Tout savoir sur le compromis de vente

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Le compromis de vente est souvent utilisé par les agences immobilières lors de l’achat d'un bien immobilier. Il s'agit d'un contrat qui lie le vendeur et l'acheteur, les deux parties sont engager à respecter les termes convenus avant la signature de l'acte de vente définitif.

Qu'est-ce qu'un compromis de vente ?

Le compromis de vente est un contrat par lequel le vendeur s'engage à céder son bien à un acheteur et l'acheteur s'engage à acquérir ce bien. À cette étape, toutes les conditions de la vente sont déjà établies notamment le prix, les modalités de paiement, et les éventuelles conditions suspensives. En d'autres termes, il s'agit d'un engagement réciproque qui fixe les bases de la transaction immobilière avant la signature de l'acte authentique chez le notaire.

Pourquoi signer un compromis de vente ?

Le compromis de vente permet aux deux parties de sécuriser la transaction. Pour le vendeur, il constitue la garantie que l'acheteur est sérieux et prêt à aller jusqu'au bout de la transaction, tandis que pour l'acheteur, il garantit que le bien ne sera pas vendu à un tiers. Ce document offre une sécurité et une transparence à chacune des parties et fixe des règles claires sur le déroulement de la vente.

Le compromis de vente doit contenir un certain nombre d'informations pour être valable :

L'identité des parties : noms, adresses
La description du bien : type de bien (maison, appartement, terrain), adresse exacte, surface, dépendances, etc.
Le prix de vente : montant auquel les deux parties se sont accordées, possible d’inclure une provision pour les frais notariés.
Les modalités de paiement : détails sur le paiement du prix d'achat. Inclure l'acompte ou le dépôt de garantie.
Les conditions suspensives : il s'agit de clauses qui si elles ne sont pas remplies peuvent annuler la vente sans pénalité pour l'acheteur.
La date limite pour la signature de l'acte de vente : généralement fixée entre 2 et 3 mois après la signature du compromis.

Le compromis de vente doit être signé en 3 exemplaires, un pour chaque partie et un exemplaire pour le notaire.

Le dépôt de garantie et les conditions suspensives

Au moment de la signature du compromis de vente, il est courant que l'acheteur verse un dépôt de garantie au vendeur, généralement entre 5 % et 10 % du prix de vente. Ce montant est versé pour sécuriser la vente et montrer le sérieux de l'acheteur. Si l'acheteur se rétracte sans raison valable, il pourrait perdre cette somme. Toutefois, en cas de non-réalisation d'une condition suspensive, l'acheteur peut récupérer son dépôt de garantie.

Les conditions suspensives sont des clauses qui si elles ne sont pas réalisées permettent à l'une des parties de se désengager sans pénalité. La plus fréquente est celle liée à l'obtention d'un prêt immobilier. En effet, si l'acheteur ne parvient pas à obtenir son financement, il est en droit de se retirer de la vente et de récupérer son dépôt de garantie.

D'autres conditions suspensives peuvent inclure :

La servitude : si le bien a une servitude inconnue au moment de la signature, l'acheteur peut se retirer.
Les travaux obligatoires : certaines ventes peuvent être conditionnées à la réalisation de travaux imposés par la mairie ou par des diagnostics obligatoires.
La conformité du bien : l'acheteur peut exiger une confirmation que le bien respecte bien les règles d'urbanisme locales.

Ces clauses permettent aux deux parties de s'assurer que la vente se fera dans des conditions optimales.

Délai de rétractation et le rôle du notaire dans le compromis de vente

La loi offre un délai de rétractation de 10 jours à l'acheteur, à compter du lendemain de la réception du compromis de vente. Durant ce délai, l'acheteur peut renoncer à la transaction sans justification ni pénalité même s'il a déjà versé un dépôt de garantie. En cas de rétractation, le vendeur doit rembourser l'intégralité du dépôt de garantie sous 21 jours.

La différence entre compromis de vente et promesse de vente

Le compromis de vente est parfois confondu avec la promesse de vente mais ces deux documents sont différents. La promesse de vente est unilatérale, seul le vendeur s'engage à vendre son bien à l'acheteur tandis que l'acheteur a le choix d'acquérir ou non le bien à la fin du délai fixé. En revanche, le compromis de vente est bilatéral, les deux parties sont engagées mutuellement et sont tenues d'aller au bout de la transaction, sauf en cas de non-réalisation des conditions suspensives.

La promesse de vente est souvent accompagnée d'une indemnité d'immobilisation que l'acheteur doit verser au vendeur pour bloquer la vente. En cas de rétractation de l'acheteur, cette indemnité est perdue. Cependant, en cas de non-réalisation d'une condition suspensive, l'acheteur peut récupérer cette somme.

Vérification du compromis de vente

Signer un compromis de vente représente un engagement important, et il faut alors prendre certaines précautions pour éviter les mauvaises surprises :

Vérification des informations : avant de signer, l'acheteur doit vérifier les informations concernant le bien (servitudes, conformité, charges de copropriété, etc.).
Étude des diagnostics : les diagnostics immobiliers obligatoires doivent être réalisés et vérifiés attentivement par l'acheteur. Ils incluent par exemple le diagnostic de performance énergétique (DPE), le diagnostic plomb, amiante, ou encore l’état des risques et pollutions (ERP).
Le financement : l'acheteur doit s'assurer de sa capacité d'obtention de prêt immobilier avant de signer. En cas d'échec de son financement, il doit être en mesure de fournir une attestation de refus pour justifier la non-réalisation de la condition suspensive.