Comment bien préparer et monter son dossier de crédit immobilier ?

14 étapes pour bien préparer sa demande et son dossier de crédit immobilier

Il est important de respecter certaines conditions et étapes pour pouvoir préparer efficacement le dossier de crédit de son achat immobilier. Voici 14 étapes à réaliser pour bien monter son dossier et obtenir facilement et rapidement un accord de financement de la part d’une banque prêteuse :

• 1. Constituer un apport personnel durant plusieurs mois/années ;
• 2. Déterminer le type de projet immobilier (projet locatif, construction, bien neuf, bien ancien avec ou sans travaux) ;
• 3. Délimiter sa zone d’achat ;
• 4. Vérifier son éligibilité à un prêt aidé (PTZ, prêt conventionné…) ;
• 5. Calculer son taux d’endettement ;
• 6. Calculer sa capacité d’emprunt ;
• 7. Déterminer son budget d’achat ;
• 8. Signer un compromis de vente ;
• 9. Soigner la gestion de ses finances durant les 3 mois précédant la demande de crédit ;
• 10. Préparer l’ensemble des documents justificatifs pour le dossier de crédit immobilier ;
• 11. Contacter plusieurs banques ou un courtier et comparer les offres de crédit immobilier ;
• 12. Choisir un type de garantie pour couvrir le crédit immobilier (caution bancaire ou hypothèque) ;
• 13. Choisir une assurance emprunteur aux garanties adaptées et avec le tarif le plus bas ;
• 14. Signer l’offre définitive de crédit immobilier.

Pourquoi il faut avoir un bon dossier de prêt immobilier ?

Après avoir réalisé une demande de crédit immobilier auprès d’un établissement de crédit, il est important de constituer son dossier emprunteur avec soin. Le dossier regroupe les éléments qui vont être étudiés par l’organisme et qui vont influencer sa décision d’accorder ou non le financement.

Un dossier détaillé constitue, en quelque sorte, une photographie de la situation personnelle et financière de l’emprunteur, c’est un état des lieux général de son budget. Son évaluation par la banque sollicitée permet de savoir s’il est solvable et si elle peut lui accorder sa confiance sur sa capacité à rembourser le capital jusqu’au terme du contrat.

Plus le dossier de crédit immobilier est donc de qualité et plus grandes seront les chances d’éviter un refus de crédit immobilier d’une part, et d’obtenir une offre avec des conditions de remboursement plus avantageuses d’autre part.

Quelles conditions pour que son dossier de crédit immobilier soit accepté ?

La proposition d’une offre de prêt immobilier d’une banque à un emprunteur dépend de critères bancaires que l’emprunteur doit s’assurer de respecter en constituant un bon dossier de crédit. Voici les principaux :

• chaque co-emprunteur doit avoir au moins 18 ans ;
• au moins une personne du foyer doit être en CDI ;
• l’emprunteur doit avoir au moins un salaire régulier égal au moins au SMIC ;
• le taux d’endettement ne doit pas être supérieur à 35 % avant et après opération ;
• un apport personnel d’au moins 10 % est généralement requis ;
• le foyer doit avoir une bonne gestion de ses comptes bancairesau cours des 3 derniers mois ;
• il faut éviter d’avoir des incidents de paiement et d’être à découvert ;
• il ne faut pas être fiché FICP et FCC à la Banque de France ;
• le prix du logement à financer doit être cohérent avec la capacité d’emprunt du foyer ;
• si l’emprunteur est locataire, son saut de charge ne doit pas être trop élevé.

Le déblocage d’un prêt immobilier est ainsi possible en fonction du respect de ces critères d’éligibilité, permettant à l’organisme de prêt d’évaluer les risques de non-remboursement. Ces critères sont susceptibles d’évoluer et d’être différents selon les banques, d’où la nécessité de comparer les conditions et les offres de plusieurs organismes.

Quels documents justificatifs pour monter un dossier de crédit immobilier ?

Pour qu’un dossier pour un financement immobilier soit complet et puisse passer par la case de l’analyse, permettant de juger de la faisabilité de l’opération, chaque co-emprunteur respectif doit fournir ses documents personnels relatifs à son identité, sa profession, ses revenus, ses charges, son patrimoine et son état matrimonial.

Pour éviter d’égarer des pièces justificatives importantes, il est préférable de transmettre des photocopies en main propre ou par courrier ou d’envoyer des photos par e-mail ou via un espace client.

1. Les documents pour justifier la situation personnelle :

Voici la liste des documents personnels à envoyer, pour chaque co-emprunteur, à l’analyste pour le montage de votre dossier en vue de souscrire un financement immobilier :

• une pièce d’identité, un passeport, un permis ou un titre de séjour ;
• un justificatif de domicile datant de moins de 3 mois (facture d’énergie, quittance de loyer, attestation d’hébergement à titre gratuit…) ;
• un justificatif de situation familiale (livret de famille, certificat de pacs…).

2. Les justificatifs sur la situation professionnelle et financière :

• un contrat de travail (CDI, CDD, intérim, fonction publique…) et les éventuels avenants signés depuis ;
• le dernier avis d’imposition (n-1) ;
• les 3 derniers bulletins de salaire ou de pension de retraite + celui de décembre dernier ;
• les 3 derniers bilans comptables pour les professionnels (artisans, commerçants, professions libérales…) ;
• les 3 derniers relevés de l’ensemble des comptes bancaires du foyer ;
• les relevés d’épargne bancaire ;
• les justificatifs des biens immobiliers possédés ;
• les documents justifiant des revenus secondaires (fonciers, complémentaire retraite, allocations familiales…).

3. Les pièces justificatives sur les prêts en cours :

• les contrats signés des offres de prêt ;
• les tableaux d’amortissement ;
• le dernier décompte des crédits renouvelables en cours.

4. Les documents sur le projet immobilier à financer :

Un prêt immobilier est par définition affecté à l’acquisition d’un habitat, pour soi ou pour du locatif, c’est pour cette raison qu’il faut justifier sa demande par la présence d’un document confirmant la nature du projet immobilier. Il peut s’agir :

• d’un compromis de vente ;
• d’un contrat attestant la construction d’une nouvelle maison individuelle ;
• d’un contrat d’acquisition en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement) ;
• le cas échéant, d’un devis pour des travaux de rénovation à mener dans un logement ancien.

Comment améliorer la qualité d’un dossier de crédit immobilier ?

Outre le fait de disposer d’une situation stable, un emprunteur peut améliorer sa demande et son dossier de prêt immobilier en évitant au cours des 3 derniers mois les dépenses excessives, les incidents de paiement, les frais et les découverts bancaires. Cette période de 3 mois correspond au passif budgétaire maximum que la banque peut analyser, elle ne peut pas remonter à plus loin.

Durant cette période, l’emprunteur doit aussi être prévoyant et démontrer sa capacité à épargner en mettant de l’argent de côté. Cette épargne pourra d’ailleurs servir d’apport personnel pour payer les frais de notaire, ce qui renforce la qualité du dossier. Plus le montant de l’apport est élevé, plus le capital que l’organisme doit financer sera faible, ce qui augmente les chances d’avoir un accord de prêt.

Toute l’idée est donc de faire en sorte de présenter un comportement bancaire responsable grâce à des comptes en banque gérés avec soin en vue de financer un projet d’achat immobilier.

Les questions fréquentes concernant le dossier de prêt immobilier

Comment monter un dossier immobilier ?

Lors du montage pour un achat immobilier, l’emprunteur devra justifier sa situation personnelle en transmettant sa pièce d’identité, son livret de famille, le contrat de mariage ou de pacs et un justificatif de domicile daté de moins de 3 mois. Pour sa situation financière, il devra fournir un contrat de travail, les 3 derniers bulletins de paie, les relevés bancaires des 3 derniers mois, les échéanciers des crédits en cours, les deux derniers avis d’imposition. Pour finir, concernant le projet immobilier, il sera nécessaire d’envoyer le compromis ou promesse de vente, les devis en cas de travaux ainsi que le justificatif d’apport le cas échéant.

Quand faut-il commencer à préparer son dossier de prêt immobilier ?

Il faut démarrer le montage de son dossier de crédit immobilier dès que la demande de financement a été réalisée chez une banque. En général, la demande de crédit est effectuée après la signature du compromis de vente, qui a une validité de 3 mois. Mais il est conseillé de la réaliser avant pour disposer de plus de temps afin de mieux préparer et monter son dossier, qui sera plus apte à être accepté par la banque. Aussi, effectuer sa demande de prêt immobilier puis monter son dossier avant la signature du compromis permet de connaître sa capacité d’emprunt et d’avoir une idée précise de son budget d’achat maximum.

Comment avoir un bon dossier de crédit immobilier ?

Afin d’être sûr d’avoir un bon dossier de prêt immobilier, il existe un certain nombre de conseils à mettre en place afin de maximiser ses chances que la banque accepte de financer le logement. Pour cela, il est conseillé de :

• avoir un taux d’endettement le plus faible possible ;
• avoir des revenus réguliers et élevés ;
• avoir une situation professionnelle stable ;
• ne pas être fiché à la Banque de France ;
• avoir un dossier complet avec aucun document manquant ;
• disposer d’un apport personnel ;
• souscrire une garantie hypothécaire ou une caution ;
• se faire accompagner par un courtier.

Quel organisme contacter pour monter son dossier de prêt immobilier ?

L’emprunteur peut effectuer sa demande de crédit immobilier auprès de sa banque pour avoir un premier avis de faisabilité. Il doit ensuite monter un dossier chez d’autres établissements bancaires concurrents pour pouvoir comparer les critères et les conditions qu’ils proposent. Enfin, pour faciliter le montage du dossier et la recherche de la meilleure offre selon sa situation, il peut contacter un courtier ou intermédiaire bancaire qui pratique le crédit immobilier grâce à des partenaires bancaires, à l’image de Solutis.

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Mis à jour le 14/02/2024