Préparez sérieusement votre dossier et soignez vos comptes bancaires avant de faire une demande de financement

Lorsque l'on envisage de faire une demande de crédit à l'habitat, il convient dans un premier temps de vous lancer dans une phase de préparation à votre projet. Durant celle-ci, vous devez déterminer la somme à emprunter. En calculant votre capacité d’emprunt, vous serez capable de définir votre budget d’achat pour votre logement. Vos recherches seront donc plus simples car elles se focaliseront sur des biens dont vous êtes réellement en capacité d’acquérir.

Il faut déterminer en outre la durée de remboursement que vous aimeriez. Elle permet de calculer votre montant de mensualité, laquelle devra correspondre avec vos revenus disponible pour être remboursée chaque mois. La durée moyenne des prêts immobiliers en France se situe entre 20 et 25 ans. Du point de vue de la banque, plus cette durée est courte et moins elle court de risque en ce qui concerne les défauts de paiement. Il est donc important de tenir compte de cette donnée avant de soumettre sa demande.

Ensuite, pour disposer d'un dossier en bonne et due forme, il faut fournir un certain nombre de documents justificatifs. Pour avoir toutes les chances de décrocher un crédit immobilier, le demandeur doit avant tout convaincre la banque de son aptitude à bien gérer ses finances. Tout doit démontrer une stabilité financière avérée. Soyez donc aux petits soins avec vos comptes bancaires au moins sur les 3 derniers mois. L’objectif est de présenter des relevés bancaires sans incident de paiement.

Ne pas dépasser un taux d’endettement de 35 % après l’ajout de la mensualité du crédit immobilier demandé

La somme à emprunter doit faire l'objet d'une étude attentive de manière à ne pas dépasser sa capacité d'endettement. Il faut par conséquent choisir un bien immobilier qui soit en rapport avec son budget. En général, les banques s'assurent que ce taux d’endettement soit inférieur à 35 % des revenus de l'emprunteur. Ce taux s'élevait avant le 1er janvier 2022 à 33 %. Concrètement, la mensualité du prêt immobilier, additionnée à vos charges fixes en cours, ne doit pas être supérieure à 1/3 vos revenus. La partie restante est appelée communément le « reste à vivre ». C'est la somme dont la personne dispose pour s'acquitter de toutes les dépenses liées à son train de vie.

La banque peut toutefois accepter de dépasser le seuil des 35 % pour favoriser l'accès à la propriété des primo-accédants par exemple. Et ce, dans la limite de 20 % de leurs dossiers. Dans le cas de salaires élevés, la banque peut aussi accorder un prêt en tolérant un reste à vivre qui peut être inférieur à un tiers des revenus. Il suffit juste que le budget reste équilibré. Il peut être judicieux, voire indispensable, de faire des simulations avec des outils en ligne en vue de déterminer avec précision la somme maximale que l'on peut se permettre d'emprunter. Un expert en financement, comme un courtier en crédit immobilier, peut grandement aider.

Comment obtenir un taux nominal au plus bas pour son prêt immobilier ?

S'il y a bien une chose à laquelle on doit prêter la plus grande attention, c'est le taux d'intérêt. Celui-ci va avoir un impact direct sur la somme totale que vous devrez débourser pour votre crédit, et donc de vos mensualités. Ce taux varie d'un établissement financier à un autre et va dépendre entre autres des arguments dont vous disposerez lors de la négociation. Un courtier sera, là aussi, très utile à ce moment précis pour négocier en votre nom. Et il veillera notamment à vous obtenir le financement immobilier le plus avantageux possible.

Vous pouvez négocier un taux de crédit plus bas avec la banque en améliorant la qualité de votre dossier. De plus, en échange de l'adhésion à des produits que celle-ci propose, il est possible d’obtenir un rabais sur le taux. Il peut s'agir d'assurance habitation ou d'assurance automobile par exemple. Il convient tout de même de vérifier que les offres sont plus avantageuses que celles que l'on possède déjà. Ou du moins, que les différences ne sont pas trop excessives. Rien n'empêche de résilier les contrats dès l'année suivante, si on en ressent le besoin.

Quels sont les autres critères pris en compte pour l'accord d’un prêt à l’habitat ?

Il y a plusieurs points que les banques vont examiner avec le plus grand soin lors d'une demande de prêt immobilier. Il s'agit de l'apport personnel, de la stabilité professionnelle et enfin de la capacité d'épargne.

L’apport personnel va améliorer votre dossier et les conditions de remboursement proposées par la banque

Un apport personnel est une somme d'argent que le demandeur va utiliser pour financer une partie du bien immobilier. Les banques ont de plus en plus tendance à exiger cet effort qui démontre l'implication et la fiabilité de l'emprunteur. Cet argent liquide est donc une preuve de sérieux, car l’emprunteur a fait l’effort d’épargner sur une période donnée pour concrétiser son projet immobilier.

Le plus souvent, cette liquidité peut être utilisée pour régler les frais de notaire et, le cas échéant, d'agence. Le montant de l'apport personnel doit s'élever environ à 10 % de la somme à emprunter pour l’achat d’un bien ancien, contre 2 % pour du neuf. Pas impossible, mais difficile à obtenir, un financement sans apport est surnommé le crédit immobilier à 110 %. Une banque peut l’accorder, mais l’emprunteur doit présenter des garanties de remboursement élevées (hauts revenus, garantie hypothécaire, garants…).

Bon à savoir : les chances d'obtenir un taux nominal intéressant augmentent en proportion du montant de l'apport personnel.

L’obtention d’un financement immobilier passe par une situation professionnelle stable et des revenus réguliers

La question de la sécurité de l'emploi revêt également une grande importance pour la banque. Si vous êtes titulaire d'un contrat à durée indéterminée, il vous sera plus facilement accordé un prêt immobilier que dans le cas d'un contrat à durée déterminée. Une situation professionnelle stable représente, en effet, un avantage considérable pour l'obtention d'un crédit immobilier. Lorsque la demande de financement se fait au niveau d'un foyer, le fait qu'un des deux conjoints justifie d'un CDI peut être suffisant pour favoriser son acceptation.

Même si vous êtes en CDD ou encore en contrat d'intérim, il peut être tout de même envisageable d'obtenir un prêt immobilier. Par exemple, si vous êtes en mesure d'effectuer un apport personnel conséquent. Ou encore, lorsque le secteur dans lequel vous exercez ne manque pas d'activité et vous emploie de manière continue. Et bien entendu, vous ne devez être concerné par aucun problème bancaire particulier (fichage à la banque de France, loyers impayés, dettes financières…). Tous ces éléments vont permettre à la banque de considérer favorablement votre dossier.

Les placements et les aides vont aider vos chances d’obtenir votre financement pour acheter un logement

Le fait de disposer de comptes d'épargne suffisamment approvisionnés constitue un gage de sérieux qui sera favorable au dossier de crédit immobilier. Ainsi, il est bien vu de détenir un CEL, un PEL ou tout autre livret et placement d’épargne bien garnis lesquels peuvent par ailleurs servir d'apport personnel.

Dans le cas où l'on peut bénéficier d'aides telles que le prêt à taux zéro, il est souhaitable d'en faire part à la banque. Il s'agit là encore d'un élément qui sera bénéfique pour le dossier. Il existe certains dispositifs qui peuvent réduire le capital que la banque doit financer. N’hésitez pas à vous renseigner auprès de votre conseiller ou d’un courtier pour connaître votre éligibilité à ces prêts accommodants et autres aides financières.