Qui doit payer les frais d'agence lors d’un achat immobilier ?

Que sont les frais d’agence ?

Les frais, commissions ou honoraires que perçoit un professionnel d’une agence immobilière représentent la rémunération pour sa prestation de service, une fois la vente d’un bien conclue.

Les frais d’agence pratiqués par les différents agents immobiliers sont compris, en moyenne, entre 4 et 10 % du prix net du bien. Mais il peut aussi s’agir d’une commission fixe, notamment si le prix de cession est relativement faible, relatif à un bien modeste.

Les frais sont destinés à rémunérer l’entièreté des services que va profiter le vendeur, à savoir :

• la visite et l’étude du bien ;
• l’estimation précise de sa valeur ;
• l’apport de conseils sur différents sujets relatifs à la vente et au bien ;
• la rédaction, publication et gestion d’une annonce immobilière sur différents supports (vitrine, sites web…) ;
• la gestion des visites, des échanges et des négociations avec les potentiels acquéreurs ;
• la préparation des documents nécessaires à la vente ( ex : compromis de vente).

L’agent immobilier est donc un professionnel qui va faciliter les démarches, augmenter les chances de réussir à céder le logement à un acquéreur et donner prodiguer des conseils aux différentes parties. Le vendeur peut décider de vendre sans agence, mais la transaction peut être plus difficile à faire aboutir.

Est-ce que c’est l’acheteur ou le vendeur qui paye les frais d’agence ?

Il n’existe aucune loi qui indique si c’est au vendeur ou à l’acheteur de payer les frais d’agence. C’est donc au vendeur de décider, au moment de signer son mandat de vente avec l’agence immobilière, si c’est lui-même ou au futur acquéreur de devoir les régler au moment de signer l’acte authentique final chez le notaire.

Selon son choix, voici les obligations légales que l’agence devra respecter concernant la fixation du prix dans l’annonce immobilière :

• Si c’est le vendeur qui prend les frais d’agence en charge, l’annonce immobilière du bien devra indiquer « honoraires d’agence à la charge du vendeur » ;
• Si c’est l’acheteur qui est désigné pour les payer, l’annonce devra le préciser explicitement avec le prix de vente FAI (valeur du bien + frais d’agence inclus mentionnés en TTC).

Pourquoi c’est souvent le vendeur qui règle les frais d’agence ?

Etant donné que la prestation de service est demandée par le vendeur et qu’il en est le premier bénéficiaire, la logique veut que ce soit lui qui procède au paiement de la commission de l’agence immobilière en cas de vente du logement. Il doit alors tenir compte de cette dépense supplémentaire en la déduisant du prix de vente pour savoir combien il va tirer au total de sa transaction.

Puisqu’il signe le mandat de vente lors de l’entrée en relation avec l’agence, il est aussi en capacité de négocier le pourcentage de la commission en faisant jouer la concurrence. Cela lui permet de baisser potentiellement le montant des frais d’agence. Cette baisse peut être répercutée sur le prix de vente qui sera en conséquence plus faible, permettant d’attirer plus facilement de potentiels acquéreur.

Aussi, si le vendeur s’acquitte lui-même de ces frais, il évite de rebuter les acheteurs qui pourraient privilégier les annonces où ils n’en sont pas redevables. Pourtant, il peut être judicieux que ce soit l’acheteur qui soit désigné dans le mandat.

Pourquoi il est conseillé à l’acheteur de payer les frais d’agence ?

Pour un acheteur, il est préférable d’acquérir un bien immobilier en payant les frais d’agence, car ils seront décomptés du prix de vente, ce qui va faire baisser le montant de ses frais de notaire. En effet, ces frais sont calculés sur la base du prix de vente net et non sur le prix FAI (frais d’agence inclus).

Si c’est le vendeur qui prend à sa charge les honoraires de l’agence immobilière, il risque de répercuter dans son prix de vente le montant des honoraires de l’agent immobilier, ce qui va augmenter les frais de notaire de l’acheteur, qui seront calculés à partir d’une valeur supérieure.

L’acheteur peut donc verser des frais de notaire inférieurs en payant le bien au prix FAI, ce qui va lui permettre de réaliser plusieurs centaines voire milliers d’euros d’économies.

Voici un exemple du montant variable des frais de notaire selon celui qui paie les frais d’agence :

Pour un bien acheté ancien à un prix de 200 000 € avec 20 000 € de frais d’agence payés par l’acquéreur, soit un prix FAI de 262 000 €, ses frais de notaire seraient d’environ 16 000 € (200 000 x 8 %). Si c’est le vendeur qui verse les honoraires de l’agence immobilière, le prix de vente net serait toujours de 262 000 €, cependant les frais de notaire atteindraient alors 20 960 € (262 000 x 8 %). En payant les frais d’agence pour profiter du prix FAI, l’acquéreur peut par conséquent faire une économie de 960 € sur ses frais de notaire.

Quand les frais d’agence sont-ils payés ?

Les frais d’agence sont payés par le vendeur ou l’acheteur. Celui qui les prend à sa charge va devoir les verser quelques jours avant de se rendre chez le notaire à la date de RDV pour signer l’acte de vente final.

En général, le notaire va exiger que les frais d’agence lui soient versés sur son compte en banque par virement bancaire. Il fournit pour cela un relevé d’identité bancaire (RIB). Le vendeur ou l’acheteur qui paie la commission de l’agence devra alors effectuer un virement depuis l’application mobile de sa banque, le site internet dédié ou à l’aide de son conseiller en se rendant en agence.

Une fois que le notaire réceptionne l’intégralité des fonds, c’est-à-dire la somme pour régler le bien immobilier, les frais de notaire et les frais de l’agence, c’est à lui revient la tâche de redistribuer l’argent à ses bénéficiaires désignés. C’est donc le notaire, après signature de l’acte authentique, qui reverse la commission à l’agence immobilière.

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Publié le 18/07/2024