Comment faire pour acheter un bien immobilier sans agence ?

Peut-acheter sans agence immobilière ?

La réponse est oui. En France, il n’est pas obligatoire de passer par une agence immobilière pour réaliser l’achat d’un bien. Un acheteur peut passer directement auprès du propriétaire, seul ou aide d’un notaire, pour soumettre une offre et signer un compromis de vente.

Le principal intérêt d’éviter les agences immobilières, c’est le fait de pouvoir économiser jusqu’à plusieurs milliers d’euros, car des frais d’agence sont facturés pour chaque transaction accompagnée d’un agent immobilier.

La rémunération des agences immobilières est variable et négociable, elle représente en général entre 5 et 10 % du prix de vente. Par exemple, avec une commission de 7 % pour un bien payé 250 000 €, le montant pris par l’agent immobilier représente environ 17 500 €.

En évitant le canal d’achat traditionnel, un acquéreur peut donc faire une belle économie s’il ne passe pas par un professionnel de l’immobilier. D’autant que les frais des agences sont souvent payés avec l’apport personnel, qui sera automatiquement moins élevé si l’acquisition est accomplie sans intermédiaire et directement entre le vendeur et l’acheteur.

Est-ce que c’est moins cher d’acheter en direct sans agence ?

En achetant en direct sans passer par un agent immobilier, l’acquéreur ne va pas payer de frais d’agence, égaux à environ 5 % du prix d’un bien, ce qui représente une somme d’argent économisée non négligeable. Néanmoins, les vendeurs ont tendance dans ce cas à surévaluer le prix de leur logement, l’argent économisé en l’absence d’une agence peut être perdu finalement.

Pire, le prix de vente peut même être supérieur au coût total d’une transaction réalisée avec un agent immobilier. Les frais de notaire peuvent, en conséquence, augmenter fortement, puisqu’ils sont calculés sur la base du prix du bien et n’intègrent pas les frais d’agence. Un bien acheté en direct à un prix surestimé peut donc ne pas être rentable.

Pour s’assurer de payer moins cher en acquérant un logement sans agence, il est nécessaire de vérifier si le prix de vente indiqué par le vendeur est similaire aux prix des biens similaires dans un périmètre restreint. Pour effectuer cette analyse, il faut effectuer des recherches en se référant aux autres annonces immobilières.

Quels sont les inconvénients d’acquérir un logement sans agence ?

Bien qu’il puisse être avantageux de procéder à un investissement immobilier sans contacter une agence, l’opération comporte plusieurs risques et pièges qu’il faut anticiper. Voici la liste de possibles inconvénients que peut rencontrer l’acheteur :

• acheter un bien à un prix de vente surestimé par le vendeur ;
• ne pas profiter de l’expertise et des conseils d’un agent immobilier ;
• ne pas pouvoir déléguer la phase de négociation à un expert, habitué à convaincre les vendeurs d’accepter une offre à un prix plus bas ;
• rallonger les délais d’achat ;
• avoir des difficultés pour trouver des biens adaptés à ses critères ;
• signer un compromis qui n’est pas en règle ;
• se faire potentiellement arnaquer par un vendeur frauduleux ;
• avoir des caractéristiques du bien (superficie, performance thermique…) incorrectes.

5 conseils à appliquer pour réussir l’achat d’un bien en direct

• Se renseigner sur les étapes et les délais : avant de lancer les démarches d’achat, il faut savoir exactement quelles sont les étapes obligatoires, qu’acheteur et vendeur se doivent de respecter si la transaction est réalisée sans agence immobilière. Les membres de la famille, les amis, le notaire habituel ou encore le banquier peuvent aider l’acquéreur.
• S’assurer d’acquérir le logement à un juste prix : l’acheteur doit comparer le bien qu’il souhaite acquérir en comparant son prix à ceux des logements locaux similaires, c’est-à-dire au prix du marché ;
• Négocier une offre plus faible que le prix : les annonces des biens en direct sont souvent surestimées par les vendeurs. En effet, en l’absence d’un agent immobilier, ils ont tendance à survaloriser leur logement, du fait d’un manque de recul ou d’une envie de réaliser un nouvel achat.
• Poser de multiples questions au vendeur : il faut être curieux quand on souhaite investir dans un nouveau logement, c’est pourquoi il ne faut pas hésiter à interroger le propriétaire pour éviter les mauvaises surprises une fois l’emménagement, voire des vices cachés.
• Exiger des documents pour prouver les caractéristiques avancées du bien : l’acquéreur doit demander des justificatifs comme l’attestation loi Carrez (superficie précise du bien), l’ensemble des diagnostics obligatoires (ex : performances énergétiques, plomb, électricité…), les pièces relatives à la construction du bien, et en cas d’acquisition d’un appartement, le règlement de copropriété ainsi que les procès-verbaux sur 3 ans faisant état des futurs travaux.

Comment trouver des annonces pour l’achat d’un bien immobilier sans agence ?

Il est plus difficile de trouver des annonces sans passer par une agence, car une grande proportion des biens se vendent par l’intermédiaire d’agents immobiliers. Voici néanmoins une liste de recommandations pour réussir à visiter des logements en passant directement auprès du propriétaire :

• rechercher les annonces sur les sites web spécialisés dans la vente entre particuliers (Leboncoin, De particulier à particulier…) ;
• vérifier les annonces publiées dans les magazines spécialisés et les journaux ;
• faire le tour des quartiers ciblés et vérifier la présence de pancartes « À vendre » ;
• évoquer son projet d’achat à son entourage (amis, famille, collègues, commerçants…) pour profiter du bouche-à-oreille ;
• se renseigner sur les biens mis aux enchères et localisés dans sa zone d’acquisition ;
• étudier l’investissement dans un bien en « off-market », c’est-à-dire non visible sur internet et autres supports ;
• envisager un achat immobilier en viager.

Les questions et nos réponses sur l’achat d’un bien en direct sans agence immobilière

Comment acheter un bien immobilier sans agence ?

Pour éviter de devoir payer des frais d’agence immobilière, un acquéreur qui souhaite acheter un bien sans passer par une agence dispose de plusieurs solutions :

• passer directement de particulier à particulier ;
• contacter un notaire ;
• recruter un chasseur de biens ;
• passer par une vente aux enchères.

Libre à lui de choisir l’interlocuteur qui convient le mieux à son projet, sa préparation et ses connaissances dans les différentes étapes d’achat d’un logement.

Comment se passe l’achat d’une maison de particulier à particulier ?

9 étapes sont nécessaires pour finaliser une transaction immobilière entre deux particuliers, c’est-à-dire en passant directement par le propriétaire du bien et sans contacter une agence :

• définir son budget d’achat immobilier ;
• parcourir les annonces hors sites d’agences de vente immobilière ;
• visiter des biens sélectionnés sans agence ;
• négocier et proposer une offre directement au propriétaire ;
• signer un compromis de vente ;
• démarcher une ou plusieurs banques pour financer le bien avec un crédit immobilier;
• choisir une garantie et une offre d’assurance de prêt ;
• signer l’offre de prêt immobilier;
• signer l’acte de vente final chez le notaire.

Il est possible de se faire assister par un notaire pour veiller à ce que les différentes étapes d’un achat sans agence soient conformes.

Comment signer un compromis de vente sans passer par une agence ?

La signature d’un compromis de vente sans agence peut se faire sous-seing privé, c’est-à-dire directement entre le vendeur et l’acheteur. Il est cependant recommandé de passer par un notaire pour signer ce contrat pour être certain de sa conformité et pour obtenir des conseils sur les obligations et les droits de chaque partie. Il peut s’agir de deux notaires, respectivement celui du vendeur et de l’acheteur, ou uniquement celui du vendeur.

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Publié le 05/06/2024