Est-ce qu'il vaut mieux vendre ou louer son bien ?

Faut-il vendre son bien ou le mettre en location ?

La réponse à la question d’un propriétaire qui se demande s’il doit vendre ou louer sa maison est simple : s’il souhaite obtenir une somme d’argent élevée sous quelques mois, la vente du bien semble plus appropriée, surtout s’il compte acheter un nouveau bien immobilier sans emprunter de crédit à la banque. En revanche, si le propriétaire du bien préfère toucher des revenus fonciers de façon régulière et sur le long terme, le choix d’une mise en location semble plus approprié.

Vendre ou louer un bien immobilier dépend donc des attentes de chaque propriétaire. La vente permet surtout d’obtenir à court ou moyen terme, suivant le délai pour être conclue, des fonds d’un montant important, tandis que la location se destine plus à une logique d’investissement pour jouir d’un revenu passif, afin de compléter durablement son salaire, et d’un droit de récupérer le logement à la fin de chaque bail locatif.

Quels sont les avantages de vendre son logement ?

En privilégiant la vente immobilière, le propriétaire peut de bénéficier de plusieurs avantages :

• il va récupérer rapidement des fonds propres ;
• il va pouvoir financer une nouvelle acquisition immobilière ou d’autres projets de la vie courante ;
• il peut réaliser une plus-value immobilière ;
• il ne paiera plus de taxe foncière sur ce bien, ce qui allégera ses charges fiscales annuelles ;
• il peut diminuer la valeur totale de ses actifs immobiliers pour éviter de payer l’impôt sur la fortune immobilière ;
• il peut utiliser les fruits de la vente pour payer des dettes et éviter une saisie immobilière.

Toutefois, réussir à vendre un logement peut être long, difficile et nécessite parfois d’effectuer des travaux de rénovation au préalable. Les démarches demandent une bonne organisation et des connaissances et recherches sur les prix pratiqués pour les biens similaires sur le marché local. La gestion de la transaction peut alors être simplifiée en la confiant à une agence immobilière.

1. Vendre pour déménager et acheter un nouveau bien :

Vendre sa maison ou son appartement est la solution la plus simple en cas de déménagement. Le vendeur peut décider d’acquérir un bien à un prix plus faible ou identique à celui qu’il a cédé. Il peut aussi acheter un bien à un prix supérieur.

Si le vendeur était pleinement propriétaire de son logement sans prêt immobilier en cours, les fruits de la vente pourront payer tout ou une partie du nouveau bien. Un nouveau prêt immobilier pourra être souscrit si ses fonds sont insuffisants. En revanche, si le vendeur remboursait encore un financement sur sa maison, les liquidités de sa vente seront utilisées pour clôturer le capital restant dû. Le nouveau bien doit alors être financé à l’aide d’un crédit immobilier.

2. Vendre pour obtenir une plus-value :

La plus-value immobilière correspond à un bénéfice que touche un propriétaire à la suite de la vente de son bien à un prix supérieur au prix d’achat initial. Cet excédent est possible quand les prix du marché local évoluent à la hausse ou parfois quand le propriétaire rénove son logement, puis le revend ensuite plus cher. Cette pratique correspond à la principale activité des marchands de biens, spécialisés dans les opérations d’achat-revente.

À noter qu’une plus-value immobilière est taxée par l’État à un taux de prélèvement forfaitaire unique de 30 %, correspondant à 12,8 % d’impôt sur le revenu ainsi qu’à 17,20 % de prélèvements sociaux, ou est soumise au barème progressif de l’impôt sur le revenu, selon le choix du vendeur.

Quels sont les avantages de la location immobilière ?

Louer son appartement ou sa maison procure divers avantages qui rendent la pratique intéressante et à envisager. Voici plusieurs arguments en faveur de la location :

• elle va générer des revenus locatifs durant toute la durée de détention et d’occupation du logement ;
• le propriétaire peut revenir occuper son bien une fois son locataire parti ;
• elle peut contribuer à compenser la perte de revenus à la retraite ;
• elle permet de diversifier son patrimoine global ;
• suivant le lieu, le taux de rendement d’un bien locatif est généralement supérieur aux taux des placements et autres produits d’épargne ;
• un bien locatif va pouvoir se transmettre aux héritiers et entre donc dans la succession, ce qui leur octroiera des revenus secondaires.

La location de son logement a aussi des inconvénients, car le propriétaire n’est pas à l’abri de dégradations commises par son locataire. Il peut aussi devoir payer les diverses réparations dues à la vétusté des équipements qui progresse au fil des années.

Le bailleur doit aussi penser à entretenir et rénover son bien pour le conserver en bon état et rester attractif sur le marché locatif local. Enfin, il doit tenir compte de la gestion locative qui demande du temps et une bonne organisation, mais qui peut être déléguée à une agence immobilière, par exemple.

Les questions fréquentes sur la location et la vente d’un bien

Quand faut-il vendre son bien ?

Il est recommandé aux propriétaires de patienter au moins 5 ans avant de vendre un bien immobilier afin que la transaction soit financièrement rentable. En effet, ce laps de temps est généralement suffisant pour amortir les frais d’acquisition et les intérêts bancaires. Le nombre d’années d’attente avant la revente d’un bien est néanmoins susceptible de varier suivant l’évolution des prix sur le marché immobilier local.

Est-ce rentable de mettre son bien en location ?

L’investissement locatif permet de bénéficier de revenus avec, en moyenne, un rendement brut atteignant entre 5 à 10 % par an, contre un rendement net compris entre 3 et 6 %. Il faut savoir qu’il existe une volatilité du taux de rendement en fonction de la commune et de la zone où se situe une résidence locative. Il faut donc étudier le rendement possible en analysant le marché de la location de plusieurs villes, les prix d’achat ainsi que les loyers pratiqués.

Quel type de location rapporte le plus ?

Variable suivant les lieux, la location meublée est souvent considérée comme l’un des investissements immobiliers les plus rentables sur le marché. En effet, par rapport aux locations vides, les propriétaires bailleurs peuvent appliquer un loyer jusqu’à 20 % plus élevé dans les biens locatifs meublés. Il faut donc envisager ce type de location, surtout dans les zones où l’immobilier est tendu comme à Paris ou d’autres grandes agglomérations.

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Publié le 22/07/2024