Faire un crédit immobilier avec un crédit conso en cours

• Ce qu'il faut retenir :

  

  • La banque additionne les mensualités existantes, le futur prêt immobilier et son assurance pour vérifier que le taux d’effort reste généralement inférieur ou égal à 35 %.

  • Même s’il se termine prochainement, un crédit conso reste pris en compte tant qu’il n’est pas soldé ; attendre son échéance ou le rembourser peut donc libérer de la capacité d’emprunt.

  • Le lissage adapte les mensualités du prêt immobilier à la fin progressive des crédits conso afin de conserver une charge globale aussi régulière que possible.

  • Le regroupement de crédits peut réduire les mensualités et restaurer une capacité d’emprunt, mais il allonge souvent la durée, augmente le coût total et ne garantit pas l’accord bancaire.

Peut-on cumuler un prêt immobilier avec des crédits en cours ?

La réponse est oui, vous pouvez cumuler plusieurs emprunts immobiliers et consommations. L’emprunteur peut rembourser des mensualités de plusieurs crédits à la consommation (crédit auto, prêt personnel…) et obtenir un nouveau crédit immobilier. Il est même possible d'avoir déjà un financement à l'habitat en cours et de souscrire un emprunt pour acheter une nouvelle maison.

La demande d'un crédit immobilier avec des crédits en cours n’est possible que si la situation financière de l’emprunteur le permet et s’il est solvable. L'accumulation n'est donc pas un critère de refus, à condition que l'emprunteur dispose de revenus stables, d’un taux d’endettement raisonnable généralement inférieur ou égal à 35 %, d'un reste à vivre suffisant et d'une situation lui permettant de rembourser la somme empruntée.

Cela signifie qu'il est possible de souscrire un prêt immobilier avec un ou plusieurs crédits en cours auprès de la plupart des organismes financiers comme : les banques traditionnelles, les établissements de crédit ou les sociétés de financement. Un intermédiaire bancaire, tel qu'un courtier, n'accorde pas lui-même le prêt mais peut rechercher et comparer les offres de plusieurs prêteurs afin d'identifier un financement adapté au dossier.

Prêt conso en cours et crédit immobilier : mise en garde

Certains emprunteurs cherchent à devenir propriétaire d'un logement ou à investir dans la pierre, seulement le remboursement d’un crédit à la consommation en cours peut couper court aux projets immobiliers des emprunteurs. En effet, l’accumulation d’une mensualité de crédit immobilier à celle déjà existante du prêt conso peut conduire à des difficultés financières.

Dans ce cas de figure, il est possible de financer l’achat d’une maison ou d’un appartement, même en ayant un emprunt à la consommation en cours de remboursement. Lorsque les mensualités existantes sont trop élevées, un rachat de crédits peut notamment être envisagé. Il peut réduire le taux d’endettement du foyer et restaurer une capacité d’emprunt, sans toutefois garantir l'acceptation du nouvel emprunt destiné à acheter le bien immobilier.

Peut-on emprunter un crédit immobilier avec déjà un prêt en cours et un taux d'endettement élevé ?

En fonction de votre situation financière, et principalement du total des revenus de votre foyer, vos crédits à la consommation en cours peuvent vous empêcher de réaliser votre projet d'achat d'un nouveau logement. En effet, si vous demandez un crédit immobilier, le conseiller bancaire va d'abord calculer votre taux d’endettement.

Comme pour la majorité des dossiers, votre taux d'effort ne doit généralement pas dépasser 35 %, assurance emprunteur comprise. Cette norme contraignante du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) s'applique depuis le 1er janvier 2022. Si vos crédits en cours conduisent à dépasser ce niveau, le dossier est considéré comme non conforme et peut être refusé. Les banques disposent néanmoins d'une marge de flexibilité limitée pour accepter certains financements au-delà de 35 %, sans que l'emprunteur puisse l'exiger.

L'octroi d'un financement dans ces conditions est donc généralement difficile, dans la mesure où vous pourriez rencontrer des difficultés à payer vos mensualités sereinement. Avant de renouveler votre demande, il convient d’alléger vos charges mensuelles pour réduire en retour votre taux d’endettement, ou de revoir le montant du projet.

Prêt immobilier avec des crédits conso et immo en cours : les solutions

Il existe plusieurs opérations bancaires qui vont diminuer ou mieux répartir vos charges actuelles afin que vous puissiez emprunter un nouveau financement immobilier malgré des prêts en cours. Il peut s'agir :

• d’un rachat de crédit ;
• d'un lissage de prêt ;
• d’un prêt à paliers ;
• d’un remboursement anticipé du capital restant dû d’un crédit en cours.

1. Obtenir un crédit immobilier avec crédit consommation en cours après un regroupement de prêts

Le rachat de crédit est une opération qui peut vous permettre de financer un projet immobilier malgré la présence de crédits en cours. Il consiste à faire racheter par une seule banque tout ou partie des emprunts existants afin de les réunir dans un crédit unique. Selon le montage, le regroupement peut être finalisé avant une demande distincte de prêt immobilier ou intégrer le financement du nouveau projet si l'établissement l'accepte. Vous pouvez inclure dans l'opération des crédits à la consommation et des prêts immobiliers existants. Si vous avez d'autres dettes financières, il est envisageable de les rassembler également.

L'objectif est ensuite de définir une durée de remboursement plus longue, dans le but de réduire la nouvelle mensualité. Cette baisse va mécaniquement diminuer votre taux d'endettement, ce qui peut vous permettre de retrouver de la capacité d'emprunt à mobiliser dans votre demande de prêt immobilier. En contrepartie, l'allongement de la durée peut augmenter le coût total du financement. N'hésitez pas à faire part de votre projet d'achat d'une maison ou d'un appartement au moment de faire votre demande pour regrouper vos crédits.

Dans le cas d'un financement réalisé en deux étapes, voici la démarche généralement suivie pour acheter un bien immobilier avec des crédits en cours :

• 1. Regrouper vos crédits à la consommation (et éventuellement vos prêts immobiliers en cours) : l’objectif est de réduire vos mensualités grâce à une durée de remboursement allongée. Cela permet de reconstituer une capacité d’emprunt suffisante pour envisager un nouveau crédit immobilier. Le taux d’endettement global, après regroupement et nouveau prêt, ne devra généralement pas dépasser 35 %.
• 2. Déposer une demande de prêt immobilier : une fois le regroupement de crédits finalisé, vous pouvez constituer un dossier de financement immobilier auprès d’une banque ou avec l'aide d’un courtier, tel que Solutis. La banque étudiera alors la capacité de remboursement restante, le reste à vivre et l'ensemble des autres critères du dossier avant de décider d'accorder ou non le prêt.

2. Lisser un prêt immobilier et crédit consommation en cours

Quand un emprunteur souhaite souscrire un crédit immobilier tout en remboursant d’autres prêts, la banque peut proposer un lissage de prêt immobilier et de crédit conso au moyen d'un prêt à paliers.

Concrètement, si vous avez plusieurs crédits avec des durées différentes, le montant total des mensualités peut varier dans le temps. Le lissage permet d'adapter la mensualité du nouveau prêt immobilier afin d'obtenir une échéance globale aussi constante que possible. Les emprunts restent distincts et le prêt immobilier présente généralement la durée la plus longue.

En contrepartie, le coût total du crédit peut être plus élevé en raison d’une augmentation des intérêts. Des frais de dossier peuvent également s’appliquer, selon les conditions de mise en place du lissage.

3. Prêt immobilier à paliers en cas de crédit conso en cours

Le prêt à paliers, qui constitue le mécanisme utilisé pour réaliser un lissage, permet d’adapter les mensualités selon l'évolution prévue des autres charges de crédit, voire de la situation financière. Par exemple, vous pouvez commencer avec des mensualités plus élevées durant votre période d’activité, puis les réduire à l’approche de la retraite.

L’inverse est aussi possible : commencer par des mensualités réduites, puis les augmenter progressivement. Cette structure est intéressante si vous remboursez encore un ou plusieurs crédits à la consommation au moment de souscrire un crédit immobilier.

Grâce à cette approche, vos premières mensualités peuvent être allégées, puis augmenter une fois vos crédits conso remboursés. Ce mécanisme peut permettre de maîtriser votre taux d'effort, à condition que le niveau maximal des mensualités sur toute la durée du financement, assurance comprise, reste compatible avec la limite de 35 %. Une hausse future supposée des revenus ne suffit pas, à elle seule, à respecter cette règle.

4. Rembourser par anticipation un prêt pour faire un crédit immobilier

Cette solution demande une capacité d’épargne importante, comme après la perception d’un héritage ou d’un gain exceptionnel. Elle consiste à rembourser par anticipation un ou plusieurs crédits à la consommation (ou un ancien prêt immobilier) avant leur échéance prévue, afin de libérer de la capacité d’emprunt.

Pour les crédits conso, aucune indemnité ne peut généralement être réclamée si le montant remboursé par anticipation ne dépasse pas 10 000 € sur une période de douze mois. Au-delà de ce seuil, une indemnité plafonnée peut s'appliquer dans certains cas. Pour un prêt immobilier, des indemnités de remboursement anticipé (IRA) peuvent s’appliquer.

Si vous en avez la possibilité, cette stratégie peut être un levier efficace pour réduire votre taux d’endettement et faciliter l’acceptation de votre futur crédit immobilier.

Tableau récapitulatif : quelle solution choisir selon sa situation ?

La solution dépend principalement du poids des mensualités, du capital restant dû et de la durée résiduelle des crédits. Ce tableau permet d’identifier rapidement les principales options envisageables.

Crédit immo avec prêt en cours : calculer sa mensualité

Il est tout à fait possible d’estimer le montant maximal que vous pouvez consacrer chaque mois à un nouveau crédit immobilier, même si vous remboursez déjà un ou plusieurs crédits à la consommation. Pour cela, il convient de calculer votre capacité de remboursement mensuelle en tenant compte de vos revenus et des mensualités déjà en cours.

Rappel : le total de vos mensualités (prêts conso + prêt immo) ne doit généralement pas dépasser 35 % de vos revenus mensuels nets avant impôt retenus par la banque, assurance emprunteur comprise.

Formule pour calculer sa mensualité de crédit immobilier avec des crédits en cours : (total des revenus mensuels retenus × 35 %) – mensualités des crédits en cours.

Plus vous avez de crédits en cours, plus le calcul peut devenir complexe. Pour obtenir une estimation fiable et envisager un montage financier adapté à votre situation, il peut être utile de vous faire accompagner par un expert du financement, comme un courtier spécialisé. Il pourra simuler votre capacité d’emprunt restante et vous proposer les meilleures solutions de financement immobilier.

Financer un achat immobilier avec des crédits en cours : simulation et demande en ligne

L’analyse de faisabilité, entièrement gratuite, permet d’explorer les différentes offres de rachat de prêts afin de financer votre crédit immobilier. Elle nous permet de vous proposer un plan de financement adapté à vos besoins. N'hésitez pas à effectuer une simulation de crédit en ligne ou à contacter l’un de nos conseillers.

Grâce à notre outil de calcul de capacité d’emprunt, vous pouvez également estimer le montant maximum que vous pourrez emprunter pour l’achat de votre future maison après le rachat de vos crédits. Il vous suffira ensuite de reporter ce montant dans notre simulateur de crédit immobilier.

Enfin, Solutis peut également rechercher pour vous la meilleure offre d’assurance liée à votre rachat de prêt ou à votre crédit immobilier. Ce contrat d’assurance vous proposera des garanties adaptées à votre situation familiale, à un tarif compétitif.

La foire aux questions (FAQ)

Peut-on emprunter avec un crédit en cours ?

Quand on a déjà un crédit en cours (conso ou immo), il est possible de faire un prêt immobilier si vous avez une capacité d’emprunt suffisante et si vous respectez les conditions de remboursement et les critères des banques prêteuses. Si le taux d’endettement de votre foyer est supérieur à 35 %, un rachat de crédits peut être étudié pour réduire les mensualités avant de déposer une nouvelle demande, sans garantie d'acceptation.

Comment faire une simulation de lissage de crédit immobilier et crédit à la consommation ?

Il est possible d'obtenir une première estimation à partir des tableaux d'amortissement, mais les conséquences précises d’un lissage de prêts immobilier et consommation dépendent du montage proposé. Une banque ou un intermédiaire bancaire peut réaliser une simulation détaillée, puis l'établissement prêteur doit valider les paliers de mensualités.

Souscrire un crédit immobilier et crédit à la consommation en même temps, c’est possible ?

Oui, un emprunteur peut obtenir à la fois un prêt immobilier et un crédit conso au même moment s’il doit financer l’achat d’un logement et un second projet comme des travaux ou l’acquisition d’un véhicule. Toutefois, la banque ne donnera son accord que si l’emprunteur dispose d’une situation financière permettant de rembourser les mensualités des deux financements, toutes deux déclarées et prises en compte dans son taux d'effort.

Un refus de prêt immobilier à cause d’un crédit conso peut-il être contourné ?

Pas automatiquement. Après un refus, un rachat de crédits peut être étudié pour baisser les mensualités et présenter un dossier plus équilibré, sans garantir l'accord de la banque. Une autre solution est de rembourser partiellement ou totalement le crédit conso en amont, d'attendre son échéance ou de réduire le montant du projet immobilier.

Quelle est la meilleure stratégie pour faire un prêt immobilier avec plusieurs crédits conso ?

La meilleure stratégie dépend du capital restant dû, de la durée résiduelle et du poids des mensualités. Rembourser le crédit conso ou attendre son échéance peut être préférable s'il est presque terminé, tandis qu'un regroupement de crédits peut être étudié lorsque plusieurs mensualités pèsent durablement sur le budget. Le lissage, un apport personnel ou un co-emprunteur peuvent également améliorer la faisabilité du projet.

Rédigé par Mathieu DUBUFFET - Rédacteur expert de Solutis -Linkedin

Mis à jour le 25/08/2026

Expert en solutions de financement et gestion budgétaire, Mathieu rédige des contenus approfondis et pédagogiques pour les lecteurs de Solutis depuis 2018, appuyé par sa formation en Banque & Assurances.

Contenu supervisé, relu et validé par Olivier DUPUICH - Directeur commercial de Solutis - Linkedin

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