Comment ajouter un co-emprunteur dans un crédit immobilier en cours ?

Pourquoi envisager l’ajout d’un nouveau co-emprunteur ?

L’ajout d’un nouveau co-emprunteur est un souhait récurrent lorsqu’un emprunteur, propriétaire d’un bien immobilier toujours associé à un crédit en cours, se met en couple avec une personne qui n’était pas présente au moment de l’achat et du financement du logement. Les conjoints peuvent alors décider de rembourser à deux l’emprunt et devenir solidaires de la dette.

Cette situation se produit fréquemment à la suite d’un second mariage ou d’un nouveau pacs. Les partenaires peuvent alors vouloir mettre en commun le patrimoine immobilier qui a été acquis avant leur union. L’objectif est que chacun puisse détenir une part pour s’engager financièrement à deux, s’aider pour le paiement des charges et se protéger mutuellement en cas de décès.

Peut-on ajouter un co-emprunteur en cours de prêt immobilier ?

Il est possible d’ajouter un nouveau co-emprunteur dans un crédit immobilier en cours, à condition que le contrat ait été souscrit en commun avec l’ancien partenaire d’une union précédente. Si l’ex-conjoint s’est désolidarisé du prêt, le contrat prévoit la présence d’un co-emprunteur, ce qui signifie qu’un nouveau partenaire peut intégrer l’opération en cours.

Il est cependant impossible d’ajouter un nouveau co-emprunteur dans un crédit immobilier en cours s’il a été initialement souscrit par un seul emprunteur. Pour réussir à ajouter un co-emprunteur, il faut alors faire racheter le crédit immobilier par une nouvelle banque ou l’inclure dans un regroupement de crédits afin de définir le conjoint comme co-titulaire du nouvel emprunt.

En France, il est donc assez difficile d’intégrer le remboursement d’un financement en cours en réalisant un avenant au contrat. La souscription d’un nouveau crédit chez un organisme bancaire est généralement conseillée pour qu’une personne puisse devenir co-emprunteur.

Comment devenir co-acquéreur d'un bien déjà possédé par un conjoint ?

Pour devenir coacquéreur d’un bien détenu seul par son conjoint, ce dernier doit accepter de lui vendre 50 % des parts du bien immobilier afin qu’il puisse devenir co-propriétaire en indivision. L’acquisition de la moitié des parts est appelée un rachat de soulte, réalisé chez un notaire, qui est versé au propriétaire actuel et qui est égal à 50 % du prix estimé du logement. Le nouveau co-propriétaire devra payer également des droits d’enregistrement et des émoluments pour pouvoir signer l’acte de vente.

Le rachat de soulte peut être financé à l’aide des fonds propres du conjoint qui souhaite devenir co-détenteur du bien ou via les fonds d’un nouvel emprunt bancaire, tel qu’un crédit immobilier, un prêt personnel ou encore un rachat de crédits.

En plus des frais de notaire, équivalant à environ 7 à 8 % du prix des parts acquises sur le logement, le conjoint devra également payer de possibles frais de garantie (hypothèque ou caution), des frais de dossier et des intérêts bancaires s’il opte pour un emprunt bancaire.

Les questions et nos réponses sur l’ajout d’un conjoint dans un prêt immobilier en cours et un acte de propriété

Solutis fait le tour des interrogations courantes liées à l’intégration d’un co-emprunteur dans un financement immobilier ainsi qu’à l’octroi de parts au conjoint sur la propriété concernée.

Comment rentrer sur un crédit immobilier déjà en cours ?

Pour rentrer sur un crédit immobilier en cours de remboursement, il faut que le contrat initial ait été souscrit par deux personnes. Le nouveau partenaire peut alors s’engager au côté de l’emprunteur, à condition que son ex-conjoint se soit désolidarisé du prêt au préalable. Le nouveau co-emprunteur deviendra alors solidaire de la dette et sera engagé à rembourser le capital restant dû jusqu’à la fin du contrat et selon les modalités prédéfinies.

Que se passe-t-il si je m'installe chez mon conjoint qui est propriétaire ?

Une personne qui s’installe chez son conjoint qui est l’unique propriétaire sur l’acte de vente ne devient pas automatiquement lui aussi propriétaire du bien immobilier. En effet, même si elle participe à rembourser avec lui les mensualités du prêt associé au logement, il faut qu’elle rachète une part du bien en lui versant une soulte. Cette opération demande de passer par un notaire et génère des frais de notaire (droits de mutation, frais d’enregistrement, émoluments) d’environ 7 à 8 % du montant de la soulte.

Comment ajouter un nom sur un acte de propriété ?

Un propriétaire ne peut pas lui-même modifier un acte de propriété, qui est conservé au Service de la Publicité Foncière (SPF). Pour pouvoir ajouter un nom, celui de son nouveau conjoint par exemple, il doit passer par un notaire qui est le seul habilité à procéder à une mutation immobilière, en rédigeant un nouvel acte de propriété qui sera ensuite envoyé au Service de la Publicité Foncière, moyennant des frais de notaire.

Comment donner la moitié de sa maison à son conjoint ?

Pour transformer en indivision la détention d’une maison possédée par une seule personne, le propriétaire peut offrir l’usufruit à son nouveau conjoint, et conserver la nue-propriété, transmise ensuite à ses héritiers au moment de sa mort, ou alors décider de lui vendre 50 % des parts du logement pour qu’ils deviennent co-propriétaires à part égale. Cette soulte à verser s’effectue par le biais d’un notaire qui va ensuite éditer une nouvel acte de propriété en ajoutant le conjoint en plus du propriétaire initial comme détenteur du bien.

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Publié le 30/01/2024