Taux d’endettement élevé et refus de crédit immobilier : que faire ?

Pourquoi le taux d’endettement est-il plafonné à 33% ?

Bien que la loi ne fixe rien à ce sujet, les banques définissent la part maximale des emprunts à un tiers des revenus. Il s’agit généralement du seuil où l’endettement est encore qualifié d’acceptable sans que les charges ne viennent rogner de trop les dépenses de la vie courante. Pour les hauts revenus, le taux d’endettement est susceptible d’être supérieur à 33% puisque le reste à vivre peut encore suffire. Mais, au-delà de ces profils à haut revenu, les établissements bancaires sont quelquefois flexibles avec cette limite en validant des demandes qui dépassent le seuil des 33%, notamment pour les primo-accédants.

Une nouvelle consigne du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a toutefois été reçu 5 sur 5 par les professionnels de la banque: ne plus accepter de financer l’achat d’un logement en 2020 si le taux d’endettement d’un emprunteur surpasse 33% après l’ajout de la nouvelle mensualité. Ce frein agit essentiellement sur les foyers qui gagnent des revenus modestes. Dès lors, le doux rêve de décrocher un emprunt pour accéder à la propriété s’éloigne pour un grand nombre de personnes, d’autant plus pour ceux qui n’ont pas la capacité de faire un apport personnel.

Des conditions de crédit à l’habitat plus contraignantes à l'avenir

Le HCSF s’est justifié de ses restrictions en clamant que les établissements financiers ont la responsabilité de gérer convenablement le risque de non-recouvrement. Le régulateur est préoccupé par une production d’encours à l’habitat qui a été très soutenue en 2019 et qui pourrait conduire, sur le long terme, à l’augmentation des créances douteuses ainsi qu’à la dégradation de la stabilité financière du pays.

Les taux d’intérêt, qui ont atteint des planchers records, ne sont pas étranger à l’explosion des prêts immobiliers, à l’instar de la politique d’assouplissement des conditions de financement menée par les banques. Pour pousser les dossiers qui ont de faibles revenus, elles proposaient par exemple des durées de remboursement sur 25 à 30 ans. Résultat : la durée moyenne des crédits s’est envolée à 232 mois en décembre 2019 d’après l’Observatoire Crédit Logement. Signe que les prêteurs n’ont pas tardé à réagir face aux recommandations du HCSF, cette durée s’est affaiblie de 4 mois en février 2020.

Baisser son taux d’endettement pour obtenir un prêt immobilier

Comment faire pour diminuer son taux d’endettement en vue de pouvoir financer un projet immobilier ? L’une des options est d’alléger le montant de ses échéances de prêt qui sont déjà en cours. Cette action aura pour effet de réduire automatiquement le taux d’endettement du foyer et donc de libérer de la capacité d’emprunt.

Il est possible de réduire ses mensualités avec une opération de regroupement de crédits, proposée par les intermédiaires bancaires. L’opération consiste à réunir les crédits en cours de l’emprunteur qui en fait la demande et de créer une mensualité réduite. Tous les emprunts conso et immo sont éligibles à cette opération. Lorsqu’ils sont regroupés, l’emprunteur pourra alors se rapprocher de son établissement bancaire afin de financer son bien immobilier.

En revanche, il peut faire part de ce nouveau projet durant sa demande de regroupement de crédits pour inclure la somme nécessaire à l’achat du logement. L’emprunteur sera accompagné tout au long de ses démarches par un expert en charge d’étudier la faisabilité de son projet. Le réseau de l’intermédiaire, composé d’un large panel de partenaires bancaires, permet de diriger l’emprunteur vers offre adaptée à sa situation et ses besoins.

Rédigé par Jonathan Hector - Rédacteur confirmé de Solutis

Mis à jour le 29/12/2022