Il y a une différence significative entre un prêt à taux fixe et à taux révisable, le montant total du financement ne sera pas le même suivant la formule choisie. Comment les calculer ? Quels sont les avantages et les inconvénients de ces deux types d’indicateurs ? Obtenez avec Solutis les explications pour savoir si vous devez choisir un taux fixe ou un taux variable pour votre crédit immobilier ou prêt à la consommation.
Quel est votre projet ?
Diminuer mes mensualités jusqu'à -60%
Financer mes projets grâce au rachat de crédits
Baisser mon taux d'endettement & équilibrer mon budget
Un prêt à taux fixe est un crédit, pouvant être de nature à la consommation ou immobilier, voire un rachat de crédits, dont le taux d'intérêt est fixé dans le contrat et reste constant, à l’instar des échéances. Plus précisément, l'échéancier va alors indiquer que le TAEG est fixe, ce qui signifie que le taux d'intérêt nominal et le taux d'assurance emprunteur (TAEA) ne changeront pas pendant toute la durée de remboursement. Une hausse ou une baisse des taux immobiliers n'auront, par exemple, aucun effet sur le taux fixe du contrat.
Un taux fixe permet de rembourser des mensualités identiques à chaque prélèvement, jusqu'au terme du contrat. Le coût du crédit est par conséquent connu d'avance et est clairement stipulé dans l'offre de prêt. L'emprunteur n'aura ainsi aucune bonne ou mauvaise surprise quant au montant des intérêts bancaires, il versera le total indiqué, ni plus ni moins. De par sa nature, un emprunt à taux fixe est donc une protection pour prévenir toute envolée du coût du crédit.
Cependant, ce qui fait sa force est également en partie un point de faiblesse. En effet, si les taux de crédit diminuent fortement, l'emprunteur d'un prêt immobilier à taux fixe ne pourra pas en profiter. A l'inverse, avec un taux révisable, le taux nominal peut baisser. Mais c'est un risque à prendre, car il n'a pas d'assurance que son taux révisable va baisser à l'avenir. Le choix entre un taux révisable et un taux fixe dépend principalement des objectifs souhaités de l’emprunteur.
Pour diminuer son taux fixe, il existe toutefois deux opérations permettant de le modifier pour bénéficier d'un meilleur taux. Il faut demander à renégocier son crédit immobilier souscrit auprès de sa banque. Si elle refuse, Solutis peut vous proposer de faire racheter vos prêts et de les regrouper dans une seule opération. La renégociation n'est pas permise pour les prêts conso, il faut donc aussi envisager un rachat de crédits à la consommation pour réajuster le taux fixe de ses emprunts. Le fait de regrouper ses anciens crédits représente une opportunité de profiter d’un TAEG unique et plus intéressant notamment si une baisse suffisante des taux est constatée.
De ce fait, pour augmenter vos chances d’avoir un taux d’intérêt relativement faible, voici un certain nombre de conseils à prendre en compte :
Afin de vous projeter sur les conditions d’emprunt afin de financer le projet de votre choix, la simulation de celui-ci peut vous aider à sa visualisation. En renseignant un nombre d’informations concernant votre emprunt, vous obtiendrez un résultat notamment la mensualité que vous payerez en conséquence.
Il existe des prêts où le taux d’intérêt n’est ni variable ni fixe, il s’agit du prêt à taux zéro (PTZ). Comme son nom l’indique, le PTZ est un prêt aidé pouvant être souscrit par un emprunteur qui achète sa maison mais effectue également des travaux dans son nouveau bien.
Le calcul d'un taux fixe, dans une offre de prêt immobilier ou de crédit consommation, est réalisé suivant :
Après une demande de financement, la banque va procéder à une étude de faisabilité pour analyser le profil emprunteur. Au global, c'est le risque de non-remboursement qui va déterminer l'accord du conseiller et le pourcentage du taux fixe. Plus la situation financière de l'emprunteur est saine et meilleur sera le taux d'intérêt dans le contrat.
Pour bénéficier d'un taux fixe extrêmement bas, il convient de réaliser sa demande de crédit immobilier ou de prêt personnel dans une période où vos situations professionnelle et familiale sont stables.
En effet, les taux fixes les plus faibles, actuellement pratiqués dans les barèmes des établissements bancaires, sont accordés aux personnes avec un contrat de travail pérenne, un CDI par exemple, gagnant des revenus réguliers et élevés et ayant un apport personnel, notamment dans le cadre d’un projet d’achat immobilier. Un taux d’endettement au plus bas est également un bon atout.
Aussi, pour espérer obtenir le meilleur taux fixe possible dans son offre de crédit, il est préférable de ne pas avoir subi d'incident de paiement sur ses comptes bancaires au cours des derniers mois. Il est important de privilégier une durée de remboursement assez courte, les emprunts les plus longs augmentent en effet considérablement le taux proposé. Le mieux est de choisir le juste milieu en choisissant une durée permettant d’avoir des échéances faciles à rembourser et un coût du crédit mesuré.
Un prêt à taux variable, ou révisable, se calcule en suivant l'évolution de l'indicateur financier de référence (Euribor) sur lequel il est indexé pour se mettre à jour. Le taux d’un crédit immobilier ou d’un prêt conso va donc évoluer durant toute la durée du contrat, à la hausse comme à la baisse. Le montant total de l’opération varie donc selon ces évolutions.
L’indice financier utilisé, sur lequel se réfèrent les taux immobiliers variables, est un taux défini par les marchés financiers, en général l'Euribor. L’indice Euribor est le taux moyen appliqué aux prêts à court terme obtenus sur le marché interbancaire par des organismes bancaires de l’UE.
En fonction des modalités du contrat de prêt, négociées entre la banque et l'emprunteur, les taux variables peuvent être révisés :
L'avantage de souscrire un crédit immobilier avec un taux variable, c'est que vous pouvez obtenir un taux plus faible que si vous optez pour un taux d'intérêt fixe. Le montant total des intérêts bancaires est alors légèrement moins cher au départ. Si le nouveau taux est moins élevé que l’ancien, alors l’emprunteur est gagnant car ce dernier payera moins d’intérêt.
En revanche, il existe un risque que les taux variables remontent et que le taux plafond devienne supérieur au prêt à taux fixe. Le coût de l’opération peut alors fortement augmenter. Pour limiter la variation à la hausse, l’emprunteur peut opter pour un taux capé. Ce taux capé prévoit, en cas de hausse, un plafond qui ne pourra pas être dépassé.
Des clauses de sécurité peuvent être prévues dans les conditions du contrat, comme le passage à taux fixe, à tout moment, en cas de très forte hausse du taux révisable. De plus, les TAEG (taux annuel effectif global) des crédits à taux variable sont plafonnés par des taux d'usure, renouvelés 4 fois par an par la Banque de France. Ce qui veut dire qu'ils ne peuvent pas dépasser ce seuil.
La loi protège les consommateurs en anticipant les pratiques commerciales abusives sur le marché des financements, destinés aux particuliers et aux professionnels. Pour protéger les emprunteurs contre des offres de crédit avec un TAEG trop élevé, la Banque de France détermine des taux d'usure afin de limiter le coût annuel des opérations. Ils correspondent au TAEG maximum dans une offre de prêt pour qu'elle soit légale.
Une proposition au-dessus des seuils est qualifiée d'usuraire. Dans ce cas présent, l'établissement bancaire ne peut pas donner son accord et débloquer les fonds, la demande de financement est alors automatiquement refusée.
À savoir qu'il existe différents taux d'usure selon :
Les taux d'usure des crédits à taux fixe et à taux variable sont modifiés à l'occasion de chaque trimestre par la banque centrale française.
La souscription d'un nouveau crédit immobilier pour financer un logement se fait, de nos jours, dans un contexte particulièrement favorable. En effet, depuis 2016, le marché constate une baisse des taux fixes à des niveaux records. Sur ces dernières années, les meilleurs profils emprunteurs décrochaient même des taux nominaux en dessous du seuil symbolique des 1 %. Dans ces conditions, les taux variables n'avaient plus d'utilité et n'étaient plus pratiqués sur le marché durant cette période.
Toutefois, cette euphorie de la baisse des taux a pris un coup de frein dès le début 2022 avec les dernières évolutions du marché. La tendance est même à la hausse puisque vers la première moitié l'année, la moyenne des taux fixes, pratiquée par les organismes de prêt, a commencé à dépasser les 2 %, selon l’Observatoire Crédit Logement. Cette variation a entraîné la hausse des taux d'usure, qui sont calculés en faisant une moyenne des taux des crédits accordés sur le trimestre précédent, dont le résultat est augmenté d'un tiers supplémentaire.
En cette fin d'année 2022, les banques ont donc la possibilité de proposer des TAEG (taux annuel effectif global) fixes supérieurs à 3 %. Les meilleurs profils peuvent cependant encore profiter de conditions favorables, mais plus dans les mêmes proportions qu'auparavant car les prêteurs ne prévoient pas une baisse immédiate.
Avec cette hausse des taux immobiliers fixes, se pose la question du retour des crédits à l'habitat à taux variable ou capé, qui pourraient s'avérer intéressants si les taux fixes continuent de remonter au cours des prochains mois.
L'idéal est de réaliser une simulation pour comparer les échéances et le coût en fonction du type de taux, auprès d'un expert Solutis, qui va vous proposer de vous accompagner dans le financement de vos projets et pour faire le meilleur choix. Ce calcul est gratuit. Courtier depuis plus de 20 ans, nous pouvons comparer les offres sur le marché et vous trouver le meilleur taux possible en fonction de votre profil. Nous participons à la constitution du dossier de l’emprunteur en vue de le présenter à nos banques partenaires.
Nos conseillers sont formés pour accompagner chacun de nos clients dans la réussite de leur projet personnel. En effet, qu’il soit question de l’achat d’un logement ou d’un autre bien ou service, la recherche du meilleur financement sera toujours le principal objectif.
Rédigé par Jonathan Hector - Rédacteur confirmé de Solutis
Mis à jour le 01/08/2023
Réduisez vos mensualités et financez vos nouveaux projets
Demande de rachat de crédit gratuite
Votre offre en 24h | Une expertise avec + de 20 ans d'expérience
D'autres articles pour approfondir