Prêt à taux fixe et à taux variable : quelles différences ?

Qu'est-ce qu'un prêt à taux fixe ?

Un prêt à taux fixe est un crédit, pouvant être de nature à la consommation ou immobilier, voire un rachat de crédits, dont le taux d'intérêt est fixé dans le contrat et reste constant. Plus précisément, l'échéancier va alors indiquer que le TAEG est fixe, ce qui signifie que le taux d'intérêt nominal et le taux d'assurance (TAEA) ne changeront pas pendant toute la durée de remboursement. Une hausse ou une baisse des taux immobiliers n'auront, par exemple, aucun effet sur le taux fixe du contrat.

Quels sont les avantages et les inconvénients d'un taux fixe ?

Un taux fixe permet de rembourser des mensualités identiques à chaque prélèvement, jusqu'au terme du contrat. Le coût du crédit est par conséquent connu d'avance et est clairement stipulé dans l'offre de prêt. L'emprunteur n'aura ainsi aucune bonne ou mauvaise surprise quant au montant des intérêts bancaires, il versera le total indiqué, ni plus ni moins. De par sa nature, un emprunt à taux fixe est donc une protection pour prévenir toute envolée du coût du crédit.

Cependant, ce qui fait sa force est également un point de faiblesse. En effet, si les taux de crédit diminuent fortement, l'emprunteur d'un prêt immobilier à taux fixe ne pourra pas en profiter. A l'inverse, avec un taux révisable, le taux nominal peut baisser. Mais c'est un risque à prendre, car il n'a pas d'assurance que son taux révisable va baisser à l'avenir.

Comment calculer le taux fixe d'un crédit ?

Le calcul d'un taux fixe, dans une offre de prêt immobilier ou de crédit consommation, est réalisé suivant :

• les taux d'usure de la Banque de France sur le dernier trimestre ;
• les taux de l’OAT 10 ans, sur lesquels les taux immo sont indexés ;
• le barème commercial des taux immobilier et conso, propre à chacun des organismes de prêt ;
• les critères bancaires pris en compte lors d'une l'étude de faisabilité pouvant différer selon les banques.

Après une demande de financement, la banque va procéder à une étude de faisabilité pour analyser le profil emprunteur. Au global, c'est le risque de non-remboursement qui va déterminer l'accord du conseiller et le pourcentage du taux fixe. Plus la situation financière de l'emprunteur est saine et meilleur sera le taux d'intérêt dans le contrat.

Comment avoir le meilleur taux fixe pour son crédit ?

Pour bénéficier d'un taux fixe extrêmement bas, il convient de réaliser sa demande de crédit immobilier ou de prêt personnel dans une période où vos situations professionnelle et familiale sont stables. En effet, les taux fixes les plus faibles, actuellement pratiqués dans les barèmes des établissements bancaires, sont accordés aux personnes avec un contrat de travail pérenne, un CDI par exemple, gagnant des revenus réguliers et élevés et ayant un apport personnel, notamment dans le cadre d’un projet d’achat immobilier. Un taux d’endettement au plus bas est également un bon atout.

Aussi, pour espérer obtenir le meilleur taux fixe dans son offre de crédit, il est préférable de ne pas avoir subi d'incident de paiement sur ses comptes bancaires au cours des derniers mois. Il est important de privilégier une durée de remboursement assez courte, les emprunts les plus longs augmentent en effet considérablement le taux proposé. Le mieux est de choisir le juste milieu en choisissant une durée permettant d’avoir des échéances faciles à rembourser et un coût du crédit mesuré.

Prêt à taux variable : ce qu'il faut savoir

Un prêt à taux variable, ou révisable, suit l'évolution de l'indicateur financier de référence sur lequel il est indexé pour se mettre à jour. Le taux d’un crédit immobilier ou d’un prêt conso va donc évoluer durant toute la durée du contrat, à la hausse comme à la baisse. Le montant total de l’opération varie donc selon ces évolutions.

L’indice financier utilisé, sur lequel se réfèrent les taux immobiliers variables, est un taux défini par les marchés financiers, en général l'Euribor.

En fonction des modalités du contrat de prêt, négociées entre la banque et l'emprunteur, les taux variables peuvent être révisés :

• tous les trimestres ;
• tous les semestres ;
• tous les ans.

L'avantage de souscrire un crédit immobilier avec un taux variable, c'est que vous pouvez obtenir un taux plus faible que si vous optez pour un taux d'intérêt fixe. Le montant total des intérêts bancaires est alors légèrement moins cher au départ.

En revanche il existe un risque que les taux variables remontent et que le taux plafond devienne supérieur au prêt à taux fixe. Le coût de l’opération peut alors fortement augmenter.

Explication de ce que sont les taux d'usure des taux fixes et des taux variables

La loi protège les consommateurs en anticipant les pratiques commerciales abusives sur le marché des financements, destinés aux particuliers et aux professionnels. Pour protéger les emprunteurs contre des offres de crédit avec un TAEG trop élevé, la Banque de France détermine des taux d'usure. Ils correspondent au TAEG maximum dans une offre de prêt pour qu'elle soit légale.

Une proposition au-dessus des seuils est qualifiée d'usuraire. Dans ce cas présent, l'établissement bancaire ne peut pas donner son accord et débloquer les fonds, la demande de financement est alors automatiquement refusée.

À savoir qu'il existe différents taux d'usure selon :

• le type de taux (fixe ou variable) ;
• la durée de remboursement ;
• la nature du crédit (consommation ou immobilier) ;
• le profil emprunteur (particulier ou professionnel).

Faut-il choisir un taux fixe ou un taux variable pour son crédit immobilier en 2022 ?

La souscription d'un nouveau crédit immobilier se fait, de nos jours, dans un contexte particulièrement favorable. En effet, depuis 2016, le marché constate une baisse des taux fixes à des niveaux records. Sur ces dernières années, les meilleurs profils emprunteurs décrochaient même des taux nominaux en dessous du seuil symbolique des 1 %. Dans ces conditions, les taux variables n'avaient plus d'utilité et n'étaient plus pratiqués sur le marché.

Toutefois, cette euphorie de la baisse des taux a pris un coup de frein dès le début 2022. La tendance est même à la hausse puisque vers la première moitié l'année, la moyenne des taux fixes, pratiqués par les organismes de prêt, a commencé à dépasser les 2 %, selon l’Observatoire Crédit Logement. Ce qui a entraîné la hausse des taux d'usure, qui sont calculés en faisant une moyenne des taux des crédits accordés sur le trimestre précédent, dont le résultat est augmenté d'un tiers supplémentaire.

En cette fin d'année 2022, les banques ont donc la possibilité de proposer des TAEG fixes supérieurs à 3 %. Les meilleurs profils peuvent toutefois encore profiter de conditions favorables, mais plus dans les mêmes proportions qu'auparavant.

Avec cette hausse des taux immobiliers fixes, se pose la question du retour des crédits à l'habitat à taux variable, qui pourraient s'avérer intéressants si les taux fixes continuent de remonter au cours des prochains mois. L'idéal est de réaliser une simulation auprès d'un expert Solutis, qui va vous proposer de vous accompagner dans le financement de vos projets et pour faire le meilleur choix. Courtier depuis plus de 20 ans, nous pouvons comparer les offres sur le marché et vous trouver le meilleur taux en fonction de votre profil.

Rédigé par Jonathan Hector - Rédacteur confirmé de Solutis

Mis à jour le 09/10/2022