Comment réduire les frais de garanties de prêt immobilier ?

A quoi sert la garantie d’un prêt immobilier ?

La garantie d’un prêt immobilier a pour but de protéger l’établissement prêteur en cas de défaillance de l’emprunteur. Lorsqu’une banque ou un organisme prêteur accorde un crédit immobilier, elle s’expose au risque que l’emprunteur ne parvienne plus à rembourser les mensualités convenues. La garantie permet donc de couvrir ce risque de non-remboursement en assurant une forme de compensation financière pour le prêteur.

Concrètement, si vous vous retrouvez dans une situation d’insolvabilité, la garantie permet à la banque de récupérer tout ou partie des sommes restantes dues. Selon le type de garantie choisi, la banque pourra :

• Revendre le bien en cas de saisie (comme avec une hypothèque),
• Se faire indemniser par une société de cautionnement (dans le cas d’une caution),
• Ou encore bénéficier d’un droit prioritaire sur la vente du bien pour récupérer les montants non payés (comme avec le privilège de prêteur de deniers, ou PPD).

Ainsi, la garantie représente un filet de sécurité essentiel pour le prêteur, mais elle a aussi un impact direct sur le coût total de votre prêt. Il est donc judicieux de bien comprendre les différents types de garanties afin de choisir celle qui correspond le mieux à votre situation et d’en limiter au mieux les frais.

Qu'est-ce que les frais de garantie dans un prêt immobilier ?

Les frais de garantie sont les coûts associés à la mise en place d’une garantie exigée par l’établissement prêteur pour sécuriser un prêt immobilier. Ces frais couvrent les formalités administratives et juridiques nécessaires pour assurer la banque qu'elle pourra récupérer le montant prêté en cas de défaut de remboursement. Ils peuvent prendre différentes formes selon le type de garantie choisi, notamment :

• Hypothèque : frais liés à l’acte notarié qui permet à la banque de saisir et revendre le bien en cas de non-remboursement.
• Caution bancaire : frais payés à une société de cautionnement qui garantit le remboursement du prêt en cas de défaillance de l’emprunteur.
• Privilège de prêteur de deniers (PPD) : frais similaires à l’hypothèque, mais qui s’appliquent uniquement aux biens existants et nécessitent moins de frais notariaux.

Les frais de garantie représentent un pourcentage du montant du prêt et augmentent le coût global du crédit immobilier pour l’emprunteur.

Quel est le montant des frais de garantie ?

Le montant des frais de garantie dépend principalement du type de garantie choisi et du montant du prêt immobilier. Selon l’option retenue, ces frais peuvent inclure des coûts notariés ou des paiements à des organismes de cautionnement, chacun ayant une incidence différente sur le coût total de votre crédit.

Les frais d’hypothèque

L’hypothèque est la garantie la plus couramment utilisée, notamment pour les prêts immobiliers importants, mais elle est également l’une des plus coûteuses. Cette garantie implique un acte notarié, qui génère des frais notariaux, ainsi que des frais de publicité foncière pour l’inscription de l’hypothèque auprès du service de publicité foncière.

Ces frais peuvent représenter jusqu’à 2 % du montant du prêt, en fonction de la somme empruntée. Ce coût élevé est dû au processus administratif complexe et à la formalisation juridique de cette garantie, qui assure à la banque un droit de créance prioritaire sur le bien en cas de défaut de paiement.

En pratique, pour un emprunt de 200 000 euros, les frais d’hypothèque peuvent atteindre environ 4 000 euros, voire plus dans certaines situations, selon le montant exact des frais notariaux et de publicité foncière.

De plus, l’hypothèque nécessite parfois des frais supplémentaires pour l’évaluation du bien immobilier par un expert, ce qui peut encore augmenter le coût total de la garantie. Ces frais sont généralement à la charge de l'emprunteur et sont à prendre en compte lors de l'estimation du coût total de votre prêt immobilier.

Les frais du privilège de prêteur de deniers (PPD)

Le PPD est une alternative plus économique à l’hypothèque, bien qu'il ne soit applicable qu'aux biens immobiliers existants (et non aux biens en construction).

Cette solution est souvent privilégiée pour son coût relativement plus bas, car elle ne nécessite pas d’acte notarié aussi complexe que celui d’une hypothèque et est exemptée des frais de publicité foncière, qui constituent une part importante des coûts d’une hypothèque.

En moyenne, les frais du PPD représentent environ 0,8 % du montant emprunté, auxquels s’ajoutent des frais forfaitaires d’environ 500 euros pour la formalisation de l’acte.

Ce coût réduit s'explique par la procédure simplifiée du PPD par rapport à l’hypothèque. Par exemple, pour un emprunt de 200 000 euros, les frais totaux du PPD s’élèveraient à environ 2 100 euros, bien en dessous des frais d’hypothèque qui peuvent dépasser les 4 000 euros.

De plus, le PPD offre l'avantage d’être moins contraignant administrativement, ce qui le rend particulièrement attractif pour les emprunteurs ayant un bien existant et recherchant une solution de garantie plus abordable.

Le montant de la caution

La caution est une solution alternative qui consiste à faire appel à un organisme spécialisé, souvent une société de cautionnement, pour se porter garant de votre prêt immobilier. En échange de cette garantie, l’emprunteur doit s’acquitter de frais spécifiques, qui sont généralement divisés en plusieurs éléments :

• Une commission fixe, qui peut varier entre 150 euros et 600 euros, selon l’organisme de cautionnement et le montant du prêt. Cette commission sert à rémunérer l’organisme pour son rôle de garant.
• Une contribution au fonds commun de garantie, qui représente environ 0,8 % du montant emprunté. Cette contribution est destinée à alimenter un fonds de solidarité destiné à couvrir les risques de défaut de paiement. En outre, il est souvent demandé un montant forfaitaire supplémentaire d'environ 200 euros, qui sert à financer les frais administratifs liés à la mise en place de la garantie.

L’avantage de la caution est que, dans de nombreux cas, elle reste moins coûteuse que l’hypothèque, tout en offrant une garantie solide au prêteur. Elle se situe généralement au même niveau que le PPD, ce qui en fait une option intéressante pour les emprunteurs recherchant un compromis entre coût et simplicité.

Par exemple, pour un prêt de 200 000 euros, le montant total des frais de caution serait d’environ 2 630 euros, soit un montant comparable à celui d’un PPD, et bien inférieur aux frais d’hypothèque qui peuvent dépasser les 4 000 euros.

Est-il possible de négocier les frais de garantie d’un prêt immobilier ?

Les frais de garantie sont une composante incontournable du coût total d’un crédit immobilier, car les banques cherchent à se protéger contre les risques inhérents à tout emprunt. Toutefois, bien qu'il soit difficile de négocier une réduction directe des frais de garantie, certaines astuces permettent de limiter leur impact.

Les éléments fixes des frais de garantie

Les frais de garantie incluent des éléments qui échappent à toute négociation, tels que les frais de notaire, les taxes et les opérations légales. Ces coûts sont souvent imposés par la législation ou par des obligations juridiques. De plus, la rémunération des sociétés tierces, comme les organismes de cautionnement ou les notaires, suit des barèmes bien établis, sans marge de manœuvre.

Choisir un type de garantie moins coûteux

La seule vraie possibilité de négociation réside dans le choix du type de garantie. Par exemple, une caution peut être plus avantageuse qu’une hypothèque, en raison de frais initiaux plus faibles. En outre, certaines cautions permettent un remboursement partiel des frais une fois le prêt remboursé, ce qui peut alléger le coût total du crédit. Toutefois, il faut que l’organisme de cautionnement accepte votre dossier et offre un tarif compétitif.

Un inconvénient est que la banque vous orientera généralement vers l’un de ses partenaires, souvent une de ses filiales, ce qui limite vos choix.

Par ailleurs, si la négociation des frais de garantie est complexe, il existe d’autres aspects du crédit immobilier plus facilement négociables :

Le taux d’intérêt : c’est l’un des principaux leviers de négociation pour réduire le coût total du crédit. Un taux plus bas permet de réaliser des économies substantielles sur le long terme.

L’assurance emprunteur : vous avez la possibilité de demander une délégation d’assurance, c’est-à-dire de souscrire une assurance emprunteur auprès d’un autre organisme que celui proposé par la banque, à condition que les garanties soient équivalentes. Cela peut représenter une économie importante.

Les frais de dossier : certains établissements acceptent de réduire ou de supprimer les frais de dossier, en particulier si vous avez un bon profil d’emprunteur ou si vous êtes déjà client de la banque.

Les frais de garanties de prêt immobilier : vos questions, nos réponses

Les frais de garantie d'un prêt immobilier peuvent soulever de nombreuses interrogations. Voici les réponses aux questions les plus fréquentes concernant ces frais incontournables.

Pourquoi dois-je payer des frais de garantie pour mon prêt immobilier ?

Les frais de garantie sont demandés par les banques afin de se protéger contre le risque de non-remboursement du prêt. Ces frais couvrent les coûts liés à la mise en place de la garantie, qu’il s’agisse d’une hypothèque, d’un privilège de prêteur de deniers (PPD) ou d’une caution. Ils sont une assurance pour l’établissement prêteur, lui garantissant qu’il pourra récupérer les fonds prêtés si vous ne pouvez pas rembourser votre crédit.

Est-il possible de négocier les frais de garantie ?

Les frais de garantie sont largement standardisés et les éléments de coût sont souvent imposés par la loi ou par les tiers impliqués (notaires, organismes de cautionnement). Par conséquent, il est généralement difficile de négocier directement les frais de garantie. En revanche, vous pouvez négocier d’autres aspects du prêt, tels que le taux d’intérêt, les frais de dossier ou l’assurance emprunteur, ce qui peut réduire le coût global de votre crédit.

Que se passe-t-il si je rembourse mon prêt avant la fin du terme ?

Si vous remboursez votre prêt immobilier par anticipation, vous pouvez parfois récupérer une partie des frais de garantie, notamment si vous avez choisi une caution. Cependant, il n’y a généralement pas de remboursement des frais liés à une hypothèque ou un PPD.

Rédigé par Gueladjo Toure - Rédacteur expert de Solutis

Publié le 14/11/2024