Que faire en cas de refus de crédit immobilier ?

Pourquoi une demande de crédit immobilier peut être refusée ?

Il existe plusieurs motifs qui sont en mesure de pousser une banque à refuser de financer une demande de financement immobilier.

Un taux d'endettement élevé supérieur à 35 %

Depuis le 1er janvier 2022, avoir un taux d'endettement supérieur à 35 % est un motif de refus de prêt immobilier récurrent. Les établissements prêteurs ne peuvent accorder de financement que si le taux d'endettement du foyer est inférieur ou égal à 35 %, après l'ajout de la mensualité du prêt demandé.

Seuls 20 % des dossiers financés peuvent déroger à cette règle. Cette dérogation doit permettre d'aider les primo-accédants à devenir propriétaire et ne pas bloquer les emprunteurs qui ont un reste à vivre confortable grâce à des revenus élevés.

Un prix d'achat qui dépasse votre capacité d'emprunt et de remboursement

Si vous avez signé un compromis de vente pour acheter une maison dont le prix d’achat est trop élevé par rapport à votre capacité d'emprunt, vous allez obligatoirement obtenir un refus de prêt immobilier. En effet, un établissement bancaire ne peut pas vous suivre pour financer un projet qui dépasse vos moyens.

Pour obtenir un accord du conseiller, vous devez être capable de rembourser chaque mois, et sans difficulté, le montant de votre mensualité de crédit immobilier et vos charges existantes. Si l'expert, après analyse de votre dossier, estime que vous ne serez pas en mesure de verser facilement vos échéances, alors vous accuserez d'un refus de crédit immobilier.

Bon à savoir : quand un locataire souhaite devenir propriétaire d'un bien immobilier, la banque va évaluer son saut de charge. Cela fait référence au total de ses charges supplémentaires qu'il va devoir payer, une fois le financement accordé pour acheter son logement. Si le saut de charge est trop important, l'organisme prêteur peut refuser la demande de prêt à l'habitat, estimant un risque budgétaire élevé.

L'absence d'un CDI et d'un revenu régulier

Une demande de crédit immobilier peut être refusée si vous n'avez pas un contrat de travail pérenne (CDI, fonctionnaire) et un revenu stable et régulier. En effet, pour avoir un accord de financement, il faut prouver que vous et votre conjoint avez une bonne situation professionnelle.

Avoir un emploi stable et une intention de gravir les échelons vont pousser votre dossier et améliorer vos capacités budgétaires pour rembourser, sans incident, les mensualités du prêt demandé pour acheter votre bien immobilier.

Une mauvaise gestion des comptes et de son budget

Si vous avez tendance à rencontrer des difficultés pour gérer le budget de votre foyer, il y a de fortes chances que vous ayez un refus de crédit à l'habitat. En effet, la qualité de la gestion de vos comptes bancaires est un marqueur de confiance pris très au sérieux par le conseiller bancaire durant l'étude de votre dossier.

S'il se rend compte que vous avez été régulièrement à découvert sur les 3 derniers mois, que vous avez eu beaucoup de frais d'incident de paiement et que vous n'épargnez jamais, un refus sera systématique. Concrètement, pour optimiser ses chances d'avoir un accord, il faut montrer patte blanche avec votre argent et prouver votre solvabilité.

Bon à savoir : un fichage à la Banque de France est un motif de refus catégorique, il est impossible d'obtenir un financement à l'habitat en étant fiché FICP.

L'absence d'un apport personnel

L'apport a plusieurs fonctions dans un projet d'achat immobilier, son absence est un motif de refus de financement récurrent. L'absence d'apport personnel signifie que la banque va devoir financer les frais d'opération (frais de notaire, frais d'agence, frais de dossier...) en plus du prix de la transaction, un financement aussi surnommé le crédit immo à 110 %.

L'apport contribue ainsi à diminuer le capital total que la banque doit financer pour vous permettre d'acheter le logement souhaité. En débloquant une somme inférieure, le prêteur va prendre moins de risque et sera plus flexible afin de donner son accord et valider votre demande de prêt immobilier.

De plus, la constitution d'un apport personnel, via de l'épargne, est le témoignage que votre foyer a pris les devants en préparant en amont le projet d’achat. Cette gestion consciencieuse de vos finances est un atout et une marque de confiance. Sans cette somme d'argent à verser dans l'opération, équivalente à environ 8 à 10 % du prix de la transaction, l'établissement prêteur peut être méfiant et refuser le crédit immobilier.

Un TAEG supérieur au taux d'usure en vigueur

Les taux d'usure de la Banque de France peuvent conduire les prêteurs à un refus de crédit immobilier pour chaque offre où le Taux annuel effectif global dépasse les seuils du trimestre en cours. C'est d'ailleurs ce qui se produit en cette fin 2022 car beaucoup de demandes d’emprunt à l’habitat sont refusées pour cette raison.

Un dépassement de l'usure s'explique généralement par 2 motifs : l'emprunteur présente un risque de santé ou d'accident accru et son taux d'assurance est très élevé ou son dossier est de faible qualité et le taux nominal proposé par la banque contribue à franchir les taux de l'usure.

Les motifs de refus liés à l'assurance emprunteur

L'absence de souscription d'un contrat d'assurance conduit, pour la majorité des dossiers, à un refus d'accorder un nouveau prêt immobilier. En effet, les organismes bancaires conditionnent un déblocage par la présence d'un contrat pour couvrir le capital contre, à minima, les risques de décès, d'invalidité et d'incapacité au travail.

Même en souhaitant souscrire une assurance de prêt, il est possible d'avoir des difficultés à trouver un assureur, notamment si vous faites l'objet d'un surrisque lié à une maladie, à des antécédents médicaux, à un métier reconnu comme dangereux ou à la pratique d'un sport extrême.

Comment éviter d'avoir un refus de crédit immobilier ?

Pour éviter que la banque ne refuse votre demande de prêt immobilier, le mieux est d'anticiper pour préparer un dossier solide qui va accroître vos chances d'avoir un retour positif. Voici quelques conseils pour décrocher votre financement et réussir à acquérir le logement souhaité.

Réduire votre taux d'endettement : s'il est supérieur à 35%, baissez votre taux d'endettement avant de faire votre demande de crédit immobilier. La baisse peut se faire à l'aide d'un rachat de crédit, grâce aux experts Solutis, qui consiste à regrouper vos crédits consommation et immobilier en cours et à diminuer vos mensualités. Votre capacité d'emprunt sera alors augmentée pour votre projet d'achat.

Avoir une bonne gestion de vos finances : soignez également vos comptes sur les 3 derniers mois. En effet, le conseiller va se baser sur vos 3 derniers relevés de compte en banque pour analyser l'état de vos comptes et votre gestion financière. Ayez aussi au moins un CDI dans votre foyer et des revenus réguliers et élevés. N'hésitez pas à attendre le moment opportun pour lancer vos démarches, en l’occurrence quand vous estimerez que votre situation financière est suffisamment saine.

Comparer les offres concurrentes avec un courtier : comparez les offres de crédit immobilier sur le marché est essentiel si votre dossier est moyen. En effet, le refus de votre demande chez une banque ne signifie pas pour autant que les concurrents vont également refuser votre dossier. Chacun des acteurs possède ses propres critères bancaires et son appétence au risque. Il faut donc solliciter d'autres banques. Pour faciliter vos démarches et la comparaison de plusieurs propositions en une seule demande, vous pouvez faire appel à un courtier comme Solutis. En plus d'augmenter vos chances d'avoir une banque partenaire qui vous suit pour financer votre projet, vous profiterez de toute l'expertise de nos conseillers.

Faites une délégation d'assurance de prêt : si le taux d'assurance (TAEA) vous fait dépasser l'usure ou que la banque refuse de vous accorder son contrat de groupe, réalisez des devis chez des compagnies d'assurance concurrentes. En trouvant un contrat individuel adapté à votre situation et avec un tarif plus bas, vous allez pouvoir couvrir votre financement et décrocher un accord de prêt immobilier.

Demander un prêt à taux zéro : Si vous êtes éligible à ce dispositif, permettant d’emprunter sans intérêt bancaire un capital égal à au moins 25 % du montant total de votre investissement, la banque va devoir financer une part moins importante avec le crédit amortissable classique. La demande d’un PTZ peut donc vous éviter d’avoir un refus de financement car elle va améliorer la qualité de votre dossier.

Comment contester un refus de prêt immobilier par sa banque ?

Une fois que l'étude de votre situation, à l'aide de vos documents et justificatifs, a fini d'être complétée par le conseiller bancaire, il doit obligatoirement expliquer le motif de son refus de ne pas vous accorder de prêt immobilier. Vous avez toutefois la possibilité de contester sa décision. N'hésitez pas à continuer de négocier avec lui pour essayer de le convaincre. Parfois, il suffit de souscrire un contrat d'assurance habitation ou auto pour faire pencher la balance en votre faveur.

Si aucun arrangement n'est trouvé, il vous reste la solution de contester son refus de vous octroyer un emprunt immobilier. Pour ce faire, vous pouvez faire appel au médiateur associé à votre banque. Chaque établissement dispose d'une personne qui va mettre en place des pourparlers entre vous et votre banquier. Pour que la médiation soit acceptée, il faut obligatoirement motiver l'objet de sa demande et évoquer les points de désaccord qui sont, selon vous, injustifiés au regard de votre situation et qui vous bloque l'accès à un accord de prêt immobilier.

Combien de refus de prêt immobilier peut-on avoir au maximum ?

En théorie, rien n'indique dans la législation, ni dans le compromis de vente d'une maison à acheter, le nombre maximum de refus de financement qu'un emprunteur peut cumuler. Un compromis de vente ne peut donc pas être annulé via ce motif, même après avoir eu plusieurs demandes de crédit immobilier refusées par différents établissements bancaires.

En revanche, si ça n'est pas le cas dans un contrat de base, le vendeur peut intentionnellement ajouter une mention dans les clauses pour obliger l'acheteur à réaliser un nombre minimum de demande de prêt. L'objectif est d'augmenter les chances qu'un financement immobilier soit accordé à l'acheteur pour qu'il puisse vendre son bien dans les meilleurs délais.

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Mis à jour le 15/10/2022