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Revendre pour acheter un nouveau logement

En France, près de 57 % des ménages sont propriétaires de leur habitation (chiffres INSEE 2014). Au niveau européen, les Français sont au dessous de la moyenne du nombre de propriétaires par pays. Pour la majorité des propriétaires, la principale motivation de leur acquisition reste le renforcement de leur patrimoine. Investir dans la pierre serait le moyen le plus sûr d'assurer leur avenir.

Cependant la propriété demeure un frein pour la mobilité géographique notamment si un prêt immobilier a été souscrit pour financer l'acquisition du bien. Dans ce cas, l'emprunteur fait face à deux situations : soit il envisage un nouveau crédit pour l'acquisition d'un nouveau bien, soit il devra régler des indemnités de remboursement anticipé (IRA) du prêt.

Si la revente du bien va servir au financement d'un autre, la banque ne réclamera pas d'indemnités de remboursement. En effet, transférer le crédit en cours sur ce nouveau logement permet d'échapper à ces frais supplémentaires.

Mais si l'emprunteur bénéficie d'une rentrée d'argent lui permettant de solder totalement ou partiellement son emprunt immobilier, l'établissement bancaire pourra lui facturer des IRA s'il opte pour cette solution. Les IRA sont limitées par le législateur. Leur montant ne peut dépasser 6 mois d’intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt.

De plus, cette somme ne peut être supérieure à 3 % du capital restant dû avant le remboursement.

Les exonérations d'IRA (indemnités de remboursement anticipé)

S'il dispose des fonds nécessaires au solde du crédit, l'emprunteur va devoir calculer si les IRA sont une bonne option ou non, et cela en fonction de la période du prêt. S'il ne reste que quelques années avant la fin du crédit, placer cet argent peut être plus avantageux que de payer les pénalités du remboursement anticipé.

En revanche, si la période du prêt restant à payer est supérieure à la durée déjà remboursée, alors le remboursement anticipé pourra être plus intéressant. Les IRA ne s'appliquent pas dans tous les cas. Pour les ménages ayant contracté un emprunt immobilier après le 1er juillet 1999, l’exonération de pénalités est soumise à trois conditions :

  • la vente du logement fait suite à un changement de travail de l'un des co-emprunteurs ;
  • un co-emprunteur doit cesser son activité professionnelle (licenciement);
  • le décès d'un des conjoints.

Les IRA demeurent donc importantes dans toutes négociations de prêts immobiliers. Dans cette optique, il est recommandé de toujours en discuter avant de signer pour un crédit. Selon le profil du ménage, leur suppression peut même être obtenue.