Peut-on casser un lissage de prêt immobilier ?

• Ce qu’il faut retenir sur ce sujet :

  

  • Oui, un lissage de prêt peut être cassé, via un remboursement anticipé ou une renégociation.

  • Chaque prêt du montage est un contrat distinct, donc modifiable individuellement selon ses clauses.

  • Motifs fréquents : rachat de crédit, changement de situation, ou volonté de réduire la durée du prêt.

  • Attention aux conséquences : indemnités, frais, et possible perte d’avantages réglementés.

Lissage de crédit immobilier : quel est le principe ?

Avec la hausse des prix du mètre carré et l’apparition de nombreux prêts subventionnés ou aidés, la pratique du lissage de crédit immobilier s’est généralisée. D’autant plus que certains prêts réglementés ont des durées de remboursement souvent très courtes. En principe, ce type de plan financier consiste à adapter les mensualités du prêt immobilier classique à celles des autres crédits (PTZ, prêt Action Logement, prêt épargne logement…,) de façon à bénéficier des mensualités constantes jusqu’au remboursement de tous les emprunts.

Le lissage de prêt immobilier peut ainsi répondre à plusieurs besoins, notamment le maintien de la capacité de remboursement de l’emprunteur qui ne doit pas excéder 35 % des revenus disponibles du foyer. En fait, ce sont les montants des échéances qui sont lissés. De ce fait, lorsqu’un prêt se termine et qu’un autre s’enclenche, le montant des échéances restera identique. Néanmoins, ce plan de financement ne réduit pas forcément le coût du projet, puisque les mensualités du prêt principal sont souvent réduites sur les premières années, afin de solder les prêts réglementés, et augmentées sur les années restantes. Sur un prêt immobilier de 20 ans par exemple, l’emprunteur devra régler la même mensualité pendant 240 mois, en respectant les 35% d’endettement. En choisissant de ne pas lisser, l’emprunteur peut se retrouver avec des mensualités qui pèsent sur son budget.

Casser un lissage de prêt : est-ce possible ?

A savoir que, généralement plus la durée d’un prêt immobilier est courte, moins son coût est important. En couplant plusieurs emprunts, dont certains sur des échéances très courtes, le lissage de prêt immobilier peut aussi faire baisser mécaniquement le coût total du prêt. Par ailleurs, il faut savoir que chaque ligne de prêt, qu’il soit classique, PTZ ou encore prêt action logement est caractérisée par un contrat souscrit entre la banque et l’emprunteur. En France, chaque contrat de prêt impliquant une acquisition immobilière peut être cassé à l’aide d’un remboursement anticipé ou d’une renégociation.

Il est donc possible de casser un lissage de prêt immobilier à la seule condition de rembourser par anticipation les différents emprunts qui composent le plan de financement ou à l’aide d’une renégociation de contrat de prêt. Un emprunteur souhaitant casser son lissage de prêt peut ainsi faire un rachat de prêt lissé (voir les explications sur Lissage de prêt et prêt à paliers). Par ailleurs, il est aussi possible de suspendre ou de reporter les mensualités d’un lissage de prêt immobilier. Toutefois, cela dépend de chaque contrat de prêt et de ses clauses.

Les motivations pour casser un lissage

Plusieurs situations peuvent inciter à remettre en question un montage de prêt lissé. Il peut s’agir :

• D’un remboursement anticipé d’un des prêts associés, ce qui solde le total du prêt.
• D’un rachat de prêt, par la même banque ou par un établissement concurrent, souvent pour bénéficier d’un meilleur taux.
• D’un changement de situation personnelle ou professionnelle, rendant les mensualités actuelles inadaptées.
• D’une volonté de réduire la durée d’endettement, par exemple suite à une rentrée d’argent imprévue.

Dans ces cas-là, le lissage, qui était utile au départ, peut devenir un obstacle à la souplesse financière.

Les conséquences d’une rupture du lissage

Modifier ou casser un lissage peut avoir des impacts financiers. Il convient d’évaluer ces conséquences avec précision :

• Indemnités de remboursement anticipé (IRA) : si un prêt est remboursé avant son terme, des frais peuvent s’appliquer.
• Frais de dossier ou de renégociation, variables selon les établissements.
• Perte d’avantages liés à certains prêts réglementés. Par exemple, faire racheter un PTZ ne sera pas forcément rentable, car des intérêts seront calculés sur le nouveau capital emprunté.
• Impact sur le coût total du crédit, si la nouvelle organisation entraîne une hausse des intérêts.

Rédigé par Gueladjo Toure - Rédacteur expert de Solutis

Mis à jour le 09/04/2025