Il est courant que plusieurs offres d’achat soient proposées lors d’une vente immobilière. Pour savoir laquelle est prioritaire, plusieurs cas de figure sont à retenir : en cas d’offre inférieure au prix de vente, c’est celle qui est égale à ce prix qui est quoi qu’il arrive prioritaire. En cas de deux offres au prix du bien, c’est la première qui a été rédigée qui est prioritaire si les deux sont séparées d’un ou de plusieurs jours, ou c’est le vendeur qui détermine celle qu’il va accepter si elles ont été réceptionnées le même jour. Retour dans le détail sur les règles relatives aux propositions d’achat ainsi que sur les critères qui les rendent ou non prioritaires.
Dans le cadre d’une vente entre particuliers, le vendeur d’un bien immobilier qui reçoit une offre égale au prix de vente est dans l’obligation légale de l’accepter et de céder la propriété de son logement à l’acheteur, selon l’article 1583 du code civil.
Si l’offre a été reçue par un agent immobilier ou un notaire, avec qui le vendeur a signé un mandat de représentation, le professionnel est également tenu d’accepter une offre égale au prix de vente.
Toutefois, il existe plusieurs motifs qui peuvent autoriser le vendeur à refuser une offre au prix :
Lorsqu’un vendeur d’un bien immobilier reçoit deux offres d’achat au même prix, il est dans l’obligation de choisir la première si celle-ci a été formulée une journée avant la suivante. La première est donc toujours prioritaire si un ou plusieurs jours la sépare des offres suivantes. Cette règle contraint donc le vendeur a ne pas pouvoir choisir l’acheteur ayant le profil le plus favorable pour faire aboutir la vente.
Si deux offres ont été envoyées au vendeur, mais que l’une est inférieure au prix de vente, il peut choisir celle qui est supérieure même si elle a été formulée à une date ultérieure à la première.
Si deux offres au même prix ont été émises durant la même journée par deux potentiels acquéreurs, on parle d’offre concomitantes. Le vendeur est alors entièrement libre de choisir l’une des deux propositions. En général, il est recommandé de privilégier l’offre de l’acheteur présentant le meilleur dossier (apport personnel élevé, situation professionnelle stable, justificatif de simulation de financement immobilier…).
Si deux offres ont été formulées à des jours différents, elles ne sont pas concomitantes. Pour l’être, il faut obligatoirement qu’elle ait été transmise au vendeur la même date, l’une par exemple du matin et l’autre dans l’après-midi.
Pour que la proposition d’achat d’un acquéreur soit prioritaire, il peut appliquer quelques conseils :
Si l’acheteur sait qu’une ou plusieurs offres ont déjà été déposées au vendeur dans la même journée, il doit tout faire pour présenter le meilleur dossier et transmettre sa proposition le jour même. En revanche, si le vendeur n’a reçu aucune offre, l’acheteur peut devenir automatiquement prioritaire s’il propose d’acquérir le bien au prix demandé.
Il peut aussi tenter de négocier un rabais, auquel cas le vendeur peut soit refuser la proposition ou faire une contre-proposition. Pendant ce temps, l’acheteur s’expose au risque qu’un autre effectue une offre au prix du bien. Dans ce cas, il faut impérativement s’aligner dans la journée pour que les offres soient concomitantes afin que celle de l’autre acquéreur ne devienne pas prioritaire.
Selon la loi, la première offre est toujours prioritaire lorsque deux offres d’achat immobilier au prix sont envoyées au vendeur à au moins un jour d’intervalle. Si le vendeur reçoit plusieurs offres le même jour avec un prix égal, c’est lui qui choisit la proposition d’achat qu’il souhaite accepter et privilégier.
En France, il est illégal de surenchérir en proposant une offre d’achat au-dessus du prix de vente d’un bien immobilier pour avoir la priorité auprès du vendeur. Un acheteur qui fait une proposition, alors qu’une première fixée au prix de vente a été transmise au moins un jour avant, sera donc automatiquement non-prioritaire.
Les offres concomitantes, destinées à l’achat d’un bien immobilier, sont des propositions émises le même jour et au même prix pour lesquelles le vendeur est libre de choisir en toute liberté celle qui lui convient le mieux.
Non, un vendeur ne peut accepter qu’une seule offre d’achat à la fois. Il ne lui est pas possible de donner son accord à une seconde proposition qui serait supérieure à la première. Dès qu’il a signé une offre, il est engagé et ne peut plus accepter une nouvelle, à moins que l’acheteur ne se désengage et que le vendeur donne son accord.
Lorsqu’un acheteur envoie une offre d’achat à un vendeur, les visites immobilières ne sont pas automatiquement bloquées. Elles peuvent effectivement continuer. Toutefois, les visites sont stoppées dès lors que le vendeur communique par écrit son accord relatif à l’offre formulée.
Une offre d’achat engage l’acquéreur, mais pas le vendeur du moment qu’il ne l’a pas acceptée et signée. En revanche, si l’offre de l’acheteur correspond au prix de vente, le vendeur est légalement dans l’obligation de l’accepter, car elle est qualifiée d’offre « parfaite ». En effet, le vendeur n’est pas en droit faire une contre-proposition supérieure à son prix de vente.
En France, le locataire d’un logement détient un droit de préemption et devient donc prioritaire si son propriétaire décide de le vendre, comme le stipule l’article 15 de la loi n°89-462 de juillet 1989. En cas de vente, le bailleur doit donc d’abord proposer la cession de son logement à son locataire.
Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis
Publié le 09/07/2024
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