Combien faut-il d’apport personnel pour financer un prêt immobilier ?

Quel est le montant minimum d’un apport pour obtenir un crédit immobilier ?

Quand on parle de la notion d’apport personnel pour réussir à emprunter un prêt immobilier, il n’existe pas vraiment de montant minimum. En effet, dans ce cas de figure, l’apport personnel doit représenter un pourcentage minimum du capital à emprunter et non une somme.

En règle générale, l’apport personnel doit être égal à environ 10 % du montant du crédit immobilier. Par exemple, si un emprunteur compte acheter une maison ancienne au prix de vente de 160 000 €, la banque va exiger de lui qu’il réalise un apport personnel de 16 000 €. C’est-à-dire que l’organisme prêteur n’acceptera de financer son projet immobilier que si l’emprunteur fait l’effort de prendre en charge 16 000 € de sa propre poche via ses liquidités disponibles sur ses comptes épargnes.

Pour savoir combien il faut d’apport personnel pour financer un crédit immobilier, il est conseillé de réaliser des simulations avec un conseiller bancaire ou un intermédiaire en opération de banque (courtier). En fonction de votre capacité d’emprunt, de votre budget, du type de logement que vous comptez vous offrir, vous allez pouvoir estimer le montant d’apport personnel que vous devez présenter au moment de demander à financer votre projet.

À quoi sert le montant d’un apport personnel dans un prêt immobilier ?

L’apport dans un prêt immobilier correspond aux ressources liquides de l’emprunteur qu’il va devoir mobiliser pour payer les frais liés à sa transaction immobilière et pour emprunter un capital inférieur. C’est un critère important dans la décision de la banque d’accorder ou non un financement. L’apport personnel est effectivement un moyen de démontrer que vous avez été en capacité d’épargner pour votre achat immobilier, mais aussi que vous avez été soucieux de gérer votre argent de façon responsable pour vos projets d’avenir.

Un apport personnel pour les frais de notaire et autres coûts liés au prêt immobilier

Parmi les frais d’une transaction immobilière à payer grâce à l’apport personnel, voici les principaux :

• les frais de notaire, dont l’appellation officielle est les droits de mutation à titre onéreux ;
• les frais de dossier facturés par la banque prêteuse.

D’un montant compris entre 7 à 8 % du prix d’achat d’un bien immobilier ancien, les frais de notaire constituent la dépense la plus importante dans un apport personnel. Quant aux frais de dossier, ils sont généralement compris entre quelques centaines à plusieurs milliers d’euros, ce calcul est réalisé en fonction du capital total emprunté.

L’apport personnel demandé peut être cependant moins élevé dans le cas où le crédit immobilier sert à acquérir une maison ou un appartement neuf. En l’occurrence, le montant total des frais de notaire pour ce type de bien n’est que de 2 à 3 % du prix d’achat.

Un apport pour diminuer le montant du crédit à financer

Même si les frais d’opération ne sont pas tant élevés, la banque peut exiger un apport personnel supérieur à leurs montants afin d’améliorer davantage votre dossier et d’emprunter un capital inférieur. En diminuant le montant du prêt immobilier, l’emprunteur peut le rembourser sur une durée plus courte afin de réduire le coût total de l’opération ou conserver une durée similaire tout en choisissant une mensualité plus faible.

Une mensualité moins élevée permet de contenir le taux d’endettement du foyer et de diminuer les risques de difficultés financières la suite. Dans tous les cas, un apport personnel a de grandes chances d’aider l’emprunteur à décrocher un meilleur taux d’intérêt nominal.

Comment disposer d’un apport personnel ?

Sur ce point, il n’y a pas de secret, il faudra se montrer davantage fourmi que cigale. Comprenez qu’il faut savoir épargner et avoir un bas de laine. En épargnant sérieusement dès que possible (premiers salaires, 13^ème mois, primes, enveloppes cadeaux…), vous pourrez cumuler un montant suffisant pour faire un apport au moment d’envisager un crédit immobilier.

Pour cela, les livrets d’épargne réglementée comme le livret Jeune, livret A, le livret de Développement durable et solidaire et le livret Épargne populaire (LEP) font bonne figure. Certes, leur taux de rendement très bas est peu attractif, mais les fonds sont sécurisés et disponibles quand vous en avez besoin.

Chaque mois, ou régulièrement, mettre une somme de côté est un bon moyen de se constituer un apport immobilier. Le PEL - Plan d’Epargne Logement - est aussi plébiscité. Plus contraignants, des versements automatiques sont exigés. Un versement mensuel de 45 euros est le minimum requis. Cette automatisation encourage néanmoins à épargner pour un futur projet immobilier.

Les autres placements en lignes ou en assurance-vie, sont peut-être plus attractifs mais, suivant les supports sur lesquels vous investissez, vous risquez plus ou moins de ne pas retrouver l’intégralité du capital en cas de chute des taux. Cela serait dommage puisque votre objectif est de cumuler des fonds. Mais ces placements offrent des niveaux de rémunération souvent plus avantageux.

Un dernier moyen d’épargner : limitez les achats superflus et compulsifs. Les abonnements à divers services sont courants. Faites la chasse au gaspillage afin de réussir à mettre des euros de côté.

Demander un crédit immobilier sans verser d’apport personnel

Si autrefois les banques étaient encore ouvertes à financer les projets à l’habitat des foyers sans apport personnel, soit un crédit immobilier qui inclut les frais de notaire, il est maintenant plus difficile d’avoir un accord de financement qui va dans ce sens.

En effet, faisant suite aux recommandations du Haut conseil de stabilité financière, organisme de régulation rattaché au ministère de l’Économie, les banques ont réduit le nombre de dossiers financés sans la présence d’un apport personnel qui doit prendre en charge au minimum les frais de notaire.

L’absence d’un apport peut donc conduire un foyer à devoir faire le tour des banques pour trouver et comparer les meilleures offres de prêt immobilier du marché suivant sa situation. Un courtier peut aider l’emprunteur dans ses démarches en réalisant lui-même cette comparaison.

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Mis à jour le 10/02/2022