Le remboursement anticipé du prêt lors d'un déménagement

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Revendre son habitation principale peut engendrer des frais si celle-ci fait l'objet d'un crédit. Cependant ces pénalités dépendront du rachat ou non d'un bien immobilier.

Ce qu’il faut retenir sur ce sujet :

• Lors d'une revente sans nouvel achat, des indemnités de remboursement anticipé (IRA) peuvent être dues.

• Si le crédit est transféré pour financer un nouveau bien, aucune IRA n'est facturée.

• Les IRA sont plafonnées à 6 mois d’intérêts ou 3 % du capital restant dû, la plus faible somme étant retenue.

• Exonération possible en cas de mutation professionnelle, licenciement ou décès d'un co-emprunteur.

Indemnités de remboursement anticipé (IRA) : Qu'est ce que c'est ?

Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) correspondent à des frais dus par un emprunteur lorsqu’il décide de rembourser son prêt avant l’échéance prévue au contrat. Ce mécanisme vise à compenser la banque pour le manque à gagner lié à l’arrêt prématuré du versement des intérêts. Lorsqu’un prêt est remboursé de manière anticipée, partiellement ou totalement, l’établissement prêteur ne perçoit plus les intérêts futurs qui étaient initialement prévus.

Le montant des IRA est encadré par la réglementation. En général, il ne peut dépasser 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt ou 3 % du capital restant dû, la somme la plus faible étant retenue. Certaines situations permettent d’être exonéré du paiement de ces indemnités, notamment en cas de vente du bien immobilier liée à une mutation professionnelle, à un décès ou à une perte d’emploi.

La clause relative aux IRA doit figurer explicitement dans le contrat de prêt. Avant toute opération de remboursement anticipé, il est recommandé de consulter ce document pour vérifier les conditions applicables. Les IRA représentent ainsi un élément important à prendre en compte lors de la renégociation ou du rachat d’un crédit immobilier.

Revendre pour acheter un nouveau logement

En France, près de 57 % des ménages sont propriétaires de leur habitation (chiffres INSEE). Au niveau européen, les Français sont au dessous de la moyenne du nombre de propriétaires par pays. Pour la majorité des propriétaires, la principale motivation de leur acquisition reste le renforcement de leur patrimoine. Investir dans la pierre serait le moyen le plus sûr d'assurer leur avenir.

Cependant la propriété demeure un frein pour la mobilité géographique notamment si un prêt immobilier a été souscrit pour financer l'acquisition du bien. Dans ce cas, l'emprunteur fait face à deux situations : soit il envisage un nouveau crédit pour l'acquisition d'un nouveau bien, soit il devra régler des indemnités de remboursement anticipé (IRA) du prêt.

Si la revente du bien va servir au financement d'un autre, la banque ne réclamera pas d'indemnités de remboursement. En effet, transférer le crédit en cours sur ce nouveau logement permet d'échapper à ces frais supplémentaires.

Mais si l'emprunteur bénéficie d'une rentrée d'argent lui permettant de solder totalement ou partiellement son emprunt immobilier, l'établissement bancaire pourra lui facturer des IRA s'il opte pour cette solution. Les IRA sont limitées par le législateur. Leur montant ne peut dépasser 6 mois d’intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt.

De plus, cette somme ne peut être supérieure à 3 % du capital restant dû avant le remboursement.

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Les exonérations d'IRA (indemnités de remboursement anticipé)

S'il dispose des fonds nécessaires au solde du crédit, l'emprunteur va devoir calculer si les IRA sont une bonne option ou non, et cela en fonction de la période du prêt. S'il ne reste que quelques années avant la fin du crédit, placer cet argent peut être plus avantageux que de payer les pénalités du remboursement anticipé.

En revanche, si la période du prêt restant à payer est supérieure à la durée déjà remboursée, alors le remboursement anticipé pourra être plus intéressant. Les IRA ne s'appliquent pas dans tous les cas. Pour les ménages ayant contracté un emprunt immobilier après le 1^er juillet 1999, l’exonération de pénalités est soumise à trois conditions :

la vente du logement fait suite à un changement de travail de l'un des co-emprunteurs ;
un co-emprunteur doit cesser son activité professionnelle (licenciement);
le décès d'un des conjoints.

Les IRA demeurent donc importantes dans toutes négociations de prêts immobiliers. Dans cette optique, il est recommandé de toujours en discuter avant de signer pour un crédit. Selon le profil du ménage, leur suppression peut même être obtenue.