Comment financer un investissement immobilier en Pinel avec un rachat de crédit ?

Lorsque vous devez rembourser plusieurs crédits, il peut être difficile de vous imaginer investir dans un bien immobilier locatif. Pourtant, grâce à une opération de rachat de crédit, ce type de projet reste du domaine du possible, notamment si votre investissement relève de la loi Pinel.

En quoi consiste un investissement Pinel ?

Le dispositif Pinel permet aux propriétaires qui mettent en location leur bien immobilier d'obtenir une réduction d'impôt. Ces réductions sont prévues pour profiter aux propriétaires y ayant droit pendant plusieurs années et sont assorties de conditions bien définies. En effet, ce dispositif s'applique uniquement pour l'achat d'un logement neuf. Toutefois, il peut être dérogé à cette règle si vous prévoyez de réaliser des travaux importants pour le logement. Dans cette éventualité, lesdits travaux doivent être achevés avant le terme de la deuxième année d'achat du bien. Cela peut être réalisé dans le cadre d'une VEFA (Vente en l'état futur d'achèvement) par exemple.

Par ailleurs, la mise en location de votre bien doit se maintenir pendant une période de 6 ans au minimum. En ce qui concerne votre bien proprement dit, il est nécessaire qu'il soit assujetti à certaines règles. Le logement doit être situé dans un secteur géographique bien déterminé et le loyer fixé ne doit pas dépasser un plafond établi. La zone géographique se limite ainsi aux grandes agglomérations de France. De plus, ce logement doit présenter des performances énergétiques répondant à des normes précises.

Pour le locataire, un logement en loi Pinel représente un avantage indéniable du fait tout d'abord qu'il soit neuf. Ensuite, en raison des garanties qu'il offre en matière de performance énergétique, la consommation d'énergie sera moindre et les factures aussi de ce fait. De plus, il est assuré que le montant de son loyer n'augmentera pas dans le temps en raison du plafonnement prévu. Il convient de noter que vous pouvez parfaitement louer le logement à un descendant ou à un ascendant. La seule condition requise, dans ce cas, est que celui-ci ne soit pas fiscalement à charge.

Comment investir avec des crédits en cours ?

Vous souhaitez peut-être investir dans l'immobilier en bénéficiant des avantages du dispositif Pinel notamment. Mais vous vous demandez si ce projet est réalisable, étant donné que vous avez plusieurs crédits en cours. Et bien entendu, vous êtes tenu chaque mois d'en assurer le remboursement. Du fait de l'existence de tous ces crédits, votre taux d'endettement se trouve très élevé. Cependant, malgré cette situation qui paraît inconciliable avec un tel projet, il existe des solutions pour le faire aboutir.

Dans le cadre d'un investissement immobilier en loi Pinel, vous pouvez utilement penser à regrouper vos crédits. Cette opération a pour objectif avant tout de regrouper l'ensemble des crédits que vous avez contractés en un seul. À ce propos, le rachat de prêts peut aussi s'effectuer de manière partielle, de sorte qu'un ou plusieurs des prêts ne sera pas touché par l'opération. C'est à vous de décider quels crédits doivent être pris en compte afin d'obtenir la situation la plus avantageuse possible.

Le rachat de crédit vous permet par ailleurs de faire diminuer votre taux d'endettement. En général, la durée de votre prêt va bénéficier d'une prolongation, ce qui a pour conséquence de réduire vos mensualités. Les établissements bancaires spécialisés dans ces montages financiers sont à même de vous offrir ce type d'aménagement, alors qu'une banque standard n'a pas de réelle vocation à le faire.

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Investir dans un bien immobilier grâce à un rachat de crédit

La diminution du taux d'endettement à la suite d'un rachat de prêt vous donne l'opportunité d'envisager un investissement locatif en loi Pinel par exemple. En effet, avec un endettement plus faible, en regroupant vos prêts conso et immobilier en cours, vous serez alors en mesure d'augmenter votre capacité d'emprunt en vue d’optimiser votre patrimoine.

Ce type d'investissement représente en effet un atout considérable pour ce qui est de la fiscalité. Lorsque vous vous engagez sur une location pour 12 ans, vous pouvez ainsi espérer une défiscalisation sur vos revenus fonciers à hauteur de 21 % de la valeur de votre bien. Pour 6 ans, il faut compter 12 % et pour 9 ans, 18 %. Autrement dit, l'avantage fiscal gagne en rentabilité avec la durée de la location.

Si vous effectuez un rachat de prêt, il est possible aussi de songer à solliciter une somme d'argent complémentaire auprès de l'organisme prêteur. C'est ce que l'on appelle également une trésorerie, qu'il est possible d'employer pour divers projets. Cette trésorerie peut notamment servir à financer un investissement locatif en loi Pinel afin de développer votre patrimoine immobilier. Et ce, sans craindre de dépasser sa capacité de remboursement.

Quels sont les avantages d'un investissement Pinel ?

Vous pouvez tirer d'autres profits de ce type d'investissement, notamment en le considérant comme une façon d'épargner. Contrairement à un crédit à la consommation, un investissement en loi Pinel est effectivement destiné à se bâtir un patrimoine. Le remboursement du prêt sert à long terme à obtenir un bien immobilier, ce que l'on peut assimiler à une épargne en quelque sorte. Il convient néanmoins de veiller à ce que cet effort ne réduise pas à néant toute votre capacité d'emprunt. Vous serez ainsi en mesure de faire face à des dépenses imprévues par exemple.

Il faut savoir que le rachat de crédit ne s'adresse pas uniquement aux personnes qui se retrouvent asphyxiées par les dettes. Ainsi, cette opération peut tout à fait se prêter à réaliser un investissement de type Pinel. Elle peut tout à fait correspondre à une stratégie d’ingénierie patrimoniale. D'autant plus que les taux d'emprunt se trouvent actuellement à des niveaux très attractifs. Il s'agit aussi d'un montage financier qui vous permet, au bout du compte, de vous constituer une épargne pour votre retraite.

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Contacter un courtier en rachat de crédit pour financer mon achat immobilier en loi Pinel

Si vous optez pour une solution de regroupement de crédits dans l'objectif d'effectuer un investissement en loi Pinel, il est souhaitable d'effectuer des simulations avant tout engagement. Ainsi, vous pourrez comparer les offres que proposent les différents établissements spécialisés dans de rachat d’emprunts.

Le recours à un courtier peut constituer un choix avisé, dans la mesure où celui-ci sera à même de vous guider tout au long de vos démarches. Avec ses connaissances du marché alliées à son réseau étendu, il pourra vous faire bénéficier de conditions parfaitement adaptées à vos besoins spécifiques. Étant donné la complexité de l’opération, surtout dans le cadre d’un développement du patrimoine, il est plus simple de demander l’expertise d’un professionnel de la sorte.

Rédigé par Gueladjo Toure - Rédacteur expert de Solutis

Mis à jour le 03/11/2022