Comment bien monter son dossier de crédit immobilier ?

Pourquoi les banques demandent de monter un dossier pour obtenir un crédit immobilier ?

Après avoir réalisé une demande de crédit immobilier auprès d’un établissement de crédit, tel que Solutis, il est important de constituer votre dossier avec soin (contrat de travail, relevés bancaires, justificatifs d’identité…). Le dossier regroupe les éléments qui vont être étudiés, par un conseiller expert, dans la perspective de rendre sa décision si vous êtes oui ou non éligible pour souscrire un financement pour vous aider à acheter le logement que vous souhaitez.

Votre dossier détaillé témoigne de vos situations personnelles et financières. Il s’agit, en quelque sorte, d’un état des lieux général de votre budget. Son évaluation permet de savoir si vous êtes solvable et, plus globalement, si vous serez un emprunteur en qui la banque peut avoir confiance pour vous accorder les fonds et espérer, en retour, un remboursement complet de ce capital.

L’analyse d’un dossier et des risques de non-remboursement du capital relève aussi des critères bancaires de chacun des établissements prêteurs. Le déblocage d’un prêt immobilier est possible par conséquent en fonction, par exemple, des conditions de revenus, de taux d’endettement et de reste à vivre qui sont propres à chaque concurrent. En général, le taux d’endettement ne doit pas excéder plus de 35 %, votre reste pour vivre doit être suffisant et, si vous êtes locataire, votre saut de charge ne doit pas être trop élevé (différence entre le montant de votre loyer actuel et la mensualité du crédit immo demandé).

Quels sont les documents nécessaires pour monter correctement un dossier de crédit immobilier ?

Pour qu’un dossier soit complet et puisse passer par la case de l’analyse, permettant de juger de la faisabilité de l’opération, chaque co-emprunteur respectif doit fournir ses documents personnels relatifs à son identité, son métier, ses revenus, ses charges, son patrimoine et son état matrimonial.

1. Les documents pour justifier votre situation personnelle

Voici la liste des documents personnels à envoyer, pour chaque co-emprunteur, à l’analyste pour le montage de votre dossier en vue de souscrire un financement immobilier :

• une pièce d’identité, un passeport, un permis ou un titre de séjour ;
• un justificatif de domicile datant de moins de 3 mois (facture d’énergie, quittance de loyer, attestation d’hébergement à titre gratuit…) ;
• un justificatif de situation familiale (livret de famille, certificat de pacs…).

2. Vos justificatifs sur votre situation professionnelle, vos revenus et vos crédits en cours

• votre contrat de travail (CDI, CDD, intérim, fonction publique…) et les éventuels avenants signés depuis ;
• le dernier avis d’imposition (n-1) ;
• les 3 derniers bulletins de salaire ou de pension de retraite + celui de décembre dernier ;
• les 3 derniers bilans comptables pour les professionnels (artisans, commerçants, professions libérales…) ;
• les 3 derniers relevés de l’ensemble des comptes bancaires du foyer ;
• vos relevés de votre épargne bancaire ;
• les justificatifs de vos biens immobiliers dont vous êtes propriétaire ;
• vos documents justifiant des revenus secondaires (fonciers, complémentaire retraite, allocations familiales…) ;

N’oubliez pas de transmettre également les éléments relatifs à vos crédits conso et immobiliers en cours de remboursement :

• les contrats signés de vos offres de prêt ;
• les tableaux d’amortissement ;
• le dernier décompte de vos crédits renouvelables en cours.

3. Les documents de votre projet immobilier

Un prêt immobilier est par définition affecté à l’acquisition d’un habitat, pour soi ou pour du locatif, c’est pour cette raison que vous devez justifier sa demande par la présence d’un document confirmant l’existence de votre projet. Il peut s’agir :

• d’un compromis de vente ;
• d’un contrat attestant la construction d’une nouvelle maison individuelle ;
• d’un contrat d’acquisition en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement) ;
• le cas échéant, d’un devis pour des travaux de rénovation à mener dans un logement ancien.

Nos conseils pour améliorer la qualité d’un dossier de crédit immobilier

Avant de faire sa demande de prêt immobilier, un dossier doit se préparer correctement pour éviter un possible refus par la banque. Cela réclame que vous preniez vos prédispositions bien en amont du lancement de votre projet. En l’occurrence, les établissements bancaires accordent une importance particulière à la bonne santé financière de vos comptes en banque sur les 3 derniers mois. Elles ne peuvent pas remonter à plus loin.

Toute l’idée est donc de faire en sorte de présenter des comptes propres, gérés de façon responsable, afin de montrer patte blanche sur cette période. Le but est que la banque ait confiance en vous au regard de la visibilité qu’elle dispose sur votre passif budgétaire.

Pendant au moins 3 mois, évitez par conséquent les dépenses excessives, celles qui ne sont pas essentielles au quotidien de votre foyer. Les incidents de paiement sont à proscrire, les frais bancaires vont réduire vos chances qu’un prêteur accepte de financer votre crédit immobilier. Aussi, bien qu’il soit préférable de ne pas y recourir, ne dépassez pas la limite de votre découvert bancaire autorisé.

Soyez prévoyant et démontrez votre capacité à épargner en mettant de l’argent de côté sur vos livrets. Cette épargne permet de verser un apport personnel pour payer les frais de notaire, équivalant à environ 8 à 10 % du prix de la transaction. Avec un bon comportement bancaire, votre dossier de crédit immobilier n’en sera que meilleur, vous aurez alors plus de faciliter à obtenir un accord, mais aussi pour négocier des modalités de remboursement plus favorables (taux nominal et TAEG plus bas, capital à emprunter plus important…).

Quand faut-il commencer à monter son dossier de prêt immobilier ?

Que ce soit à titre personnel ou pour du locatif, avant de partir à l’aveugle dans vos recherches d’une maison ou d’un appartement, sans connaître votre capacité d’emprunt, et donc votre budget immobilier total, il est plus judicieux d’aller vous renseigner auprès d’une banque ou d’un courtier expert, comme Solutis. Dès le début, pensez ainsi à monter un dossier chez un ou plusieurs concurrents afin de recevoir en retour plusieurs propositions bancaires. Solutis peut se charger de comparer les offres de plusieurs prêteurs.

Après avoir effectué le montage de votre dossier et discuté de vos possibilités de financement avec vos interlocuteurs, vous aurez une bien meilleure idée de votre prix d’achat maximum pour votre projet et du coût estimé des frais de notaire.

De plus, les vendeurs peuvent aussi vous demander une attestation de capacité d’emprunt que peut vous fournir Solutis après qu’un conseiller ait effectué une simulation avec vous. Cette attestation gratuite témoigne que vous avez potentiellement les capacités financières pour acheter le bien.

L’étape consistant à monter le dossier de prêt à l’habitat est de ce fait crucial, il est vivement conseillé de choisir un intermédiaire expérimenté, à l’image de l’équipe Solutis, et capable de vous proposer différentes solutions de financement.

Faire appel à courtier pour monter facilement un dossier de crédit immobilier

Pour que votre projet de devenir propriétaire d’une nouvelle maison ou appartement se réalise, vous pouvez accorder votre confiance à Solutis, courtier qui a plus de 20 ans d’expérience dans ce domaine. L’avantage de faire appel à nos conseillers, c’est qu’ils vont eux-mêmes s’occuper de monter votre dossier de prêt immobilier dans l'optique de recevoir une offre de crédit. Avec moins de paperasse à gérer, vous serez déchargé de toute la lourdeur administrative associée à une demande de financement bancaire.

L’autre avantage de passer par un courtier pour votre projet d’achat immobilier, c’est que Solutis va se charger de transmettre votre dossier à plusieurs de nos partenaires bancaires. Les propositions seront ensuite étudiées, comparées puis négociées afin que vous puissiez signer l’offre de crédit immobilier avec les meilleures conditions en vigueur.

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Mis à jour le 18/10/2022