Étude simple, rapide et sans engagementLe rachat de crédit immobilier peut viser deux objectifs différents : faire racheter un prêt immobilier pour obtenir un meilleur taux, ou regrouper un prêt immobilier avec d’autres crédits pour réduire les mensualités. Y a-t-il une période idéale pour faire un rachat de crédit immobilier ? Cela dépend de chaque situation et de l'état de remboursement de votre emprunt bancaire. Nos experts vous indiquent toutes les pistes pour savoir s'il est vraiment intéressant et rentable de faire reprendre votre prêt à l'habitat en cours, notamment en détaillant les moments appropriés pour réaliser l'opération.
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Ce qu'il faut retenir :
• Faites un rachat de crédit immobilier de préférence durant le premier tiers de la durée du prêt pour maximiser les économies sur les intérêts (exemple : sur les 8 premières années pour un contrat sur 25 ans).
• Un écart significatif entre l'ancien et le nouveau taux (au moins 0,7 point) est nécessaire pour que l’opération soit rentable après frais.
• Optez pour un rachat et regroupement de votre crédit immobilier avec vos prêts à la consommation si vos mensualités sont trop lourdes ou pour adapter vos remboursements à une évolution de votre situation.
• Pensez à renégocier ou déléguer votre assurance emprunteur pour réduire davantage vos coûts.
Quand faire un regroupement de crédit immobilier intéressant ?
Un regroupement de crédits avec un prêt immobilier peut être intéressant lorsque les mensualités deviennent trop élevées, lorsqu’un emprunteur souhaite rééquilibrer son budget ou lorsqu’il veut adapter ses remboursements à une nouvelle situation personnelle ou professionnelle. L’opération consiste à réunir plusieurs prêts en un seul financement, avec une mensualité recalculée en fonction des revenus, des charges et de la capacité de remboursement du foyer.
Plusieurs situations peuvent justifier une demande de rachat ou de regroupement de crédits.
Quand vos mensualités sont trop élevées :
Si vous remboursez plusieurs emprunts en même temps, comme un prêt immobilier, un crédit auto, un prêt personnel ou un crédit renouvelable, le cumul des échéances peut peser sur votre budget. Le regroupement de crédits permet de réunir ces prêts dans un seul financement afin d’obtenir une mensualité unique, généralement plus faible grâce à un allongement de la durée de remboursement.
Cette baisse des mensualités peut réduire le taux d’endettement du foyer et améliorer le reste à vivre. En contrepartie, la durée de remboursement peut être plus longue et le coût total du crédit peut augmenter.
Quand vous souhaitez financer un nouveau projet :
Un regroupement de crédits peut aussi intégrer une trésorerie supplémentaire pour financer un nouveau projet, comme l’achat d’un véhicule, des travaux, des dépenses de santé, un voyage ou un besoin personnel. Cette somme est ajoutée au nouveau financement, sous réserve d’acceptation par l’organisme prêteur.
Si le projet concerne un futur achat immobilier, la trésorerie peut aider à préparer le dossier ou à financer certains frais, mais elle ne remplace pas toujours un apport personnel au sens bancaire. La faisabilité dépendra de votre capacité d’emprunt, de votre taux d’endettement après opération et des critères de la banque.
Quand votre situation personnelle ou professionnelle évolue :
Une baisse de revenus, un départ à la retraite, une séparation, un changement professionnel ou une période financière plus tendue peuvent rendre les mensualités actuelles moins adaptées. Le rachat de crédits peut alors permettre de recalculer la mensualité selon les nouvelles ressources du foyer.
Cette solution est notamment utile lorsque l’objectif principal est de retrouver un budget plus stable. La demande reste toutefois étudiée selon la situation de l’emprunteur, ses revenus, son historique bancaire, son reste à vivre et les garanties possibles.
Quand vous voulez profiter d’un meilleur taux :
Un rachat de crédit immobilier peut aussi être étudié si le taux de votre prêt actuel est plus élevé que les taux proposés au moment de la demande. L’opération est surtout pertinente lorsque l’écart entre l’ancien et le nouveau taux est suffisant pour compenser les frais liés au remboursement anticipé, aux garanties et à la mise en place du nouveau prêt.
En pratique, un écart d’au moins 0,7 point est souvent un premier repère lorsque le prêt immobilier est encore dans son premier tiers. Au-delà, un écart plus important peut être nécessaire pour rendre l’opération réellement avantageuse.
Quand faire racheter votre crédit immobilier pour qu'il soit rentable ?
Les conditions de votre crédit immobilier ne vous conviennent plus ? Vous pouvez d’abord demander une renégociation à votre banque afin d’obtenir un meilleur taux ou d’ajuster certaines modalités du prêt. Si cette renégociation est refusée ou si l’offre proposée n’est pas assez avantageuse, il est possible de contacter une banque concurrente ou un courtier pour faire racheter votre crédit immobilier.
Le rachat de prêt immobilier peut générer des économies lorsque le nouveau taux est suffisamment inférieur à l’ancien pour compenser les frais liés à l’opération. Il est généralement plus intéressant lorsqu’il intervient tôt dans la durée du crédit, car les intérêts restants à rembourser sont encore élevés. En cas de difficultés budgétaires, l’objectif peut aussi être différent : réduire le montant des mensualités, même si cela entraîne un allongement de la durée et une hausse possible du coût total.
Durant le premier tiers de la durée du financement immobilier :
En abaissant le taux d’intérêt assez tôt, les économies seront donc plus importantes et l'opération sera rentable si les frais sont compensés par la baisse des intérêts bancaires. Il suffit de faire une simulation de la rentabilité avec un conseiller pour savoir s'il est intéressant de faire racheter un prêt immobilier.
Nous vous conseillons de faire votre rachat de crédit immo durant le premier tiers de la durée du crédit. Par exemple avant le 6ème anniversaire du contrat pour un crédit sur 18 ans. Pourquoi ? Car c’est durant cette période que vous réaliserez le plus d’économies sur le coût total du financement.
Quand le nouveau taux est attractif :
Lors d’un rachat de crédit immobilier, le prêt initial est remboursé par anticipation par le nouvel établissement prêteur. Ce remboursement anticipé peut entraîner des indemnités prévues dans le contrat. Pour un prêt immobilier, elles sont généralement plafonnées à 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé, sans dépasser 3 % du capital restant dû.
Pour que l’opération soit financièrement intéressante, l’écart entre l’ancien taux et le nouveau taux doit donc être suffisant pour absorber ces frais. Lorsque le prêt est encore dans ses premières années, une baisse d’au moins 0,7 point peut constituer un premier repère. Si le premier tiers de la durée du prêt est déjà dépassé, un écart proche de 1 point peut être nécessaire pour rendre le rachat réellement avantageux.
Et l’assurance de prêt immobilier, quand en changer ?
En faisant racheter votre crédit immobilier par une autre banque, le prêt initial est remboursé par anticipation. L’assurance emprunteur attachée à ce crédit a donc vocation à prendre fin, selon les formalités prévues au contrat. Un nouveau contrat d’assurance sera généralement demandé pour couvrir le nouveau financement immobilier.
La banque prêteuse peut vous proposer son assurance groupe, mais vous êtes libre de choisir une autre compagnie grâce à la délégation d’assurance. Cette délégation peut être mise en place avant la signature du nouveau prêt, ou après la souscription grâce à la loi Lemoine, qui permet de changer d’assurance emprunteur à tout moment et sans frais, sous réserve de respecter un niveau de garanties équivalent à celui exigé par la banque.
Comparer l’assurance emprunteur peut donc être utile au moment d’un rachat de crédit immobilier. Selon votre âge, votre état de santé, votre profession, le capital assuré et les garanties choisies, une délégation d’assurance peut permettre de réduire le coût total du financement, parfois de plusieurs milliers d’euros.
Dans quels cas le rachat de crédit immobilier est-il vraiment pertinent ?
Un rachat de crédit immobilier n’est pas automatiquement avantageux : son intérêt dépend du moment où il est demandé, du taux obtenu, des frais à payer et de l’objectif recherché. Pour savoir si l’opération mérite d’être étudiée, il faut comparer les économies possibles avec le coût du rachat, mais aussi tenir compte de votre besoin : réduire vos mensualités, financer un nouveau projet ou alléger votre taux d’endettement.
| Situation de l’emprunteur | Rachat pertinent ? | Pourquoi ? |
|---|---|---|
| Prêt immobilier encore dans son premier tiers | Oui, à étudier en priorité | Les intérêts restants sont encore élevés, ce qui peut augmenter les économies en cas de meilleur taux. |
| Écart d’au moins 0,7 point entre l’ancien et le nouveau taux | Oui, si les frais sont compensés | La baisse du taux peut réduire le coût total du crédit malgré les indemnités et frais liés à l’opération. |
| Mensualités trop lourdes avec plusieurs crédits en cours | Oui, pour réduire la charge mensuelle | Le regroupement des crédits peut diminuer le taux d’endettement et améliorer le reste à vivre. |
| Prêt immobilier déjà bien avancé | Moins souvent | La majorité des intérêts a déjà été remboursée, ce qui limite le gain potentiel sur le coût total. |
| Assurance emprunteur trop chère | À comparer avant de racheter le prêt | Une délégation d’assurance peut parfois générer des économies sans modifier le crédit immobilier. |
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La foire aux questions (FAQ)
Voici les réponses à des questions souvent posées qui portent sur le moment à partir duquel il peut être intéressant ou recommandé de procéder à un rachat de prêt immobilier.
Faut-il racheter son crédit immobilier ?
Faire racheter son crédit immobilier peut être avantageux pour les personnes qui ont des mensualités trop importantes, qui souhaitent bénéficier d’un taux plus attractif que celui souscrit lors de l’emprunt immobilier, qui ont un nouveau projet à financer, qui ont des revenus qui évoluent à la hausse ou à la baisse pour rééquilibrer les finances. De nombreux facteurs peuvent faire en sorte qu’un emprunteur fasse racheter son crédit immobilier, c’est pourquoi, il est souvent conseillé de se faire accompagner par un expert pour s’assurer que cette solution bancaire est la meilleure option.
Est-il intéressant ou pas de faire un rachat de crédit ?
Le rachat de crédit est intéressant pour réduire ses mensualités et améliorer sa gestion budgétaire en regroupant plusieurs prêts en un seul, qui peut comprendre prêts immobiliers et crédits à la consommation en cours. Il permet aussi de diminuer le taux d’endettement, d’augmenter le reste à vivre et de retrouver une capacité d’emprunt. Cependant, il faut bien vérifier les frais associés et la durée totale du nouveau prêt pour éviter de payer plus au final, surtout s’il s’agit d’un rachat seul d’un crédit immobilier et non d’un regroupement de crédits.
Quel gain peut-on attendre d'un rachat de crédit ?
Pour savoir si un rachat de crédit immobilier est intéressant, il faut mesurer sa rentabilité. L’opération génère des économies si les gains réalisés sur les intérêts et le coût total du crédit sont supérieurs aux frais à payer pour mettre en place l’opération (indemnités de remboursement anticipé, frais de dossier, frais de courtage, etc…). C’est cette condition qui doit être respectée pour que le rachat soit rentable et intéressant. Néanmoins, en cas de difficultés financières, le gain peut aussi prendre la forme d’une baisse de mensualité, qui permet de s’extraire de sa situation complexe, malgré un allongement de la durée et une hausse probable du coût du crédit.
Est-il intéressant de rembourser un prêt immobilier par anticipation ?
Rembourser un prêt immobilier par anticipation peut être avantageux, car cela permet de réduire le coût total du crédit en supprimant les intérêts restants dus. Cette opération est particulièrement intéressante en début de prêt ou si les pénalités de remboursement anticipé sont faibles voire inexistantes. Solder un prêt immobilier permet aussi de se libérer définitivement de ses dettes et d’alléger le total de ses charges mensuelles.
L’opération doit cependant être évaluée en fonction de votre situation financière et des conditions prévues dans votre contrat de prêt pour savoir si elle peut vous convenir.
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