Comment mettre son premier bien en location ?

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Mettre son premier bien en location est une étape importante qui peut sembler complexe pour un nouveau propriétaire. Entre les démarches administratives, les choix de location (meublée ou vide) et la recherche de locataires, chaque décision compte pour assurer la réussite de cette première mise en location.

Quelle option de logement privilégier pour une location ?

Avant de mettre en location votre premier bien, il est essentiel de bien réfléchir au type de location qui correspond le mieux à vos objectifs et à votre situation personnelle. Trois options principales s’offrent à vous, chacune ayant des caractéristiques et des implications spécifiques. Par ailleurs, il peut être utile de prendre en compte les modalités de votre crédit immobilier, car elles peuvent influencer votre stratégie locative. Voici un aperçu des différentes solutions pour vous aider à faire un choix éclairé.

La location meublée consiste à proposer un logement déjà équipé de tous les meubles et équipements nécessaires au quotidien (lits, chaises, table, cuisine équipée, etc.). Souvent recommandée pour les petits logements, tels que les studios ou appartements de taille modeste, la location meublée présente plusieurs avantages. D’un point de vue fiscal, elle offre généralement un cadre avantageux, permettant au propriétaire de bénéficier d’abattements ou de régimes fiscaux spécifiques. Cependant, le bail meublé est souvent plus flexible et de plus courte durée (un an renouvelable, voire neuf mois pour les étudiants), ce qui attire une clientèle plus mobile, comme les étudiants ou jeunes actifs. Ce type de location implique donc un taux de rotation des locataires plus élevé, nécessitant une recherche fréquente de nouveaux occupants.
La location vide, ou non-meublée, est davantage adaptée aux logements spacieux comme les maisons ou grands appartements. Avec un bail plus long (trois ans minimum), elle favorise la stabilité locative. Les locataires restent généralement plus longtemps, ce qui assure des revenus réguliers sur une période étendue et limite les démarches de relocation. En contrepartie, le loyer en location vide est souvent moins élevé, en moyenne 5 à 30 % inférieur à celui d’un bien meublé similaire. Cette option est idéale si vous privilégiez la sécurité et la continuité de vos revenus locatifs sans chercher à maximiser le rendement immédiat.
La location saisonnière peut être une alternative attractive. Ce type de location consiste à louer le logement pour de courtes périodes à des touristes ou personnes de passage. Bien qu’elle puisse générer des revenus élevés sur une année, la location saisonnière demande un investissement en temps et en gestion plus conséquent. Vous devrez en effet être disponible pour gérer les arrivées et départs des locataires, assurer l’entretien du bien, et renouveler les équipements régulièrement. Ce modèle de location peut donc être intéressant pour les zones touristiques ou les villes attractives, mais il nécessite un engagement accru de la part du propriétaire.

Quelles sont les étapes pour mettre votre bien en location ?

Pour réussir la mise en location de votre bien, plusieurs étapes clés sont à suivre pour attirer des locataires et assurer une gestion locative en toute conformité.

Valorisation du bien
Assurez-vous que le logement présente un attrait visuel en optant pour une décoration sobre et moderne, qui plaira au plus grand nombre. Des couleurs neutres et un agencement agréable favorisent une première impression positive, augmentant ainsi vos chances de trouver rapidement un locataire.

Réalisation des diagnostics immobiliers
Avant toute mise en location, certains diagnostics sont obligatoires. Il s’agit notamment du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) et du diagnostic plomb, entre autres, qui permettront d’informer le futur locataire sur l’état du logement. Ces documents doivent être disponibles lors des visites.

Étude du marché locatif
Pour fixer un loyer attractif, informez-vous sur les loyers pratiqués pour des biens similaires dans votre secteur. Cette étape est cruciale pour éviter les erreurs de sous- ou surévaluation, qui pourraient ralentir la location ou dissuader des candidats.

Préparation des documents nécessaires
En tant que bailleur, vous devez disposer de documents essentiels pour sécuriser la location, tels que le contrat de bail, l’état des lieux, des quittances de loyer, et une assurance habitation pour propriétaire non-occupant. Une bonne organisation de ces papiers vous évitera des démarches de dernière minute.

Recherche de locataires
Définissez le profil de locataire souhaité, en tenant compte de la taille du logement et de sa localisation (étudiant, famille, etc.). Sélectionnez les candidats en examinant leur dossier avec soin pour garantir leur solvabilité et assurer une relation locative stable.

Est-il nécessaire de déclarer un changement d’usage lors de la mise en location de votre bien ?

En tant que bailleur, aucune démarche particulière n’est nécessaire pour mettre votre bien en location lorsqu'il s'agit d'une location vide ou meublée destinée à un usage de résidence principale. Vous pouvez donc louer votre bien dans ces conditions sans obligation de déclaration spécifique.

Cependant, si vous envisagez de proposer votre résidence principale en location touristique de manière occasionnelle, des règles précises s'appliquent. Dans ce cas, vous pouvez louer jusqu’à 120 jours par an sans avoir à déclarer de changement d’usage. Cela signifie que si vous proposez ponctuellement votre logement à des vacanciers tout en en conservant l'usage principal, aucune formalité administrative n'est requise.

En revanche, pour une résidence secondaire, la réglementation diffère. Si vous décidez de la louer en tant que logement touristique, vous devrez effectuer une déclaration de changement d’usage auprès de la mairie de la commune où se situe le bien. Cette formalité est importante pour se conformer aux règles locales, qui encadrent souvent la location saisonnière afin de préserver le parc immobilier destiné à l’habitation permanente.

De plus, dans certaines zones urbaines particulièrement denses, la déclaration de changement d’usage est obligatoire. Cela concerne spécifiquement les biens situés dans les communes de plus de 200 000 habitants ainsi que dans les départements de la petite couronne parisienne : Hauts-de-Seine (92), Seine-Saint-Denis (93) et Val-de-Marne (94). Dans ces secteurs, les municipalités peuvent imposer des restrictions et conditions spécifiques pour la transformation d’un logement en location touristique.

Ainsi, en fonction de la nature de votre bien (résidence principale ou secondaire) et de sa localisation, il est important de vérifier les obligations légales en vigueur pour louer en toute conformité.

Vos questions, nos réponses sur la mise de premier bien en location

Ci-dessous, les questions les plus posées par les internautes concernant la mise de premier bien en location :

Quels impôts s'appliquent lorsqu'on loue sa maison ?

Les revenus provenant de la location d’un logement non meublé sont soumis aux prélèvements sociaux, au taux de 17,2 %. En plus de ces prélèvements, ils entrent dans la catégorie des « revenus fonciers » et sont imposés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Quelles charges doit payer un propriétaire qui loue son bien ?

Les charges récupérables se répartissent en trois grandes catégories : les frais d’entretien régulier et les petites réparations des parties communes, les dépenses pour les services fournis au logement et à l’utilisation de l’immeuble, ainsi que les taxes imputables au locataire.