La loi Denormandie vise à stimuler la réhabilitation des logements anciens dans des communes où la demande de rénovation est particulièrement forte. En encourageant les investisseurs à restaurer ces biens, cette loi répond à un double objectif : revitaliser le patrimoine immobilier tout en proposant des loyers encadrés pour garantir l'accessibilité au logement. À l'instar d'autres dispositifs de défiscalisation immobilière, le dispositif Denormandie s'inscrit dans une démarche visant à faciliter l'accès au logement pour un plus grand nombre de personnes. Découvrez l'essentiel de ce qu'il faut savoir sur ce dispositif.

Qu'est-ce que la loi Denormandie ?

La loi Denormandie, mise en application le 1er janvier 2019 par l’ancien ministre du logement Julien Denormandie, vise à encourager la réhabilitation des logements anciens situés dans des quartiers en dégradation. Son objectif principal est de revitaliser les centres-villes pour les rendre à nouveau attractifs et favoriser leur peuplement.

Ce dispositif répond également à la forte demande locative dans des zones dites "tendues", où le besoin de logements accessibles est crucial. En outre, la loi Denormandie contribue à la rénovation énergétique des logements, alignant ainsi la politique immobilière avec les enjeux environnementaux actuels.

En échange d’un engagement de location d’au moins 6 ans et de la réalisation de travaux de rénovation, les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Ce dispositif s'adresse spécifiquement aux contribuables qui acquièrent un bien immobilier ancien entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027. Il est important de noter que la loi ne s'applique pas aux biens possédés avant 2019.

Bon à savoir :

La loi Denormandie partage des similitudes avec la loi Pinel, puisqu'elle constitue une adaptation de cette dernière aux logements anciens. Bien qu'il existe également une loi Pinel Ancien, les deux dispositifs se complètent, car les villes éligibles et d'autres critères diffèrent entre les deux.

Quelles sont les conditions d'éligibilité de la loi Denormandie ?

Pour profiter des avantages fiscaux offerts par la loi Denormandie, il est essentiel de respecter certaines conditions d'éligibilité. Ces conditions peuvent sembler strictes, mais elles sont conçues pour garantir que les investissements réalisés contribuent réellement à la réhabilitation des logements anciens.

Conditions relatives à l’investissement immobilier

  • Acquisition d’un bien ancien : pour bénéficier de la loi Denormandie, vous devez investir dans un logement ancien. Ce logement doit être situé dans une commune éligible, au sein d'une zone où la demande de réhabilitation est particulièrement forte. Cela permet de s'assurer que votre investissement contribue à revitaliser des quartiers en besoin de rénovation.
  • Engagement de location : une fois votre bien acquis, vous devez vous engager à le louer pour une durée minimum de 6 ans. Si vous souhaitez maximiser vos avantages fiscaux, il est également possible de prolonger cet engagement à 9 ou 12 ans. Cet aspect est essentiel, car la durée de location influe directement sur le montant de la réduction d’impôt dont vous pouvez bénéficier.
  • Réalisation de travaux : les travaux de rénovation que vous entreprendrez doivent représenter au moins 25% du coût total de votre opération. Ces travaux doivent viser à améliorer la performance énergétique du logement ou à transformer un bien à usage non résidentiel en un logement. Cela garantit que votre investissement non seulement répond aux normes de confort et de sécurité, mais contribue également à l'efficacité énergétique des habitations.

Types de biens éligibles au dispositif Denormandie

  • Logements rénovés : les logements anciens sont au cœur du dispositif Denormandie. Pour être éligibles, ces biens doivent avoir subi des travaux de rénovation significatifs. Ces rénovations visent à mettre les logements aux normes en matière de sécurité et de confort, tout en améliorant leur performance énergétique.
  • Transformations d’usage : un autre type de bien éligible est constitué des locaux non résidentiels qui sont transformés pour être utilisés comme logements. Cependant, ces transformations doivent être réalisées conformément aux exigences spécifiques du dispositif. Cela signifie que les travaux doivent répondre à des critères précis pour garantir que le nouvel usage du local soit approprié et respecte les normes en vigueur.

Localisation des biens éligibles

Il est également important que le bien soit situé dans une zone éligible. Les communes concernées comprennent celles qui font partie du programme "Action Cœur de Ville", ainsi que celles ayant signé une convention d’Opération de Revitalisation de Territoire (ORT).

Conditions relatives aux travaux

Les travaux doivent être réalisés par des professionnels qualifiés et facturés. Ils doivent viser à :

  • Créer une nouvelle surface habitable (ex. : garage, balcon).
  • Améliorer la performance énergétique d’au moins 30% (20% pour les logements collectifs).

Les travaux doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition du bien.

Plafonds des loyers et ressources du locataire

Pour bénéficier de l’avantage fiscal, les loyers doivent respecter des plafonds, et les revenus des locataires doivent se situer en dessous de certains seuils, définis par la loi.

Les montants applicables varient selon la zone géographique du bien et la composition du foyer fiscal du locataire. Par exemple, en 2024, le plafond mensuel de loyer au m² en Zone A bis est de 18,89 euros, tandis qu'il est de 9,83 euros en Zone B2.

Enfin, le plafond des dépenses prises en charge pour la réduction d’impôt est de 300 000 euros, ce qui implique qu’un investissement optimal se situe autour de 225 000 euros pour l’acquisition et 75 000 euros pour les travaux.

Quels sont les avantages fiscaux du dispositif Denormandie ?

La loi Denormandie offre plusieurs avantages fiscaux attractifs pour les investisseurs immobiliers souhaitant réhabiliter des logements anciens. Voici un aperçu des principaux bénéfices :

  • Réduction d’impôt sur le revenu

L'un des principaux attraits du dispositif Denormandie est la possibilité de bénéficier d'une réduction d’impôt sur le revenu. En fonction de la durée de l'engagement locatif (6, 9 ou 12 ans), vous pouvez obtenir une réduction significative de vos impôts, ce qui peut représenter une économie considérable sur le long terme. Plus vous vous engagez longtemps, plus la réduction est avantageuse.

  • Encouragement à la rénovation énergétique

Les travaux de rénovation réalisés dans le cadre du dispositif Denormandie doivent souvent inclure des améliorations en matière de performance énergétique. Cela non seulement vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt, mais contribue également à diminuer les charges énergétiques de vos futurs locataires. En investissant dans l'efficacité énergétique, vous vous alignez avec les objectifs de transition écologique, tout en rendant votre bien plus attractif sur le marché locatif.

  • Plafonds de loyers et ressources favorables

En louant votre bien à des prix contrôlés, vous avez la possibilité d'attirer des ménages à revenus modestes, tout en respectant les plafonds de loyers établis par le dispositif. Cela favorise l’accessibilité au logement dans des zones tendues et vous positionne comme un acteur responsable du marché locatif.

  • Avantages cumulables avec d'autres dispositifs

Enfin, il est important de noter que les avantages fiscaux du dispositif Denormandie peuvent être cumulés avec d'autres dispositifs de défiscalisation immobilière, tels que la loi Pinel ou des aides à la rénovation énergétique. Cela peut vous permettre d'optimiser davantage votre investissement.

Bon à savoir :

En résumé, le dispositif Denormandie constitue une opportunité unique pour les investisseurs souhaitant rénover des logements anciens tout en bénéficiant d'un cadre fiscal avantageux. Que vous soyez un investisseur chevronné ou un novice, ce dispositif mérite d'être exploré.

Défiscaliser grâce à la loi Denormandie : vos questions, nos réponses

Le dispositif Denormandie suscite de nombreuses questions chez les investisseurs souhaitant tirer parti de ses avantages fiscaux. Voici quelques-unes des questions les plus fréquentes, accompagnées de réponses claires pour vous guider dans votre projet d’investissement.

Quels sont les montants de la réduction d’impôt ?

La réduction d’impôt offerte par la loi Denormandie peut atteindre jusqu'à 21% du montant de votre investissement, sous réserve de respecter les conditions d'éligibilité et les engagements locatifs. Ce pourcentage est calculé sur un plafond d’investissement de 300 000 euros, ce qui signifie que vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt maximale de 63 000 euros.

Quelles charges sont déductibles des revenus ?

Dans le cadre du dispositif Denormandie, certaines charges peuvent être déductibles de vos revenus fonciers. Cela inclut les frais de gestion, les intérêts de crédit immobilier liés à l'acquisition du bien, ainsi que les dépenses liées aux travaux de rénovation. Il est essentiel de conserver toutes les factures et documents justificatifs pour faciliter la déclaration de ces charges.

Est-il possible de réaliser les travaux soi-même ?

Non, pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Denormandie, les travaux doivent être effectués par des entreprises qualifiées. Cela garantit que les rénovations répondent aux normes en vigueur et que les factures peuvent être prises en compte pour le calcul de la réduction d’impôt.

Quelles sont les étapes à suivre pour profiter du dispositif ?

Pour profiter de la loi Denormandie, suivez ces étapes :

  • 1. Choisissez un bien immobilier éligible, situé dans une commune répondant aux critères.
  • 2. Engagez-vous à réaliser des travaux représentant au moins 25% du coût total de l’opération.
  • 3. Louez le bien nu à des locataires respectant les plafonds de ressources et de loyers établis.
  • 4. Déclarez votre réduction d’impôt lors de votre déclaration de revenus.

Qui peut bénéficier du dispositif Denormandie ?

Le dispositif est ouvert à tous les contribuables français qui achètent un bien immobilier ancien entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027, sous réserve de respecter les conditions d'éligibilité.

Gueladjo Touré

Rédigé par Gueladjo Toure - Rédacteur expert de Solutis

Publié le 29/10/2024

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