Comparez les meilleurs tauxIl est possible de vendre un bien et d’acheter un autre bien le même jour en signant les deux actes de vente définitifs chez le notaire. Cette opération, appelée vente en cascade, demande une bonne organisation. Sa mise en place peut être simplifiée par le notaire en charge des transactions immobilières. Elle comporte néanmoins des risques qui doivent être anticipés, notamment à l’aide d’une clause suspensive qui permet d’annuler l’achat si la vente n’est pas effective. Retour en détail sur le fonctionnement de cette opération immobilière assez fréquente et sur les conseils à appliquer pour qu’elle soit convenablement exécutée.
Peut-on réaliser une vente immobilière et acheter un bien en même temps ?
Oui, il est tout à fait envisageable de vendre son bien et d’acheter le nouveau en signant en même temps, soit le même jour, les deux actes de vente chez le notaire. C’est le principe d’une vente en cascade, c’est-à-dire que les fruits de la vente d’un premier bien vont permettre de financer tout ou une partie du prix d’achat d’un nouveau logement.
Une personne qui effectue une vente en cascade va d’abord signer l’acte de vente pour céder son bien et récupérer les fonds payés par l’acheteur, puis elle va finaliser l’opération en signant le second acte qui va officialiser le nouvel achat. C’est le notaire qui est l’intermédiaire entre les deux opérations. Pour faciliter le transfert des fonds et optimiser les délais, il est préférable de passer par le même notaire pour gérer une transaction immobilière en cascade.
L’objectif de faire coïncider la vente d’un bien et l’acquisition du nouveau est de pouvoir effectuer une transition plus simple sans devoir dépenser des frais supplémentaires pour se loger. En effet, en réalisant les opération au même moment, il n’est pas nécessaire d’emménager dans un bien locatif ou chez la famille.
Comment faire coïncider la vente et l’achat d’une maison ?
Pour réussir à mettre en place une vente en cascade, c’est-à-dire d’acheter et de vendre une maison en même temps, il faut signer chez le notaire les deux actes de vente des deux logements le même jour. Il faut donc lui demander de l’aide pour qu’il organise correctement la gestion des obligations administratives et la signature des documents pour accomplir dans un premier temps la vente du matin, puis l’achat l’après-midi.
En général, il s’écoule environ 3 mois entre la signature d’un compromis et la signature de l’acte définitif. Il faut profiter de ce délai pour que le notaire positionne une date unique entre la vente de la maison actuelle et l’achat de la nouvelle.
En outre, voici quelques conseils indispensables pour bien préparer une vente en cascade :
- se renseigner sur les délais d’achat et de vente d’un bien immobilier ;
- estimer correctement le prix du bien à vendre ;
- rechercher un nouveau bien à acheter à un prix cohérent avec votre capacité budgétaire ;
- faire appel à plusieurs agences immobilières pour rechercher un bien, mais aussi pour vendre le sien ;
- étudier à l’avance le plan de financement du nouveau bien ;
- ajouter une clause suspensive en cas de non-vente dans le compromis du bien à acquérir ;
- bien préparer le déménagement de l’ancien bien et l’aménagement dans le nouveau ;
- déléguer à son notaire la communication avec les autres notaires ou intermédiaires pour bien planifier la date de signatures des deux actes immobiliers définitifs.
Vente et achat en cascade impossible : que faire ?
- Ajouter une condition suspensive de vente :
La condition suspensive est une clause à insérer dans le compromis de vente du logement à acquérir, qui précise que la transaction ne sera réalisée qu’à condition que le premier bien à vendre soit cédé dans les temps impartis et à un prix permettant d’acheter le second bien.
Cette condition suspensive s’assimile à celle relative à l’obtention d’un prêt immobilier associé au financement d’un bien dans une transaction classique. Lors d’une vente en cascade, l’achat du second logement sera donc conditionné à la vente du premier.
L’absence de vente du premier bien entraînera donc la nullité du compromis du second. Cette clause doit ainsi être inséré pour protéger le foyer qui envisage de recourir à la vente en cascade pour changer de logement sans partir en location.
- Effectuer une reprise de location :
Si les délais ne permettent pas de procéder à une vente et un achat immobilier en simultané, le vendeur peut demander à l’acheteur de son bien immobilier de rester en location dans le logement le temps que l’acquisition du nouveau bien soit effectuée. Cela permet d’éviter de déménager à deux reprises.
Cette clause, qui s’appelle la reprise de location, peut être insérée dans le contrat de vente. Il faudra alors verser un loyer ou déduire son montant du prix de vente. Attention toutefois, l’acheteur peut refuser cette la demande de location, surtout s’il est lui-même contraint par le temps et qu’il doit emménager rapidement.
- Louer un nouveau logement :
Si la vente en cascade n’est pas possible, il faut faire jouer la condition suspensive ou partir en location dans un autre logement locatif jusqu’à ce que la nouvelle acquisition immobilière se finalise. La location va entraîner des coûts supplémentaires, comme le versement d’une caution, le paiement de loyers ainsi que des frais de déménagement et d’installation.
Si elle peut générer du stress, la location d’un autre bien le temps d’acheter un nouveau reste une solution à étudier selon la situation du foyer. S’il opte pour ce choix, il doit prévoir quelques semaines pour rechercher sa location et avoir le temps d’y emménager avant de signer l’acte de vente de leur logement.
Les questions courantes et nos réponses pour récapituler le principe de la vente et l’achat immobilier le même jour
Comment vendre et acheter un bien immobilier en temps ?
La vente de son bien et l’achat d’un second en même temps est une opération surnommée « vente en cascade ». Faire coïncider vente et achat permet de financer sa nouvelle acquisition immobilière avec les fonds obtenus de la vente d’un premier logement.
La signature des deux actes de vente s’effectue au même moment chez le notaire et exige une bonne organisation ainsi qu’une clause suspensive dans le compromis de vente, qui conditionne l’achat du second bien à la vente du premier.
Si la vente en cascade n’aboutit pas à temps et qu’aucune condition suspensive n’est prévue dans le compromis, le vendeur du bien à acquéreur peut réclamer 10 % de pénalités, basés sur le prix de la transaction, si l’acheteur se rétracte.
Est-il possible d’ajouter une condition de vente de sa maison lors d'un achat ?
La réponse est oui, le compromis de vente du nouvel achat peut comprendre une clause suspensive qui dit que la transaction ne peut s’effectuer complètement que si un premier bien immobilier est vendu au préalable.
Si le bien n’est pas vendu, le compromis devient nul et la nouvelle acquisition est donc annulée, sans aucune indemnité due. Il est à préciser que cette condition suspensive est facultative et n’est pas toujours acceptée par les vendeurs, car elle s’avère risquée pour la réalisation de leur transaction.
Comment coordonner la signature de la vente et l'achat le même jour ?
C’est au notaire qu’il faut demander de planifier le même jour la signature de la vente de l’ancien bien et de l’achat d’un nouveau. Celui-ci peut organiser la transaction immobilière en cascade en contactant l’ensemble des parties prenantes (les autres notaires, l’acheteur, le vendeur, les agences immobilières, les banques…) pour coordonner au mieux la signature des deux actes de vente au même moment.
Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis
Publié le 31/05/2024
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