Le principe de solidarité pour le remboursement d’un crédit immobilier

La vie commune pour des personnes mariées, pacsées ou en concubinage est souvent synonyme d’achat en commun. En effet, l’acquisition d’un bien immobilier pour construire un chez-soi est un rite de passage inévitable. Une fois votre demande de crédit immobilier acceptée par votre banque, en échange de vos signatures, le prêteur vous accorde le montant emprunté.

Celui-ci vous mettra en garde sur un détail du contrat, plus précisément une clause. En apposant votre signature, vous convenez d’une clause de solidarité. Concrètement, si l’un des deux signataires venait à être défaillant, l’autre personne serait dans l’obligation de rembourser le reste du crédit immobilier.

Cette clause est valable jusqu’au remboursement dans sa globalité du prêt immobilier. Ainsi, même un changement par rapport à la situation initiale tel un divorce ou une séparation ne peut pas être considéré comme un motif valable pour l’arrêt du paiement des mensualités restantes. Cela signifie que même après votre séparation, si un des deux signataires serait dans l’incapacité de rembourser sa part, la banque peut obliger le co-emprunteur à assumer le remboursement complet car cette dernière s’y est engagée via la clause de solidarité.

La désolidarisation pour un achat immobilier ne concerne pas uniquement les personnes qui divorcent ou se séparent. On peut y avoir recours dans d’autres situations diverses :

  • quand on a souscrit un crédit immobilier avec un membre de sa famille ;
  • se désolidariser lors d’un investissement immobilier fait avec des amis ou tout autre particulier…

Bien que vous ayez signé la clause, il est possible de se désengager afin d’éviter toute poursuite de la banque dans le cadre du remboursement de votre prêt immobilier. Cette démarche s’appelle la désolidarisation. 

Comment obtenir la désolidarisation d’un crédit immobilier ?

La désolidarisation peut être votre porte de sortie concernant votre engagement de départ. Cette procédure offre la possibilité à l’un des deux conjoints de se désengager du remboursement du crédit immobilier. Il existe trois façons de procéder à une désolidarisation :

La vente du bien immobilier :

Surement la procédure la plus simple et facile à mettre en place. D’un accord commun, vous procédez à la vente du bien immobilier. L’argent de la vente permettra de rembourser la somme empruntée lors du prêt immobilier. Si le montant est insuffisant pour le remboursement intégral de l’emprunt, alors les deux anciens conjoints devront rembourser le capital restant dû de leur poche.

Exemple : Si lors de l’achat de votre bien immobilier avec votre ex-conjoint, vous avez pu acquérir votre logement à 150 000 euros par exemple. Lors de votre séparation vous décidez de vendre votre habitation pour rembourser le crédit. Quelques années plus tard sa valeur a augmenté, vous réussissez à le vendre à 250 000 euros. Alors le surplus réalisé est de 100 000 euros, ainsi vous pouvez procéder au remboursement de votre prêt immobilier mais par la même occasion garder le reste de la somme pour vous.

À noter : cette méthode entraine des frais supplémentaires. Des pénalités de remboursement anticipé peuvent être intégrées si le montant du prêt immobilier a été acquitté avant la date prévue. Il faut compter jusqu’à 3% du capital restant dû pour le montant des frais.

Faire un transfert du crédit immobilier :

Vendre le bien immobilier n’est pas la seule solution envisageable. Dans le cas où un des deux anciens conjoints souhaiterait garder l’habitation, ils peuvent convenir d’un accord et réaliser un transfert du prêt à l’habitat. Dans un premier temps, la personne souhaitant garder le bien rachète la part de l’autre, c’est le principe d’un rachat de soulte après un divorce. Le montant de la soulte à verser est calculé suivant le régime matrimonial ainsi que les apports de chacun des époux. Une fois cette démarche effectuée, il est possible de faire une demande de désolidarisation auprès de la banque prêteuse.

Cette solution est assez simple, en échange de l’engagement d’une des deux parties, la désolidarisation est possible. Bien qu’elle soit simple à réaliser, la banque peut être frileuse d’envisager cette option. En effet, faire porter la responsabilité du remboursement complet sur une seule personne au lieu des deux prévus change la donne. Les banques peuvent se montrer réticentes étant donné le risque plus important d’un défaut de paiement en se limitant à un seul souscripteur. Les conditions de prêt ne sont plus les mêmes, notamment sur la capacité d’emprunt ou encore sur le taux d’endettement qui va augmenter après la perte du revenu de l’ex-conjoint.

Naturellement, cette option a plus de chances d’être acceptée si la personne gardant le bien a les capacités financières de supporter la mensualité de crédit totale. Si le dossier du possible futur titulaire du prêt est trop à risque, alors la banque exprimera son refus.

Procéder à un rachat de crédit :

Si la banque refuse qu’un seul titulaire de prêt reprenne la dette, alors vous pouvez prendre contact avec des organismes de crédit afin de faire racheter votre prêt immobilier. Une fois que vous avez trouvé un établissement acceptant de réaliser cette opération bancaire, vous pouvez souscrire un nouvel emprunt avec une mensualité adaptée à vos propres revenus. Grâce à ce nouveau financement, vous pouvez dès à présent solder votre crédit immobilier initialement souscrit et par la même occasion effectuer le rachat de la quote-part possédée par votre ancien conjoint. Une fois cette dernière étape atteinte, la personne souhaitant se désolidariser le peut.

Quelles sont les démarches pour une désolidarisation d’un crédit immobilier ?

Pour réaliser la demande de désolidarisation de votre crédit immobilier, vous allez devoir en informer votre banque. Pour cela, la rédaction d’une lettre de désolidarisation est nécessaire. Elle prend la forme d’un courrier en recommandé sur lequel doivent figurer les informations concernant le crédit, c’est-à-dire :

  • Les identités des deux souscripteurs, le montant emprunté, le restant dû, la date de signature du contrat ainsi que les échéances relatives au prêt.
  • En plus de cela, le motif de votre démarche par exemple une séparation ou un divorce.
  • Également les conditions de votre accord avec votre ancien conjoint reprenant qui souhaite se désolidariser, qui souhaite garder le bien immobilier si c’est le cas.
  • Enfin, la demande par l’emprunteur de se désengager du remboursement du crédit immobilier par désolidarisation.

À la réception de votre courrier, la banque a l’obligation de fournir une réponse. Le délai peut s’étendre de 1 à 6 mois. Durant ce laps de temps, l’organisme prêteur va revoir si la situation de l’emprunteur coïncide avec les conditions d’emprunt comme ses revenus et son taux d’endettement. À la fin de cette période, la banque fera part de son accord ou de son refus.

Quelle conséquence pour l’assurance emprunteur en cas de désolidarisation du crédit immobilier ?

Lors de la souscription de votre crédit immobilier, vous avez surement consenti à signer une assurance emprunteur. Cette sécurité supplémentaire permet de couvrir l’assuré et le prêteur. Dans ce cas présent, si le souscripteur venait à être défaillant pour cause de décès ou d’une perte d’autonomie partielle ou totale, c’est l’assurance qui s’engage à rembourser le restant dû.

Selon la répartition de la quotité décidée lors de la signature du crédit immobilier, quelques changements seront à envisager. Concernant le prêt immobilier, il doit être assuré à 100 % au minimum. Donc dans le cas où l’une des deux parties se soustrait et que le crédit n’est plus protégé correctement, alors le titulaire restant doit augmenter sa quotité en question jusqu’à atteindre 100 %.

Exemple : lors de la souscription de votre assurance emprunteur, vous avez pris la décision que chacun des co-emprunteurs soit assuré à 100 %. Alors le retrait d’un des deux titulaires n’entraine pas de modification. Cependant, dans le cas où vous avez décidé de vous assurer de manière identique à 50 % chacun, alors l’emprunteur restant, après la désolidarisation, va devoir augmenter sa quotité de 50 % afin d’atteindre les 100 %. 

Que faire en cas de refus d’une demande pour se désolidariser d’un prêt à l’habitat ?

Voir sa demande acceptée peut parfois être un vrai parcours du combattant au vu des risques supplémentaires liés au désengagement d’une des deux parties. Il est possible d’appuyer sa demande et de rassurer la banque en intégrant des garanties financières.

La garantie personnelle :

La sécurité supplémentaire est représentée par la présence d’un garant. Elle peut être un proche de confiance mais aussi un organisme. Dans le premier cas, la personne se portant garante s’engage à rembourser le restant dû en cas de défaillance. Quant à la seconde option, c’est l’organisme qui prendra la responsabilité de payer ce qui reste du prêt immobilier.

Attention : Faire appel à un organisme de cautionnement entraine des frais supplémentaires qu’il faut prendre en compte. De plus, si votre financement est déjà couvert par une caution, il est impératif de notifier l’organisme quant à votre envie ou celle de votre conjoint(e) de se désolidariser du prêt immobilier.

La garantie réelle :

Elle regroupe plusieurs concepts comme le nantissement ou encore l’hypothèque. Mettre un bien physique ou non en gage est un signe de sécurité. Les banques peuvent saisir le bien hypothéqué si le souscripteur venait à être défaillant. Après avoir récupéré le bien, elle est libre de le vendre pour retrouver la liquidité engagée.  

Quel est le coût pour se désolidariser d’un prêt immobilier ?

Comme toute opération bancaire, celle-ci entraine des frais supplémentaires qui doivent être pris en compte. Évoqué précédemment, dans le cadre d’un rachat de votre prêt immobilier, vous devrez vous acquitter des indemnités de remboursement anticipé (IRA). La mise en place des garanties telles que l’hypothèque ou encore le cautionnement entraine un coût supplémentaire. L’hypothèque est souvent plus onéreuse que la souscription d’une caution.

La désolidarisation de crédit immobilier reprend les mêmes démarches qu’un crédit classique. En formulant votre demande de désengagement, des frais de dossiers peuvent vous être facturés. Ils comprennent le temps et les efforts pour traiter votre demande ainsi que les formalités liées à une désolidarisation. Le montant des frais de dossier peut différer en fonction des banques.

Certaines démarches nécessitent de faire appel à un notaire. Vous devrez alors vous acquitter des frais de notaire. Généralement, leur valeur s’élève à 7.5 % de la part du conjoint.

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