Quelle est la différence entre SCI et SCPI ?

Qu'est-ce qu'une Société Civile Immobilière (SCI) ?

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique permettant à plusieurs personnes de s’associer pour acquérir et gérer ensemble un patrimoine immobilier. Ce type de société facilite la détention et la gestion collective de biens immobiliers, généralement dans un cadre familial ou entre amis.

Les associés apportent des fonds proportionnels à leur participation, et les biens achetés sont ensuite détenus par la SCI, chaque associé possédant des parts de la société en fonction de son apport.

La SCI est souvent créée pour gérer un patrimoine immobilier familial, facilitant la transmission aux héritiers avec une fiscalité avantageuse en cas de succession. Elle permet également de simplifier les démarches administratives et d’éviter les blocages en cas d’indivision.

Il existe plusieurs types de SCI, adaptés à différents objectifs. Par exemple, une SCI familiale peut être constituée entre membres d’une même famille pour gérer un patrimoine immobilier commun, tandis qu’une SCI d’attribution ou une SCI construction-vente répondent à des besoins plus spécifiques, comme le partage de biens ou la revente après construction.

Qu'est-ce qu'une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) ?

La SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est une structure d’investissement collectif permettant aux particuliers d’accéder au marché immobilier sans acheter directement de biens. En investissant dans une SCPI, les particuliers acquièrent des parts d’un portefeuille de biens immobiliers diversifiés, principalement dans le secteur tertiaire (bureaux, commerces, locaux d’activités). La gestion des biens est assurée par une société spécialisée qui prend en charge les opérations d’acquisition, de location et d’entretien.

En contrepartie de leur investissement, les associés perçoivent des revenus réguliers issus des loyers, redistribués sous forme de dividendes. Ce système offre l’opportunité de bénéficier des avantages de l’immobilier sans les contraintes de gestion directe.

A savoir qu’il existe plusieurs types de SCPI :

• Les SCPI de rendement se concentrent sur des biens professionnels pour générer des revenus locatifs stables et réguliers.
• Les SCPI fiscales permettent d’obtenir des avantages fiscaux, comme les SCPI Pinel, adaptées aux particuliers cherchant à réduire leurs impôts.
• Les SCPI de valorisation visent des biens avec un potentiel de revalorisation sur le long terme, permettant d’espérer une plus-value lors de la revente des parts.

Quelles les principales différences entre SCI et SCPI ?

La Société Civile Immobilière (SCI) et la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) présentent plusieurs différences clés.

La création d'une SCI se fait librement par acte notarié, avec un nombre d'associés variable. En revanche, une SCPI est créée par une société de gestion agréée, avec souvent un nombre d'associés important.

Concernant la gestion, la SCI est gérée par les associés eux-mêmes ou par un mandataire, tandis que la SCPI est administrée par une société de gestion spécialisée qui prend en charge l'ensemble des opérations.

En termes d'acquisition, une SCI achète des biens immobiliers au nom de la société, laissant une liberté de choix quant aux propriétés à acquérir. En revanche, une SCPI constitue un portefeuille diversifié de biens immobiliers, comprenant bureaux, commerces et logements.

Sur le plan fiscal, les bénéfices d'une SCI sont imposés au niveau de la société, puis redistribués aux associés, qui les déclarent comme revenus fonciers. Dans le cas d'une SCPI, les revenus sont distribués sous forme de dividendes et imposés à titre de revenus fonciers.

Le risque associé à une SCI comprend une liquidité importante en cas de revente des parts, ainsi qu'une responsabilité personnelle des associés. Pour une SCPI, le risque est lié à la performance de la SCPI et à la société de gestion, avec un risque de perte en capital possible.

En matière de liquidité, la SCI est moins liquide, car il faut trouver un acquéreur pour les parts, tandis que la SCPI bénéficie d'un marché secondaire organisé, ce qui la rend plus liquide.

Les frais diffèrent également, la SCI engendre des frais de création notariés et des frais de gestion éventuels si un mandataire est impliqué. Pour la SCPI, il faut tenir compte des frais d'entrée, des frais de gestion annuels et des frais de sortie.

Enfin, la diversification est moins présente dans une SCI, qui se concentre souvent sur un seul bien ou un petit nombre de biens, alors qu'une SCPI offre une grande diversité, avec un portefeuille réparti sur de nombreux biens et secteurs géographiques.

Comment choisir entre une SCI et une SCPI ?

Le choix entre une Société Civile Immobilière (SCI) et une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) dépend principalement des objectifs d'investissement et des préférences personnelles.

Si vous recherchez une gestion simplifiée, sans les tracas liés à la gestion quotidienne des biens immobiliers, et si vous souhaitez bénéficier d’une diversification immédiate de votre investissement, la SCPI est la solution idéale. En investissant dans une SCPI, vous accédez à un portefeuille varié de biens immobiliers, géré par des experts, ce qui vous permet de percevoir des revenus passifs sans avoir à vous occuper des détails opérationnels.

En revanche, si vous préférez avoir un contrôle direct sur votre bien immobilier et souhaitez adapter la fiscalité selon vos besoins, la SCI pourrait mieux répondre à vos attentes. La SCI vous offre la flexibilité de gérer le patrimoine comme bon vous semble et de personnaliser la structure en fonction de vos objectifs, notamment en matière de transmission de patrimoine.

Il est essentiel d’évaluer vos priorités, votre tolérance au risque, ainsi que votre vision à long terme pour faire un choix éclairé entre une SCI et une SCPI. Considérez également les implications fiscales et la gestion des biens, car ces éléments peuvent influencer significativement votre décision.

Quels sont les avantages et les inconvénients d’une SCPI ?

Les avantages d’une SCPI

• Accessibilité : les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier avec un capital initial limité, souvent bien inférieur à celui requis pour acheter un bien en direct.
• Diversification : en achetant des parts de SCPI, l’investisseur accède à un portefeuille immobilier diversifié, ce qui réduit le risque lié à un seul bien.
• Gestion déléguée : la SCPI gère entièrement les biens, y compris la recherche de locataires, les travaux d’entretien, et la collecte des loyers. L’investisseur n’a pas à s’occuper de la gestion locative.
• Rendement attractif : les SCPI offrent généralement un rendement plus élevé que certains autres placements, notamment en comparaison aux livrets bancaires.
• Flexibilité : certaines SCPI permettent d’acheter des parts progressivement, en augmentant la participation au fil du temps, et de revendre les parts sous certaines conditions, ce qui peut offrir plus de liquidité qu'un bien physique.

Les inconvénients d’une SCPI

• Frais élevés : les SCPI ont des frais de souscription et de gestion souvent plus élevés que d’autres placements, ce qui peut réduire la rentabilité nette.
• Liquidité limitée : bien que les parts de SCPI puissent être revendues, elles ne sont pas aussi liquides que des actions en bourse. La revente dépend du marché secondaire, et le délai pour récupérer les fonds peut varier.
• Risque locatif : les rendements des SCPI dépendent des loyers perçus, ce qui les expose au risque de vacance locative et aux éventuelles difficultés de recouvrement des loyers.
• Fiscalité sur les revenus : les revenus des SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, ce qui peut alourdir la fiscalité pour les investisseurs fortement imposés.
• Evolution de la valeur des parts : la valeur des parts de SCPI n’est pas garantie et peut baisser en fonction de la conjoncture immobilière.

Quels sont les avantages et les inconvénients d’une SCI ?

Les avantages d’une SCI

• Contrôle et flexibilité : les associés d'une SCI ont la possibilité de prendre des décisions collectives sur la gestion des biens. Cela permet de s’adapter aux besoins et aux objectifs de chacun, offrant ainsi une flexibilité dans la gestion du patrimoine.
• Optimisation fiscale : la SCI permet une gestion fiscale avantageuse, notamment en facilitant la transmission de patrimoine. Les bénéfices peuvent être soumis à une imposition favorable, ce qui peut alléger la charge fiscale lors de successions.
• Transmission familiale : cette structure est souvent utilisée pour gérer un patrimoine familial, permettant de transmettre des biens entre générations sans avoir à les diviser physiquement. Cela renforce les liens familiaux autour de la gestion des actifs communs.
• Partage des coûts : les associés peuvent partager les dépenses liées à l'acquisition et à la gestion des biens immobiliers, ce qui rend l’investissement plus accessible et permet de diversifier le patrimoine immobilier.

Les inconvénients d’une SCI

• Complexité administrative : la création et la gestion d’une SCI nécessitent des formalités juridiques et administratives. Cela peut entraîner des coûts supplémentaires et un besoin de temps pour gérer la structure.
• Responsabilité illimitée : les associés sont personnellement responsables des dettes de la SCI. En cas de problèmes financiers, leur patrimoine personnel peut être engagé, ce qui représente un risque important.
• Liquidité limitée : la revente des parts de la SCI peut être difficile, car elle nécessite de trouver un acquéreur. Cela rend l’investissement moins liquide que d'autres formes d’investissement immobilier.
• Conflits entre associés : les divergences d’opinions et d’intérêts entre associés peuvent provoquer des tensions. Ces conflits peuvent nuire à la gestion harmonieuse de la SCI et compliquer la prise de décisions.

Différence entre SCI et SCPI : vos questions, nos réponses

Lorsque l’on s’intéresse à l’investissement immobilier, il est fréquent de se poser des questions sur les différences entre une Société Civile Immobilière (SCI) et une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Voici nos réponses à vos principales questions.

Qu'est-ce qui distingue une SCI d'une SCPI en termes de gestion ?

La gestion d’une SCI est généralement assurée par les associés eux-mêmes, qui prennent des décisions collectives concernant l’acquisition et la gestion des biens immobiliers. En revanche, la SCPI est gérée par une société de gestion spécialisée qui s’occupe de l’ensemble des démarches, de l’acquisition à la location des biens, ce qui permet aux investisseurs de déléguer complètement cette responsabilité.

Comment la fiscalité diffère-t-elle entre SCI et SCPI ?

Dans une SCI, les bénéfices sont d’abord imposés au niveau de la société, puis redistribués aux associés, qui les imposent ensuite à titre de revenus fonciers ou de bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En revanche, pour une SCPI, les revenus générés par la location des biens sont distribués sous forme de dividendes aux associés, qui les imposent en tant que revenus fonciers.

Quels sont les risques associés à chaque structure ?

Les associés d’une SCI encourent un risque de responsabilité personnelle illimitée, ce qui signifie que leur patrimoine personnel peut être engagé en cas de dettes de la société. A l’inverse, les investisseurs en SCPI sont exposés à un risque lié à la performance de la société de gestion et au marché immobilier, mais leur responsabilité est limitée à leurs apports.

Quelle est la liquidité de ces deux investissements ?

La liquidité d’une SCI est généralement plus faible, car la revente des parts peut être compliquée et nécessite de trouver un acquéreur. En revanche, la SCPI offre une meilleure liquidité grâce à un marché secondaire organisé, permettant aux investisseurs de vendre leurs parts plus facilement.

Quel type d'investisseur est le mieux adapté à chaque option ?

La SCI convient aux investisseurs cherchant un contrôle direct sur leur investissement, souhaitant gérer un patrimoine immobilier en famille ou optimiser la fiscalité. La SCPI, quant à elle, est idéale pour ceux qui préfèrent une gestion déléguée, souhaitant diversifier leurs investissements immobiliers sans avoir à s'occuper de la gestion quotidienne des biens.

Rédigé par Gueladjo Toure - Rédacteur expert de Solutis

Publié le 05/11/2024