Lissage de crédit immobilier : quel est le principe ?

Avec la baisse des taux d’intérêt, la hausse des prix du mètre carré et l’apparition de nombreux prêts subventionnés ou aidés, la pratique du lissage de crédit immobilier s’est généralisée. D’autant plus que certains prêts réglementés ont des durées de remboursement souvent très courtes. En principe, ce type de plan financier consiste à adapter les mensualités du prêt immobilier classique à celles des autres crédits (PTZ, prêt action logement, prêt épargne logement…,) de façon à bénéficier des mensualités constantes jusqu’au remboursement de tous les emprunts.

Le lissage de prêt immobilier peut ainsi répondre à plusieurs besoins, notamment le maintien de la capacité de remboursement de l’emprunteur qui ne doit pas excéder 33 % des revenus disponibles du foyer. En fait, ce sont les montants des échéances qui sont lissés. De ce fait, lorsqu’un prêt se termine et qu’un autre s’enclenche, le montant des échéances restera identique. Néanmoins, ce plan de financement ne réduit pas forcément le coût du projet, puisque les mensualités du prêt principal sont souvent réduites sur les premières années, afin de solder les prêts réglementés, et augmentées sur les années restantes alors qu’en principe général sur les emprunts : plus les mensualités sont réduites, plus le coût total du financement augmente.

Casser un lissage de prêt : est-ce possible ?

A savoir aussi que, plus la durée d’un prêt immobilier est courte, moins son taux d’intérêt est important. En couplant plusieurs emprunts, dont certains sur des échéances très courtes, le lissage de prêt immobilier peut aussi faire baisser mécaniquement les intérêts de certaines lignes de prêt qu’est composé le plan de financement. Par ailleurs, il faut savoir que chaque ligne de prêt, qu’il soit classique, PTZ ou encore prêt action logement est caractérisé par un contrat souscrit entre la banque et l’emprunteur. En France, chaque contrat de prêt impliquant une acquisition immobilière peut être cassé à l’aide d’un remboursement anticipé ou d’une renégociation.

Il est donc possible de casser un lissage de prêt immobilier à la seule condition de rembourser par anticipation les différents emprunts que compose le plan de financement ou à l’aide d’une renégociation de contrat de prêt. Un emprunteur souhaitant casser son lissage de prêt peut ainsi faire un rachat de prêt lissé (voir les explications sur Lissage de prêt et prêt à paliers ). Par ailleurs, il est aussi possible de suspendre ou de reporter les mensualités d’un lissage de prêt immobilier. Toutefois, cela dépend de chaque contrat de prêt et de ses clauses. Le montant d’un prêt lissé peut aussi être évalué à la hausse comme à la baisse s’il s’agit d’un prêt modulable sous certaines conditions et en fonction des établissements prêteurs.

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