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L’assurance de prêt : jusqu’à un tiers du coût total d’un financement immobilier

En matière de financement immobilier, les Français sont encore trop peu nombreux à s’intéresser aux conditions de leur assurance de prêt immobilier. Il faut pourtant savoir que le montant de l’assurance-emprunteur représente de 25 à 33 % du coût total soit une facture de plusieurs milliers d’euros voire des dizaines selon la hauteur du financement.

Bien souvent, les banquiers proposent aux emprunteurs de souscrire une offre groupée d’assurance de prêt. Cette offre ”maison” ne sera pas toujours la plus avantageuse pour les emprunteurs car l’assurance de groupe n’est pas personnalisée. Ses dispositions ne sont donc pas ajustées au profil de l’emprunteur. De plus, les banques ont davantage intérêt à proposer cette offre puisqu’il s’agit d’une autre source de bénéfices.

Par manque d’informations ou par faute de temps, les emprunteurs s’engagent avec l’offre groupée. S’ils estiment ensuite que la cotisation mensuelle pour l’assurance ou que le taux pratiqué n’est pas le plus intéressant du marché, les emprunteurs sont libres de changer d’assureur en ayant recours à la délégation d’assurance.

Délégation d’assurance emprunteur avant de signer le prêt immobilier

Depuis 2010, la loi Lagarde donne le droit aux futurs emprunteurs d’assurer leur financement ailleurs que chez le prêteur accordant le prêt. C’est la délégation d’assurance qui ouvre le marché de la couverture emprunteur. Avec l’arrivée des assureurs alternatifs, certaines offres d’assurance sont plus qu’attractives en comparaison avec les offres de groupe. En effet, en optant pour une assurance personnalisée, le coût total de la garantie peut, sous conditions, être divisé par deux. Cependant, le monopole reste entre les mains des banques car dans 85 % des contrats, les emprunteurs signent leur assurance avec elles.

Pour faire une délégation d’assurance, le ou les futurs emprunteurs vont le signifier à la banque avec laquelle ils s’apprêtent à signer une offre de crédit immobilier. La banque doit alors leur remettre une fiche d’information standardisée (FIS) qui récapitule les différentes garanties exigées pour couvrir le prêt.

L’emprunteur doit alors proposer à son prêteur une nouvelle offre présentant des garanties au moins équivalentes à celles de l’offre initiale. Sa banque doit notifier sa décision dans un délai de 10 jours ouvrables à compter de la réception de la nouvelle offre. L’acceptation de l’assurance en délégation pourra alors déboucher sur la mise en place du financement immobilier.

Changer d’assurance de prêt immo après la signature du contrat

Les emprunteurs ne sont pas liés avec leur contrat d’assurance-crédit. Selon les dispositions de la loi Hamon de 2014, les souscripteurs sont libres de changer de contrat durant la première année du crédit immobilier, soit les 12 mois suivant la signature du prêt immobilier. Pour changer d’assureur, les emprunteurs doivent notifier la banque de leur intention de quitter l’offre groupée. Ce courrier doit être envoyé en recommandé avec accusé de réception avant le 1er anniversaire du financement à l’habitat.

Par exemple, pour un prêt souscrit le 1er juillet 2019, les emprunteurs doivent avertir leur banque avant le 30 juin 2020. Au regard des délais de traitement, il est recommandé de largement anticiper cette date limite et d’envoyer sa lettre de résiliation d’assurance de prêt immobilier en amont de la date butoir. Un délai de deux mois semble le minimum pour parer à toutes éventualités.

La banque peut refuser la nouvelle assurance soumise par les emprunteurs. A l’instar d’une délégation classique, la nouvelle offre envisagée doit apporter des garanties au moins équivalentes à celles du contrat en cours. Si ces conditions ne sont pas respectées, un refus sera signifié en indiquant les motifs. Pour une réponse positive, les emprunteurs devront attendre la lettre d’accord de leur banque. Une fois l’accord obtenu, le nouveau contrat se substituera à l’ancien.

La délégation d’assurance après les 12 premiers mois d’un crédit immobilier

Une fois la première année passée, les emprunteurs demeurent liés avec leur contrat d’assurance initial. Cet état de fait s’est vérifié jusqu’en 2017. En effet, la donne a changé le 22 février 2017 grâce à l’adoption de la résiliation annuelle de l’assurance emprunteur prévue par l’amendement Bourquin.

Ce texte est innovant puisqu’il permet aux emprunteurs de changer d’assurance de prêt, cela après le délai d’un an garanti par la loi Hamon. Dorénavant, une assurance emprunteur peut être résiliée à chaque date d’anniversaire de la signature de l’offre de prêt ou à la date indiquée dans le contrat.

A noter que depuis 2018, tous les contrats d’assurance de prêt immobilier sont concernés, qu’ils aient été conclus avant ou après 2017.

Comment changer d’assurance avec un rachat de crédit

Le rachat de crédits ou regroupement de crédits, est une opération bancaire qui consiste à regrouper plusieurs emprunts au sein d’un unique crédit. Elle permet à un ménage emprunteur de diminuer son taux d’endettement et de réduire ses mensualités. En faisant racheter leurs crédits immobilier et consommation, les emprunteurs peuvent également souscrire une nouvelle assurance emprunteur. Un rachat de prêts est donc une occasion donnée pour adapter l’assurance de prêt, notamment si c’est l’offre de groupe qui courait jusqu’alors.

Quand changer d’assurance-crédit ?

Changer d’assurance de prêt immobilier pour une offre alternative va permettre à un emprunteur de réaliser des économies. Depuis l’introduction de l’amendement Bourquin, il est possible de changer de contrat chaque année, peu importe l’âge du crédit en cours. Néanmoins, plus le changement d’assurance intervient tôt, plus l’économie réalisée sera importante.

De plus, à l’approche de la fin du crédit, l’emprunteur sera logiquement plus âgé. Dans ce cas de figure, personnaliser l’assurance n’est plus une bonne idée car les seniors peuvent faire l’objet de surprime.

Refus de délégation pour prêt immobilier : quels sont les recours ?

Désormais plusieurs recours s’offrent à l’emprunteur en cas de refus de délégation d’assurance de prêt. Par ailleurs, si la banque refuse un nouveau contrat remplissant toutes les garanties équivalentes, l’emprunteur peut saisir différentes instances. A commencer par la DGCCRF ou “répression des fraudes”. Cependant, il est recommandé à l’emprunteur d’essayer de résoudre le litige à l’amiable, en adressant au directeur de sa banque un courrier pour contester le refus.

En cas de nouveau refus, il sera en mesure de saisir le médiateur de sa banque qui se prononcera dans un délai maximal de 2 mois. Si les propositions de ce dernier ne sont pas satisfaisantes, l’assuré est libre de demander en justice la substitution de son contrat d’assurance emprunteur.