Comment financer un investissement immobilier en Pinel quand on a déjà des crédits en cours ?

• Ce qu'il faut retenir :

  

  • Regrouper vos crédits permet de baisser vos mensualités et votre taux d’endettement, rendant possible un nouvel emprunt pour investir en Pinel.

  • L’investissement Pinel ouvre droit à une réduction d’impôts jusqu’à 21 % du prix du bien, selon la durée de location.

  • Le bien doit être neuf (ou rénové), situé en zone tendue, et répondre à des critères de loyers et de performance énergétique.

  • Faire appel à un courtier en regroupement de prêts optimise le montage financier et facilite l’accès à ce type d’investissement patrimonial.

Investir dans l’immobilier Pinel avec un rachat de crédits

Vous souhaitez peut-être investir dans l'immobilier en bénéficiant des avantages du dispositif Pinel, mais vous vous demandez si ce projet est réalisable, étant donné que vous avez plusieurs crédits en cours. Du fait de l'existence de ces dettes, votre taux d'endettement peut être trop élevé pour emprunter un nouveau financement immobilier.

Avant d’envisager votre investissement immobilier, vous pouvez regrouper vos crédits en un seul, puis décider d’allonger la durée de remboursement pour diminuer vos mensualités et votre taux d’endettement. Cette baisse va contribuer à améliorer votre capacité à pouvoir vous endetter pour financer un projet d’investissement en souscrivant ensuite un nouveau prêt immobilier, qui permettra de développer votre patrimoine et de d’accroître vos revenus fonciers. Les organismes financiers, spécialisés dans le rachat et regroupement de prêts, et les courtiers sont à même de vous offrir ce type d'aménagement, alors qu'une banque traditionnelle n'a pas de réelle vocation à le faire.

Il faut savoir que le rachat de crédit ne s'adresse pas uniquement aux personnes qui se retrouvent asphyxiées par les dettes. Ainsi, cette opération peut tout à fait se prêter à réaliser un investissement de type Pinel et peut tout à fait correspondre à une stratégie d’ingénierie patrimoniale.

En quoi consiste un investissement Pinel ?

Le dispositif Pinel permet aux propriétaires qui mettent en location leur bien immobilier d'obtenir une réduction d'impôt. Ces réductions sont prévues pour profiter aux propriétaires y ayant droit pendant plusieurs années et sont assorties de conditions bien définies. En effet, ce dispositif s'applique uniquement pour l'achat d'un logement neuf. Toutefois, il peut être dérogé à cette règle si vous prévoyez de réaliser des travaux importants pour le logement. Dans cette éventualité, lesdits travaux doivent être achevés avant le terme de la deuxième année d'achat du bien. Cela peut être réalisé dans le cadre d'une VEFA (Vente en l'état futur d'achèvement), par exemple.

Par ailleurs, la mise en location de votre bien doit se maintenir pendant une période de 6 ans au minimum. En ce qui concerne votre bien proprement dit, il est nécessaire qu'il soit assujetti à certaines règles. Le logement doit être situé dans un secteur géographique bien déterminé et le loyer fixé ne doit pas dépasser un plafond établi. La zone géographique se limite ainsi aux zones tendues, définies par décret. De plus, ce logement doit présenter des performances énergétiques répondant à des normes précises.

Pour le locataire, un logement en loi Pinel représente un avantage indéniable du fait tout d'abord qu'il soit neuf. Ensuite, en raison des garanties qu'il offre en matière de performance énergétique, la consommation d'énergie sera moindre et les factures aussi de ce fait. De plus, il est assuré que le montant de son loyer n'augmentera pas dans le temps en raison du plafonnement prévu, du moins pas au-delà de la revalorisation annuelle selon l’indice de référence des loyers. Il convient de noter que vous pouvez parfaitement louer le logement à un descendant ou à un ascendant. La seule condition requise, dans ce cas, est que celui-ci ne soit pas fiscalement à charge.

Quels sont les avantages d'un investissement Pinel ?

Vous pouvez tirer d'autres profits de ce type d'investissement, notamment en le considérant comme une façon d'épargner. Contrairement à un crédit à la consommation, un investissement en loi Pinel est effectivement destiné à se bâtir un patrimoine. Le remboursement du prêt sert à long terme à obtenir un bien immobilier, ce que l'on peut assimiler à une épargne en quelque sorte. Il convient néanmoins de veiller à ce que cet effort ne réduise pas à néant toute votre capacité d'emprunt. Vous serez ainsi en mesure de faire face à des dépenses imprévues, par exemple.

Ce type d'investissement représente aussi un atout considérable pour ce qui est de la fiscalité. Lorsque vous vous engagez sur une location pour 12 ans, vous pouvez ainsi espérer une défiscalisation sur vos revenus imposables à hauteur de 21 % de la valeur de votre bien. Pour 6 ans, il faut compter 12 % et pour 9 ans, 18 %. Autrement dit, l'avantage fiscal gagne en rentabilité avec la durée de la location.

Contacter un courtier en rachat de crédit pour financer mon achat immobilier en loi Pinel

Si vous optez pour une solution de regroupement de crédits dans l'objectif d'effectuer un investissement en loi Pinel, il est souhaitable d'effectuer des simulations avant tout engagement. Elle s’effectue sur une calculette en ligne ou auprès d’un conseiller chez un organisme spécialisé ou un courtier.

Le recours à un courtier, comme Solutis, peut constituer un choix avisé, dans la mesure où celui-ci sera à même de vous guider tout au long de vos démarches. Avec ses connaissances du marché alliées à son réseau étendu, il pourra vous faire bénéficier de conditions parfaitement adaptées à vos besoins spécifiques. Étant donné la complexité de l’opération, surtout dans le cadre d’un développement du patrimoine, il est plus simple de demander l’expertise d’un professionnel de la sorte.

Rédigé par Gueladjo Toure - Rédacteur expert de Solutis

Mis à jour le 24/04/2025