Suspension de crédit immobilier

• Ce qu’il faut retenir sur ce sujet :

  

  • Suspension = report temporaire des échéances, partiel (paiement intérêts + assurance) ou total (paiement uniquement assurance), selon le contrat.

  • Demande à faire par écrit avec justificatifs, soumise à l'accord de la banque et non applicable à tous les types de prêts.

  • Pas de frais bancaires directs, mais coût total du crédit augmenté (intérêts reportés, durée allongée).

  • Alternatives moins coûteuses : prêt modulable (ajustement des mensualités) ou rachat de crédit (nouvel emprunt adapté).

Suspension de prêt immobilier : en quoi ça consiste ?

En France, l’obtention d’un crédit immobilier à taux fixe, variable ou mixte nécessite la souscription d’un contrat qui engage l’emprunteur ou les emprunteurs sur plusieurs années. Cependant, l’avenir étant toujours incertain, de nombreuses difficultés de la vie plus ou moins passagères (divorce, maladie, chômage) peuvent impacter le remboursement des mensualités. Dans ce cas, pour éviter des défaillances dans le remboursement des échéances telles que le refus de prélèvement ou encore des incidents de paiement, les tenants de crédit ont souvent la possibilité de suspendre leur prêt immobilier.

Toutefois, suspendre son crédit immobilier, c’est obtenir simplement un report d’échéance de ses encours pendant une certaine période (le différé d’amortissement). Il s’agit d’une clause disponible dans la plupart des contrats de prêt modulable. Néanmoins, tous les prêteurs ne proposent pas la suspension de crédit à l’habitat. De ce fait, il est impératif de vérifier que cette clause existe bien dans son contrat de prêt avant de faire une demande de suspension de crédit immobilier auprès de son établissement prêteur.

A savoir que cette clause ne concerne pas tous les types de crédits, notamment les financements subventionnés ou réglementés tels que : les prêts à taux zéro, les prêts conventionnés ou encore les prêts à l’accession sociale.

Comment suspendre un prêt immobilier en cours de remboursement ?

Suspendre un prêt immobilier en cours de remboursement est souvent encadré par le contrat initial et les conditions de l’établissement prêteur. Cette suspension, aussi appelée "report d’échéances", peut être temporaire et partielle ou totale, selon les modalités prévues au contrat.

Avant toute chose, il convient de vérifier les clauses du prêt. Certains contrats intègrent dès le départ une option de report, généralement limitée à quelques mois, et soumise à des conditions spécifiques, telles qu’un nombre minimal de mensualités déjà réglées ou une situation financière justifiant la demande. À défaut, une négociation directe avec la banque s’impose.

La demande de suspension doit être adressée par écrit, en exposant clairement les raisons : perte d’emploi, baisse de revenus, séparation, maladie, etc. Des justificatifs sont souvent exigés. En cas d’acceptation, l’organisme prêteur propose un avenant au contrat de prêt, précisant la durée de la suspension et les nouvelles conditions de remboursement.

Il est à distinguer deux manières d’arrêter temporairement le paiement des échéances de prêt immobilier en cas de difficultés financières : la suspension partielle et la suspension totale. Une demande de suspension de crédit à l’habitat entraîne, quoi qu’il arrive, l’immobilisation du capital à rembourser. Selon l’option privilégiée, une part des mensualités est toujours due.

Lors d’un report partiel, l’emprunteur continue de payer à la banque les intérêts de l’emprunt ainsi que la prime de l’assurance de crédit. Le remboursement du capital est totalement mis à l’arrêt durant une période définie d’un commun accord entre les parties. Dans le cas d’un report total, l’emprunteur ne paie plus que l’assurance chaque mois. Le versement mensuel du capital et les intérêts qui reviennent au prêteur est suspendu. Encore une fois, l’interruption et sa durée doivent être approuvées par la banque. D’ailleurs, elle n’est pas tenue d’accepter une demande de suspension des mensualités de crédit.

Combien coûte la suspension des mensualités de crédit immobilier ?

L’emprunteur qui déclenche une suspension de son emprunt n’a pas de frais bancaires à payer. La banque ne prélève effectivement aucune somme complémentaire à son activation. En revanche, la suspension de financement à l’habitat, qu’elle soit partielle ou totale peut avoir des conséquences sur le coût initial du contrat. Son coût peut être différent suivant l’option déclenchée. Une suspension totale nécessite de reporter une somme plus importante qu’une suspension partielle avec l’arrêt des intérêts, ce qui va d’autant plus rallonger la durée de remboursement du prêt.

En fait, cette suspension de quelques mois ou années entraîne forcément un surcoût sur le crédit puisque les remboursements et les intérêts non payés génèrent à leur tour d’autres intérêts et d’autres frais (prime d’assurance, frais de garantie).

L’opération est à prendre au sérieux d’autant plus si la suspension est lancée pendant le premier tiers de vie du crédit où la majorité des intérêts sont à payer. En cas de report total dans cette période, l’opération risque de coûter très cher à l’emprunteur. Ainsi, la suspension de crédit immobilier peut avoir des inconvénients et elle doit être demandée avec la plus grande prudence sur une période stratégique. Toutefois, il faut savoir qu’il existe des alternatives à cette clause.

Quelles sont les solutions alternatives à la suspension de prêt immobilier ?

D’abord, il faut si possible opter pour un crédit modulable qui permet d’ajuster à la hausse ou à la baisse le montant de ses échéances, après un événement de vie ou une évolution budgétaire notamment, plutôt que de le suspendre pendant une certaine période. Cette solution est beaucoup moins coûteuse, puisque l’emprunteur continuera à payer une partie du capital restant dû et de ses intérêts.

Ensuite, il y a la solution du rachat de crédit immobilier. Cette dernière consiste à faire substituer son prêt à l’habitat en cours et ses prêts conso en cours par un nouvel emprunt à mensualité réduite et adaptée à sa capacité réelle de remboursement à l’instant présent. Sous certaines conditions, le rachat de prêt immobilier permet non seulement à l’emprunteur de retrouver une situation financière saine, mais aussi d’éviter d’augmenter considérablement le coût initial de son contrat. Cette opération bancaire permet aussi d’opter pour de meilleures conditions comme un taux de crédit plus bas. Elle permet également de choisir un contrat modulable ou encore de renégocier les conditions de son assurance-emprunteur afin d’en diminuer son coût sur la durée totale de l’emprunt.

Rédigé par Gueladjo Toure - Rédacteur expert de Solutis

Mis à jour le 09/04/2025