Prêt immobilier : quelques astuces pour optimiser son apport personnel

• Ce qu’il faut retenir sur ce sujet :

  

  • Épargner en amont : Accumuler progressivement un capital via des placements sécurisés (Livret A, PEL, assurance-vie) pour démontrer une bonne gestion financière.

  • Mobiliser les aides financières : Utiliser le Prêt à Taux Zéro, le Prêt Action Logement ou les subventions locales pour compléter l'apport personnel.

  • Valoriser son patrimoine : Vendre certains actifs, utiliser une donation familiale ou optimiser son épargne pour augmenter son apport.

  • Soigner son profil bancaire : Réduire ses dettes, éviter les découverts et présenter des relevés financiers exemplaires pour rassurer la banque et négocier de meilleures conditions.

Les banques privilégient les emprunteurs ayant un apport personnel

Même s’il existe des exceptions, en règle générale, une banque demande que l’emprunteur puisse apporter l’équivalent des frais annexes (frais de notaire, frais de garantie). En d’autres termes, cet apport personnel est l’argent que l’emprunteur doit amener de sa poche pour financer son projet d’acquisition immobilière, il représente environ 10 % du projet.

A savoir qu’au-delà de l’apport des frais annexes, les établissements bancaires ont souvent tendance à favoriser les projets avec un apport personnel. Les banques privilégient les foyers qui disposent d’un apport personnel suffisant.

En outre, un apport conséquent d’environ 20 % du projet rassure l’établissement prêteur sur la capacité d’épargne de l’emprunteur et donc sur sa capacité à rembourser son crédit. Il améliore également la capacité d’endettement du candidat aux crédits.

Comment optimiser son apport personnel pour un prêt immobilier ?

Épargner en amont

Préparer un projet immobilier commence bien avant la demande de prêt. Il est préférable de mettre en place une épargne régulière dès que possible afin d'accumuler progressivement un capital. Les banques accordent une importance particulière à la capacité à épargner, car elle reflète une bonne gestion financière.

Les placements sécurisés comme le Livret A, le Plan d'épargne logement (PEL) ou l'Assurance-vie peuvent être privilégiés pour constituer un apport tout en bénéficiant d'avantages fiscaux.

Mobiliser les aides financières

Plusieurs dispositifs permettent d'obtenir un complément d'apport personnel. Parmi eux :

• Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) : Réservé aux primo-accédants, il permet de financer une partie de l'achat sans intérêts.
• Le Prêt Action Logement : Destiné aux salariés du secteur privé, il propose un taux attractif.
• Les aides des collectivités locales : Certaines régions, départements ou communes offrent des subventions ou prêts à conditions avantageuses.

Ces dispositifs permettent d'alléger le financement.

Optimiser son patrimoine personnel

L'utilisation judicieuse des actifs déjà possédés peut renforcer l'apport. Il est ainsi possible de :

• Valoriser son épargne existante : En affectant des fonds déjà disponibles sur des placements mieux rémunérés avant la demande de prêt.
• Vendre certains actifs : Un véhicule, des objets de valeur ou un bien immobilier secondaire peuvent être cédés pour constituer un apport plus important.
• Bénéficier d'une donation : Un don familial peut constituer une aide précieuse pour renforcer l'apport personnel.

Les autres éléments pour favoriser l’obtention de son prêt immobilier

Réduire son endettement

Une dette existante peut réduire la capacité d'emprunt et augmenter la part de l'apport personnel qui sera donc considérée comme un atout par la banque. Pour maximiser son dossier, il est préférable de :

• Rembourser les crédits en cours avant de solliciter un prêt immobilier.
• Limiter les engagements financiers (prêts à la consommation, abonnements onéreux) afin de présenter un taux d'endettement plus faible.

Un endettement maîtrisé et un reste à vivre confortable sont des critères essentiels pour les banques.

Améliorer son profil bancaire

Les banques analysent l'historique financier avant d'accorder un prêt. Un compte bien tenu renforce la confiance des organismes de crédit. Quelques bonnes pratiques incluent :

• Éviter les découverts bancaires.
• Assurer une gestion saine des comptes avec un équilibre entre revenus et dépenses.
• Présenter des relevés bancaires exemplaires sur les six derniers mois avant la demande.

Négocier avec la banque

Un bon apport permet souvent de négocier des conditions plus avantageuses sur le prêt. Il est possible d'obtenir :

• Un taux d'intérêt plus bas.
• Des frais de dossier réduits.
• Des conditions de remboursement plus souples.

Comparer les offres de plusieurs établissements bancaires et faire jouer la concurrence reste une stratégie efficace pour optimiser le financement.

En résumé, optimiser son apport personnel repose sur une épargne anticipée, la mobilisation d'aides financières, la valorisation du patrimoine et une gestion saine de ses finances. En présentant un dossier solide et en négociant avec les banques, il est possible d'obtenir un prêt immobilier plus avantageux et de réaliser son projet dans les meilleures conditions.

Rédigé par Gueladjo Toure - Rédacteur expert de Solutis

Mis à jour le 21/03/2025