Comment se désolidariser d’un prêt immobilier après un divorce ou une séparation ?

• Ce qu’il faut retenir sur ce sujet :

  

  • Après une séparation, vous restez responsable du prêt tant que la désolidarisation n’est pas officialisée. La clause de solidarité continue de s’appliquer même en cas de divorce ou rupture.

  • Pour se désolidariser, vous pouvez vendre le bien, racheter la part de votre ex-conjoint, ou opter pour un rachat de crédit. Chaque solution dépend de votre situation et de l’accord de la banque.

  • La banque doit valider votre demande en vérifiant que vous pouvez assumer seul le remboursement. Sans son accord, la désolidarisation ne peut pas être réalisée.

  • La désolidarisation engendre des frais : pénalités de remboursement anticipé, frais de notaire et garanties financières. Il est important de bien anticiper ces coûts avant d’entamer les démarches.

Qu’est-ce que la clause de solidarité dans un prêt immobilier ?

Lorsque vous souscrivez un prêt immobilier à deux, que ce soit avec votre conjoint, partenaire pacsé ou concubin, vous signez généralement une clause de solidarité. Cette clause engage chaque emprunteur à rembourser l’intégralité du crédit et pas seulement sa part.

Concrètement, si l’un des co-emprunteurs ne peut plus payer ses mensualités, l’autre doit prendre le relais et continuer à rembourser seul le prêt immobilier. Cette solidarité reste valable jusqu’au remboursement total du prêt, même en cas de divorce ou de séparation.

Ainsi, sans désolidarisation, la banque peut poursuivre l’un ou l’autre des emprunteurs pour récupérer le capital restant dû, ce qui peut entraîner des difficultés financières importantes après la rupture du couple.

Quelles solutions pour se désolidariser d’un prêt immobilier après un divorce ou une séparation ?

Il existe plusieurs façons de se désolidariser d’un prêt immobilier. Chaque option dépend de votre situation financière, de vos accords avec votre ex-conjoint et de l’accord de la banque.

Vendre le bien immobilier

C’est la solution la plus simple et directe. Vous mettez le bien en vente et utilisez le produit de la vente pour rembourser le prêt.

• Si le montant de la vente couvre le capital restant dû, chacun est libéré du crédit.
• Si le montant est insuffisant, vous devrez régler ensemble le solde à payer.
• Attention aux frais de remboursement anticipé, pouvant atteindre jusqu’à 3 % du capital restant.

Racheter la part de l’autre (rachat de soulte)

Si l’un des deux souhaite garder le bien, il peut racheter la part de l’autre, appelée "soulte".

• La valeur de la soulte dépend du bien de vos apports et de votre régime matrimonial.
• Après le rachat, il est possible de demander une désolidarisation auprès de la banque.
• La banque étudiera les revenus et le taux d’endettement de l’emprunteur restant avant de donner son accord.

Faire un rachat de crédit

Si la banque refuse la désolidarisation ou si les conditions du prêt ne sont plus adaptées, vous pouvez demander un rachat de crédit immobilier auprès d’un autre établissement.

• Le nouvel emprunteur souscrit seul un nouveau prêt, adapté à sa situation.
• Ce crédit permet de rembourser l’ancien prêt et de désolidariser officiellement l’ex-conjoint.
• Des frais de dossier et d’éventuelles garanties (hypothèque, caution) peuvent s’ajouter.

Quelles démarches pour se désolidariser d’un prêt immobilier ?

La désolidarisation d’un prêt immobilier ne se fait pas automatiquement. Voici les principales étapes à suivre :

Informer la banque

Vous devez adresser à votre banque une lettre de demande de désolidarisation, envoyée en recommandé avec accusé de réception. Cette lettre doit contenir :

• Les identités des deux emprunteurs
• Les références du prêt : montant initial, capital restant dû, date de signature
• Le motif de la demande (divorce, séparation)
• Le détail de l’accord entre les deux parties (qui conserve le bien, qui se désolidarise)
• La demande explicite de désengagement de l’un des emprunteurs

Analyse par la banque

Une fois la demande reçue, la banque dispose d’un délai de 1 à 6 mois pour donner sa réponse. Elle évalue la capacité de remboursement de l’emprunteur restant (revenus, taux d’endettement, garanties).

Signature d’un avenant au contrat

Si la banque accepte, un avenant au contrat de prêt est signé pour officialiser la désolidarisation. Cet avenant peut être accompagné de frais de dossier ou nécessiter une intervention notariale.

Quel impact sur l’assurance emprunteur en cas de désolidarisation ?

Lors de la souscription du prêt immobilier, chaque co-emprunteur est généralement couvert par une assurance emprunteur. Cette assurance protège la banque en cas de décès, d'invalidité ou d’incapacité de remboursement.

En cas de désolidarisation, il est impératif de vérifier la répartition de la couverture (quotité) :

• Si chaque emprunteur était assuré à 100 %, aucun changement n’est nécessaire après la désolidarisation.
• Si chacun était assuré à 50 %, alors l’emprunteur restant doit augmenter sa quotité à 100 % pour garantir l’intégralité du prêt.

Ce changement peut entraîner une augmentation de la cotisation d’assurance, mais il est indispensable pour maintenir la validité du contrat de prêt.

Que faire en cas de refus de désolidarisation par la banque ?

Il arrive que la banque refuse une demande de désolidarisation, souvent par crainte d’un risque de non-remboursement. Si cela vous arrive, voici deux solutions pour renforcer votre dossier :

Apporter une garantie personnelle

Vous pouvez proposer un garant. Il peut s’agir d’un proche ou d’un organisme spécialisé. Le garant s’engage à rembourser le prêt en cas de défaillance de l’emprunteur restant.

Attention : faire appel à un organisme de cautionnement implique des frais supplémentaires. Si votre prêt est déjà garanti par une caution, vous devez en informer l’organisme avant toute désolidarisation.

Apporter une garantie réelle

Une garantie réelle consiste à engager un bien en contrepartie du prêt :

• Cela peut prendre la forme d’une hypothèque ou d’un nantissement (par exemple un placement financier).
• En cas de défaut de paiement, la banque peut saisir ce bien pour se rembourser.
• Ces garanties rassurent la banque sur votre solvabilité et augmentent vos chances d’obtenir un accord.

Quel est le coût d’une désolidarisation de prêt immobilier ?

Se désolidariser d’un prêt immobilier entraîne plusieurs frais à ne pas négliger. Tout d’abord, si cette opération implique un remboursement anticipé du crédit (notamment en cas de vente du bien ou de rachat de crédit), des indemnités de remboursement anticipé (IRA) peuvent être appliquées, pouvant aller jusqu’à 3 % du capital restant dû selon les conditions prévues dans le contrat.

Par ailleurs, la banque peut facturer des frais de dossier pour le traitement de la demande et la rédaction d’un avenant au contrat de prêt. Ces frais varient d’un établissement à l’autre.

Si la désolidarisation nécessite un rachat de soulte, l’intervention d’un notaire est obligatoire, ce qui engendre des frais notariés avoisinant généralement 7,5 % de la valeur de la part rachetée, incluant droits d’enregistrement, émoluments et frais divers.

Enfin, si de nouvelles garanties doivent être mises en place (hypothèque, nantissement ou cautionnement), d’autres frais s’ajoutent. A noter que l’hypothèque est en règle générale plus onéreuse qu’une caution bancaire.

Comment se désolidariser d’un prêt immobilier : Vos questions, nos réponses

Vous envisagez une désolidarisation de prêt immobilier et vous vous interrogez sur les implications concrètes au quotidien ? Au-delà des démarches administratives, cette étape peut avoir des effets juridiques, fiscaux et financiers importants. Voici les réponses aux questions les plus fréquentes que se posent les emprunteurs dans cette situation.

Est-il obligatoire de désolidariser un prêt immobilier après une séparation ?

Non, la désolidarisation n’est pas une obligation légale. Tant que les deux co-emprunteurs restent solidaires du prêt, la banque peut continuer à exiger le remboursement auprès de l’un ou de l’autre. Cependant, rester co-emprunteur après une séparation peut engendrer des conflits, des risques financiers et compliquer la gestion patrimoniale de chacun. La désolidarisation reste donc fortement conseillée pour clarifier les responsabilités de chacun.

Peut-on se désolidariser d’un prêt immobilier si le bien n’est pas vendu ?

Oui, mais à certaines conditions. Si l’un des deux ex-conjoints souhaite conserver le bien immobilier, il doit obtenir l’accord de la banque pour reprendre seul le crédit. Cela implique généralement un rachat de soulte et une évaluation de sa capacité à assumer seul les mensualités. Si la banque estime ce profil trop risqué, elle peut refuser la désolidarisation, même sans vente du bien.

Combien de temps prend une désolidarisation de prêt immobilier ?

Le délai dépend principalement de la réactivité des différentes parties : emprunteurs, notaire, banque. En général, il faut compter entre 1 et 6 mois entre la demande initiale et la finalisation de la désolidarisation. Ce délai inclut l’analyse du dossier par la banque, les éventuelles négociations et les formalités notariales si un rachat de soulte est prévu.

La désolidarisation d’un prêt impacte-t-elle le crédit immobilier restant ?

Non, le montant total du crédit reste identique. Ce qui change, c’est que la totalité du remboursement repose sur une seule personne après la désolidarisation. Cela peut impliquer un réexamen des conditions du prêt (durée, taux, mensualité) si la banque exige une renégociation ou un nouveau contrat à signer.

La désolidarisation a-t-elle un impact fiscal ?

La désolidarisation en elle-même n’a pas de conséquence fiscale directe. Toutefois, si elle s’accompagne d’un rachat de soulte, cela peut générer des droits de mutation, à régler auprès du notaire. De plus, la personne qui rachète la part de l’autre devra déclarer cette opération dans son patrimoine. En cas de vente du bien, des impôts sur la plus-value peuvent aussi s’appliquer selon les cas.

Rédigé par Gueladjo Toure - Rédacteur expert de Solutis

Mis à jour le 21/05/2025