Peut-on faire un achat immobilier avec un paiement comptant sans souscrire de prêt ? À cette question, la réponse oui, mais est-il pour autant avantageux de dépenser ses liquidités épargnées pour ce type d’investissement ? Oui, car cette méthode de paiement permet de diminuer les délais d’acquisition, d’avoir un dossier qui a plus de chances d’être accepté par le vendeur, de disposer de plus d’arguments pour négocier un rabais sur le prix et d’économiser des intérêts en évitant de souscrire un crédit immobilier. Mais le règlement comptant du prix de vente entier d’un logement comporte son lot de risques. Nos experts reviennent en détail sur ces points.

Comment acheter un bien comptant sans prêt immobilier ?

Acheter comptant un bien immobilier sans emprunter de crédit immobilier requiert de disposer suffisamment de fonds liquides pour payer son prix de vente, mais aussi l’ensemble des frais associés à la transaction, comme les frais de notaire et l’avance de la première taxe foncière.

Il faut donc disposer d’une épargne conséquente ou toucher une somme d’argent élevée, provenant d’un héritage suite au décès d’un proche par exemple, pour qu’un acheteur puisse acquérir un logement avec un « paiement en cash ».

Il faut savoir que les investissements immobiliers comptant sont plutôt rares, car ils demandent des ressources financières conséquentes. La méthode de règlement la plus utilisée reste donc la souscription d’un crédit immobilier, qui est tolérée par la plupart des vendeurs.

Bon à savoir :

Les liquidités pour payer en cash une maison peuvent provenir de plusieurs livrets d’épargne (livret A, livret développement durable et solidaire, PEL, CEL, livret d’épargne populaire…) et divers placements financiers (assurance-vie, plan d’épargne en action, compte à terme…).

Comment se passe l'achat d'une maison comptant ?

Pour pouvoir payer le vendeur comptant avec ses propres liquidités, l’acheteur doit transmettre au vendeur un document pour justifier sa capacité financière à réaliser l’opération immobilière. Des preuves d’un paiement réalisable sans emprunt bancaire devront également être fournies au notaire, tout comme la provenance des fonds.

Pour réussir à finaliser un achat immobilier avec un paiement comptant, l’acquéreur doit demander à sa banque d’effectuer un chèque de banque ou un virement sur le compte du notaire d’un montant égal au prix du bien et des frais associés, puis signer l’acte de vente. C’est le notaire qui se chargera ensuite de verser les fonds au vendeur.

Il faut savoir qu’un acheteur ne peut pas payer directement en cash, par virement ou chèque un vendeur d’un bien. En France, une transaction immobilière même au comptant passe toujours par la supervision d’un notaire, qui va notamment s’occuper de faire l’intermédiaire entre les deux parties pour le versement des fonds et d’encadrer la signature du contrat de vente.

Quels sont les avantages de l'achat comptant d’un bien immobilier ?

Quand un acheteur effectue un paiement comptant ou en cash pour devenir propriétaire d’un nouveau bien immobilier, il peut profiter de plusieurs avantages tels que :

  • diminuer la durée des démarches et procéder plus rapidement à l’achat du bien ;
  • ne pas augmenter le taux d’endettement de son foyer ;
  • ne pas ajouter de mensualité de prêt, ce qui peut apporter un soulagement psychologique et une facilité financière ;
  • avoir un meilleur dossier par rapport à d’autres acheteurs concurrents qui achètent à crédit ;
  • pouvoir négocier un prix d’achat plus bas ;
  • pouvoir acheter un bien même en ayant plus de 70 ou 80 ans ;
  • éviter de souscrire un crédit immobilier coûteux en intérêts bancaires.

Pour résumer, un vendeur va généralement privilégier un acheteur qui est capable de le payer comptant, ce qui représente un réel avantage, notamment en cas de marché immobilier local tendu. L’absence de prêt bancaire va aussi permettre de ne pas intégrer dans le compromis de vente une clause suspensive de prêt, ce qui va rassurer davantage le vendeur. L’acheteur va donc améliorer ses chances de voir son offre d’achat être acceptée.

Enfin, il faut savoir que le crédit immobilier est parfois inaccessible pour les acheteurs séniors qui ont plus de 70 ans. Un paiement comptant est alors une solution pour réussir à acquérir un bien dans le cas où les banques refusent d’accorder un financement à cause des risques liés à un âge trop avancé.

Quels sont les inconvénients d’acheter un bien sans crédit ?

Bien que les avantages puissent être nombreux à condition d’en avoir les moyens, l’acquisition d’un bien immobilier avec un paiement comptant comporte aussi des risques.

Les voici en détail :

  • L’acheteur doit veiller à ne pas dépenser toutes ses liquidités dans une transaction immobilière payée comptant, car il doit conserver un coussin de sécurité pour ses futurs projets et en cas d’imprévus financiers.
  • La provenance de l’argent pour acheter le bien doit être justifiée et connue de l’administration fiscale. Toute utilisation de fonds non-déclarés peut conduire à un redressement fiscal ou/et une enquête du service Tracfin, qui lutte contre le blanchissement des capitaux et le financement du terrorisme.
  • En période de taux de crédit immobilier bas, il peut être plus rentable de conserver ses liquidités, de les placer et d’emprunter un prêt pour acheter le bien.
  • En fonction du type de projet immobilier (personnel, locatif, SCI…), un paiement entier comptant n’est pas toujours la méthode la plus favorable. Chaque projet doit faire l’objet d’une analyse pour lister les avantages et inconvénients spécifiques dans le cadre d’un paiement en cash.

La FAQ sur les projets d’achat immobilier réglés en cash

Puis-je acheter une maison en espèce ?

Non, il n’est pas possible régler l’achat d’une maison en espèces, car les paiements en liquide chez un notaire ne peuvent pas dépasser 3 000 €, une somme qui est largement dépassée par le prix de vente de la plupart des biens.

Est-il mieux de faire un crédit ou payer cash un achat immobilier ?

En général, même avec des taux d’intérêt élevés, il est recommandé de ne pas payer comptant l’achat d’un bien immobilier et de le financer avec un prêt immobilier souscrit auprès d’une banque afin de conserver ses liquidités, qui peuvent être placées sur des produits d’épargne rémunérateurs.

Faut-il payer comptant ou emprunter pour un investissement locatif ?

Pour payer le prix d’achat d’un bien locatif, il est préférable de conserver ses liquidités et d’emprunter un crédit immobilier, car les mensualités du prêt seront remboursées avec les fonds des loyers perçus. En revanche, si l’acheteur compte réaliser un investissement locatif, mais que son taux d’endettement est déjà élevé, il peut utiliser son cash pour payer le logement ou l’injecter en apport personnel dans un nouvel emprunt bancaire. Le plus simple est de réaliser une simulation puis une étude auprès d’une banque ou d’un courtier pour évaluer les effets des différents montages financiers possibles.

Mathieu Dubuffet

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Publié le 24/05/2024

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