Requise pour vendre au juste prix, pour acheter un bien au prix du marché ou pour calculer la valeur d’un bien pour une succession, l’estimation immobilière peut se faire seul, après s’être bien renseigné avec ou sans l’aide d’une calculette en ligne, ou via un expert qui peut être un notaire, un agent ou un mandataire immobilier. Explication sur les éléments et les formules utilisés pour comprendre et réussir à calculer la valeur de sa maison, selon sa superficie, son marché immobilier local et les critères de surcote et de décote.

Comment calculer la valeur d'une maison ?

Le calcul de la valeur d’une maison, permettant de fixer son prix de vente, s’effectue à l’aide de 3 éléments :

  • le nombre de m² du bien immobilier (sa superficie) ;
  • le prix au m² carré médian local de maisons similaires ;
  • les critères de surcote ou de décote.

Voici la formule de calcul du prix d’un bien : nombre de mètres carrés du logement x prix du m² carré médian + (bonus de surcote – malus de décote).

1. Le calcul de la superficie de la maison :

Pour évaluer le nombre de mètres carrés de son bien, un propriétaire peut avoir recours à la prestation d’un professionnel (agent immobilier, notaire, expert dans l’estimation) ou calculer lui-même la surface habitable.

Sans aide d’un professionnel de l’immobilier, le propriétaire doit alors mesurer la surface plancher totale de ses pièces de vie, tout en excluant les parties dont la hauteur entre le sol et le plafond est inférieure à 1,8 mètre. Il faut décompter les murs et les cloisons, mais aussi ne pas tenir compte des surfaces où sont posés un escalier, une cage d’escalier, des fenêtres, des gaines et des embrasures de porte.

D’autres pièces spécifiques ne sont pas à comptabiliser dans la superficie totale, à l’image des :

  • garages ;
  • dépendances ;
  • combles non-aménagés ;
  • caves et sous-sols ;
  • terrasses ;
  • vérandas ;
  • balcons.

2. Évaluer le prix moyen du m² carré local :

Le prix au m² qu’un propriétaire peut pratiquer pour fixer son prix et vendre son bien se détermine en fonction du prix au m² carré moyen de logements semblables et situés dans la même ville ou commune, si possible dans son propre quartier.

Pour calculer son prix au m², il existe plusieurs stratégies :

  • Analyser les annonces d’agences immobilières, de sites d’annonces et de journaux pour trouver des biens similaires à celui qu’il faut vendre ;
  • Consulter la base de données de la Direction générale des finances publiques des transactions immobilières réalisées au cours des 5 dernières années pour vérifier les prix de vente ;
  • Utiliser l’outil Patrim du service des impôts pour connaître le prix des dernières transactions dans une zone ciblée ;
  • Demander l’aide d’un notaire ou d’un agent immobilier pour savoir les indicateurs clés du marché immobilier local.

3. Identifier les critères de surcote et décote :

Si la surface de certaines pièces n’intègre pas le nombre de mètres carrés total d’un bien, un garage ou une véranda par exemple va néanmoins apporter une surcote et donc une hausse du prix de vente.

D’autres facteurs, comme l’état général du bien, l’année de sa construction, la qualité de son isolation, le type d’équipement de chauffe et son niveau de performance, la réalisation récente de travaux ou encore le besoin et le coût en travaux de rénovation vont avoir une incidence sur le prix et générer une décote ou une surcote. Une maison construite depuis moins de 10 ans peut notamment avoir un prix plus élevé qu’un bien ancien âgé de plus de 50 ans. La présence d’éléments non-communs (parquet noble, devanture gravée, décoration atypique…) peut toutefois augmenter la valeur vénale d’un logement malgré sa vétusté.

Enfin, les critères extérieurs relatifs au quartier, à des facteurs de nuisance (entreprises, bar, chaussée et route fréquentée, école…) ou encore aux services publics et commerces situés à proximité vont avoir une incidence sur le prix de vente, qui peut augmenter ou baisser en conséquence.

Bon à savoir :

Tout élément susceptible de donner de la valeur au bien va donc permettre au propriétaire de majorer son prix de vente, tout en restant cohérent avec les biens concurrents du marché immobilier local.

Quel professionnel contacter pour réaliser une estimation immobilière ?

Un propriétaire est en capacité de lancer une estimation immobilière en contactant librement l’un des 3 types de professionnel compétents dans ce domaine : un notaire, un agent ou un mandataire immobilier.

  • L’estimation d’un bien avec un notaire : Il est possible de démarcher le notaire de son choix. Celui-ci peut facturer des honoraires qu’il va lui-même fixer. Pour réaliser le rapport d’expertise immobilière, le notaire va d’abord effectuer une visite du bien pour récolter un maximum d’informations. Il peut aussi demander des documents en complément (titre de propriété, diagnostic de performance énergétique…) pour être le plus précis possible. Parfois, le propriétaire peut avoir à payer des frais de notaire en cas de frais administratifs avancés par l’officier ministériel.
  • L’estimation d’un bien avec un agent ou mandataire immobilier : Etant donné qu’ils sont spécialisés dans l’immobilier et connaissent leur marché local, les agents et mandataires sont capables d’évaluer avec précision la valeur d’un bien dans le cadre d’une vente, d’un achat ou d’une succession. L’expertise d’un spécialiste de ce type permet à un propriétaire de prendre en compte tous les critères pointus qui vont conduire à une décote et/ou surcote du logement pour réussir ensuite à le vendre dans les meilleurs délais.

Comment réaliser une estimation en ligne de son bien immobilier ?

Un propriétaire peut faire estimer son bien en utilisant un outil gratuit trouvable sur plusieurs sites web. Les simulateurs sont souvent simples et rapides à compléter. Il sera demandé de renseigner certaines informations sur le bien dont le prix est à calculer.

Voici les informations indispensables à prévoir :

  • l’adresse postale du logement ;
  • sa superficie (à retrouver sur le titre de propriété ou la taxe foncière) ;
  • le nombre de pièces et de chambres ;
  • la surface du terrain ;
  • l’état global du bien ;
  • la liste des travaux à réaliser ;
  • l’année de construction du logement ;
  • la note du DPE ;
  • la présence de d’éléments complémentaires (garage, piscine, jardin, place de parking, cave…).

D’autres questions sont à répondre sur les simulateurs immobiliers en ligne concernant le type d’exposition de la maison au soleil, la mitoyenneté, le quartier ou bien les services tiers.

Les questions fréquentes sur l’estimation du prix d’un bien

Quel est la formule pour calculer le prix de vente d’une maison  ?

Le prix de vente d’une maison se calcule avec son nombre de mètres carrés ainsi que le prix médian du mètre carré pou un bien similaire dans la même localité.

Voici la formule de calcul précise : le nombre de m² du bien multiplié par le prix médian du m² local = valeur vénale estimée de la maison.

Comment calculer le prix au m2 d'une maison ancienne ?

Pour obtenir le prix du mètre carré d’un bien ancien (maison ou appartement), il faut diviser sa valeur totale par sa superficie, c’est-à-dire son nombre de m² total. Le prix de vente peut varier selon l’état du logement, ses mètres carrés, les possibles travaux de rénovation nécessaires, ses spécificités, sa position, la présence d’un terrain, ses services à proximité et divers autres critères. La valeur vénale du bien et sa superficie peuvent être calculées par un agent immobilier, un notaire ou un expert dans l’estimation immobilière.

Combien coûte une estimation pour votre maison ?

Très variable selon les tarifs pratiqués par les professionnels de l’immobilier et les honoraires déterminée par les notaires, le coût d’une prestation pour estimer la valeur d’une maison est compris entre 250 et 1 000 €.

Comment estimer le prix d'une maison gratuitement ?

Un propriétaire peut demander à faire estimer gratuitement le prix de sa maison en utilisant un simulateur en ligne permettant de calculer rapidement la valeur de son bien immobilier. Il peut aussi contacter une agence immobilière, qui peut parfois effectuer l’estimation du prix sans frais supplémentaires. Les deux autres solutions pour calculer le prix de son bien est de faire appel à un notaire ou à un estimateur immobilier indépendant. Toutefois, ces deux interlocuteurs proposent des prestations payantes, pouvant coûter plusieurs centaines d’euros au propriétaire.

Est-ce que le terrain influe beaucoup sur le prix d'une maison ?

La présence d’un terrain va augmenter la valeur vénale d’une propriété, d’une proportion plus ou moins élevée selon le nombre de mètres carrés. La qualité de son aménagement, un bon entretien et la présence de constructions (piscine, abri de jardin, garage…) sont aussi des facteurs qui vont réévaluer la valeur de l’extérieur et le prix de vente total d’une maison.

Comment évaluer le bon prix pour une maison ?

Avant de proposer une offre d’achat à un vendeur d’un bien immobilier ou de s’aligner sur le prix de vente affiché, l’acheteur doit comparer les annonces immobilières de biens concurrents positionnés dans la même rue ou un quartier proche et ayant des caractéristiques semblables (superficie, nombre de pièces…). En vérifiant les prix pratiqués par les autres vendeurs, il est possible de mieux évaluer si le prix du bien qui intéresse l’acheteur est juste, surévalué, voire une bonne affaire.

Mathieu Dubuffet

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Publié le 10/06/2024

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