Comment fonctionne un crédit immobilier ?

Prêt immobilier : définition et principe

L’achat d’un bien immobilier est sans conteste l’un des projets financiers majeurs d’une vie. Et pour un financement immobilier, plus de 80% des particuliers français n’ont pas d’autres choix que de souscrire un crédit à l’habitat. Mais qu’est-ce qu’un crédit immobilier précisément ?

Il s’agit d’un financement attribué par un organisme à un emprunteur en vue de lui permettre de réaliser son projet d’acquisition d’une maison ou d’un appartement ou dans le cadre d’une rénovation.

Il faut savoir qu’il existe différentes catégories de crédit immobilier. Ce dernier peut prendre la forme d’un prêt amortissable, d’un prêt relais, d’un prêt conventionné ou encore d’un prêt à taux zéro.

Quels sont les frais liés à un prêt immobilier ?

Afin de déterminer précisément le coût total d’une acquisition immobilière, il est important de bien dissocier le montant global du projet et le coût de l’emprunt immobilier proprement dit. Le coût d’un prêt immobilier va être impacté par différentes variables et critères.

Parmi ces derniers peuvent être cités par exemple l’apport personnel de l’acheteur, le taux nominal de l’offre, la durée du crédit ou encore le montant à emprunter.

En plus de ces éléments qui vont se répercuter directement sur les intérêts du crédit, d’autres frais annexes doivent impérativement être intégrés dans le coût global du prêt. Il s’agit notamment de l’assurance emprunteur, des frais de garanties sans oublier les frais de notaire.

De ce fait, pour avoir l’idée la plus précise du coût total de son crédit immobilier, il est primordial de se baser en priorité sur le Taux Annuel Effectif Global (TAEG).

Ce dernier synthétise l’intégralité des frais associés, qu’il s’agisse des taxes, de la rémunération du taux nominal ou encore des coûts annexes. Pour information, ce taux est déterminé lors de l’acceptation du prêt et peut être, le cas échéant, révisé à l’occasion d’une renégociation de celui-ci.

Quels sont les critères d’éligibilité pour un crédit immobilier ?

Obtenir un crédit à l'habitat suppose pour le demandeur de remplir plusieurs conditions et tout particulièrement s’il s’agit d’un primo-accédant. Voici un récapitulatif des critères d’éligibilité à respecter impérativement.

Justifier d’un taux d'endettement inférieur à 35%

Le taux d’endettement, qui représente la part de revenus qui est consacrée mensuellement aux divers remboursements de prêts, ne doit pas excéder les 35%. Cet indicateur permet à l’établissement de prêt de vérifier si la souscription d’un emprunt est compatible avec le niveau de vie du demandeur. La capacité d’emprunt est calculée selon les revenus nets et les charges du demandeur.

Bon à savoir : depuis début 2021, le taux d’endettement à respecter est passé de 33 à 35%, ce qui constitue une bonne nouvelle pour les acquéreurs qui vont avoir une capacité d'emprunt plus élevée.

Disposer d’un apport financier

S’il ne s’agit pas d’une obligation, avoir un apport financier peut faciliter grandement l’attribution d’un prêt immobilier auprès d’un établissement bancaire. L’un des principaux atouts d’un apport est qu’il permet de régler immédiatement les frais liés à la transaction et qui s’élèvent généralement à 10% du prix du bien.

A noter que cet apport peut être récupéré depuis un livret d’épargne, un placement ou un autre produit financier détenu par le demandeur. En outre, un apport constitue une garantie du sérieux de l’emprunteur qui démontre par ce biais sa capacité à gérer ses comptes avec rigueur.

Une stabilité professionnelle appréciable

Pour les organismes bancaires, il est important que le demandeur justifie d’une situation professionnelle stable avec des revenus réguliers.

Certes, le particulier en situation de CDI est le profil idéal aux yeux des créanciers. Toutefois, les personnes en CDD ou en situation d’auto-entrepreneur ont également l’opportunité de voir leur demande acceptée dès lors qu’elles justifient de bonnes garanties de revenus.

Les autres critères d’octroi d’un prêt

En plus des critères précédemment développés, d’autres éléments pourront avoir une influence sur l’attribution ou non d’un crédit et sur le montant de celui-ci. Parmi ces derniers, on retrouve par exemple l’âge du demandeur, sa nationalité ou encore son lieu de résidence effectif.

Comparer les offres : le meilleur moyen d’optimiser son prêt

Afin d’obtenir les conditions les plus avantageuses en termes de prêt, il est très intéressant de faire jouer la concurrence et de comparer les différentes offres entre elles.

Il est même recommandé d’étudier les offres de trois organismes minimums pour pouvoir mieux négocier les termes du contrat. Un tableau d'amortissement qui détaille les remboursements mensuels et annuels du prêt, le capital remboursé et le capital restant dû sera proposé par l’organisme sollicité.

Afin d’obtenir toutes les informations relatives à chaque offre disponible sur le marché, les simulateurs de crédit immobilier en ligne sont des outils d’aide à la décision très utiles. Pour chaque offre envisagée, il est nécessaire de porter une attention toute particulière aux options et variables inhérentes au contrat. Une simulation permet d’obtenir tous les détails de l’emprunt, que cela soit sa durée, le montant des mensualités ou les différentes composantes du prêt. Le recours à un courtier peut également générer d’importantes économies sur le coût global du crédit.

Rédigé par Jonathan Hector - Rédacteur confirmé de Solutis

Mis à jour le 30/12/2022