remboursement anticipé d'un prêt immobilier ?

Le remboursement anticipé d’un prêt immobilier consiste à rembourser tout ou une partie du capital restant dû avant la fin de la période initialement prévue dans le contrat de prêt. Cette option peut être attractive pour les emprunteurs qui disposent de fonds supplémentaires (par exemple, une prime, une vente de bien, ou un héritage) et souhaitent réduire la durée de leur emprunt ou le montant total des intérêts à payer.

Il existe deux types de remboursement anticipé :

• Remboursement partiel anticipé : l’emprunteur rembourse une partie du capital restant dû avant la date prévue. Cela permet de réduire le capital restant à rembourser, ce qui entraînera une diminution du montant des intérêts à payer sur la durée restante du prêt.
• Remboursement total anticipé : l’emprunteur rembourse la totalité du capital restant dû avant la fin de l’échéance prévue, clôturant ainsi son crédit immobilier de manière anticipée. Ce remboursement est souvent réalisé lorsqu’un emprunteur choisit de vendre son bien, de faire un rachat de crédit immobilier ou encore de disposer d'une somme d’argent importante.

Le remboursement anticipé présente de nombreux avantages, notamment la réduction du coût total du crédit en diminuant la part des intérêts à payer.

Cependant, il est important de noter que de nombreuses banques appliquent une indemnité de remboursement anticipé pour compenser la perte des intérêts qu’elles auraient perçus si le prêt avait été remboursé selon le calendrier initial. Cette indemnité est généralement limitée à un pourcentage du capital remboursé ou à un montant fixe, en fonction des termes du contrat.

Comment est calculé la mensualité de remboursement d’un prêt immobilier ?

Le calcul de la mensualité d’un prêt immobilier repose sur plusieurs facteurs essentiels : le montant emprunté, la durée du remboursement et le taux appliqué. Ces éléments déterminent la somme que l’emprunteur devra payer chaque mois à la banque jusqu’à la fin du prêt.

Les paramètres clés du calcul

• Le capital emprunté : il s’agit du montant total que vous avez demandé à votre banque pour financer votre projet immobilier.
• La durée de remboursement : plus la durée est longue, plus les mensualités sont faibles, mais les intérêts totaux à payer augmentent.
• Le taux d’intérêt périodique : le taux appliqué au prêt dépend de la durée et des conditions du contrat. Ce taux est souvent exprimé annuellement, mais il doit être converti en taux périodique (exemple : mensuel) pour correspondre à la fréquence des paiements.

La conversion du taux annuel en taux périodique

Dans le cadre d’un remboursement mensuel, il est nécessaire de convertir le taux annuel en un taux applicable à chaque période de paiement. Cette conversion est réalisée grâce à une formule adaptée. Par exemple, pour un taux annuel de 3 %, le taux mensuel peut être obtenu en prenant une fraction simple : Taux périodique = Taux annuel /12

Calcul de la mensualité

Une fois le taux périodique déterminé, la mensualité est calculée en tenant compte de la durée totale et du capital emprunté. La méthode utilisée repose sur la formule d’annuités constantes, qui répartit les paiements de manière égale sur toute la durée du prêt.

Exemple concret

Imaginons un emprunt de 150 000 euros sur 15 ans avec un taux annuel fixe de 2 %. Voici comment s'organiserait le calcul :

• Taux mensuel estimé : 2% / 12 = 0,167 %
• Nombre de mensualités : 15 × 12 = 180
• Mensualité approximative : environ 965 € (selon les formules appliquées par votre établissement bancaire).

Remboursement d'un prêt immobilier : vos questions, nos réponses

Le remboursement d’un prêt immobilier peut soulever de nombreuses interrogations. Voici nos réponses à vos principales questions.

Quand commence le remboursement d’un prêt immobilier ?

Le remboursement commence généralement le mois suivant le déblocage des fonds par la banque. Toutefois, en cas de projet en plusieurs phases (construction ou VEFA), des intérêts intercalaires peuvent être appliqués avant le début des échéances complètes.

Est-il possible de modifier le montant des mensualités en cours de prêt ?

Oui, certaines banques permettent de moduler les mensualités à la hausse ou à la baisse, selon les conditions de votre contrat. Cette option est souvent liée à une variation de la durée totale du prêt.

Y a-t-il des frais pour un remboursement anticipé ?

Un remboursement anticipé peut entraîner des indemnités, appelées IRA (Indemnités de Remboursement Anticipé), sauf en cas de clauses spécifiques dans votre contrat ou si le prêt est couvert par certaines garanties (comme une assurance décès-invalidité).

Comment connaître le montant total des intérêts payés ?

Le tableau d’amortissement fourni par la banque détaille le montant des intérêts payés à chaque mensualité et le total prévu sur toute la durée du prêt. Vous pouvez également utiliser des simulateurs en ligne pour estimer ce montant.

Rédigé par Gueladjo Toure - Rédacteur expert de Solutis

Mis à jour le 19/12/2024