Dans le domaine de la location immobilière, la relation entre le propriétaire bailleur et le locataire est régie par une série de droits et de devoirs. Le propriétaire bailleur doit respecter certaines obligations envers son locataire et bénéficie de droits pour protéger son investissement.
Le bailleur en tant que propriétaire du bien immobilier jouit de plusieurs droits pour la gestion de son bien et pour garantir la sécurité de son investissement.
Le premier droit du propriétaire est celui de percevoir un loyer. Ce montant est fixé par le contrat de location et correspond au paiement que le locataire verse mensuellement en échange de l'usage du bien. Le propriétaire peut donc demander à percevoir son loyer mensuel à date et au prix qui ont été fixés au préalable dans le contrat. Il est important de noter que certains investisseurs ont un crédit immobilier en cours à rembourser sur le bien.
Le propriétaire bailleur a également le droit de reprendre possession de son bien sous certaines conditions. Ce droit de reprise est strictement encadré par la loi afin de protéger le locataire contre les expulsions abusives. La récupération du logement peut se faire en fin de bail pour les raisons suivantes :
Dans chaque cas, le propriétaire doit informer le locataire en respectant un préavis légal.
Bien que le propriétaire ne puisse entrer librement dans le logement sans l'accord du locataire, il possède un droit de visite dans certaines circonstances. Par exemple, il est en droit d’effectuer des visites si le logement est mis en vente ou s’il doit réaliser des travaux. Ces visites doivent toutefois respecter des plages horaires définies en accord avec le locataire souvent en journée et hors des jours fériés.
Le propriétaire bailleur peut également ajuster le loyer sous certaines conditions durant le bail. La révision du loyer est souvent stipulée dans le contrat de location avec une clause de révision annuelle indexée sur l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE. Mais cette révision doit respecter les limites prévues par la loi.
Le propriétaire bailleur n’a pas seulement des droits, il doit également respecter un certain nombre de devoirs envers son locataire.
Un des devoirs majeurs du propriétaire bailleur est de mettre à disposition du locataire un logement décent. La loi définit le logement décent comme un logement qui ne présente aucun risque pour la sécurité et la santé du locataire. Cela implique, par exemple que le logement dispose d'une installation d'eau potable, d'un chauffage adéquat et de sanitaires. Les logements en mauvais état, insalubres ou présentant des problèmes d’humidité, de moisissures ou d’isolation peuvent ne sont pas considérés comme décents. Il est aussi demandé de louer un logement avec une bonne note énergétique et ne pas louer une passoire thermique.
Le propriétaire bailleur est tenu d’assurer l’entretien du logement et de réaliser les réparations nécessaires pour en garantir l’habitabilité. Cette responsabilité englobe les réparations dites « importantes » (toiture, installation de chauffage, plomberie défectueuse, etc.) ainsi que les travaux de mise aux normes obligatoires notamment en matière d’installation électrique ou d’accès aux personnes handicapées. Le locataire quant à lui est responsable de l'entretien courant comme le ménage ou les petites réparations.
Une fois le bail signé le locataire bénéficie d'un droit à la jouissance du logement ce qui inclut le respect de sa vie privée. Le propriétaire bailleur ne peut pénétrer dans le logement sans l’autorisation du locataire. Une tentative d’intrusion sans accord constitue une atteinte à la vie privée du locataire et peut être sanctionnée par la loi.
Le propriétaire bailleur a également l’obligation de fournir certains diagnostics techniques au locataire au moment de la signature du bail. Ces documents permettent d’informer le locataire sur l’état du logement et comprennent :
Ces diagnostics doivent être annexés au contrat de location pour permettre au locataire de prendre une décision éclairée sur le logement.
Si le propriétaire souhaite vendre le bien loué, il est tenu d’informer le locataire avant de mettre le logement sur le marché. Dans le cadre d’une location vide, le locataire bénéficie d’un droit de préemption ce qui signifie qu'il est prioritaire pour acheter le logement s’il souhaite le faire. Le propriétaire doit lui notifier cette possibilité avec une offre d’achat.
Le non-respect des obligations par le propriétaire bailleur peut entraîner des conséquences juridiques. En cas de litige, le locataire peut saisir les instances compétentes telles que la Commission départementale de conciliation (CDC) ou même le tribunal d’instance pour faire valoir ses droits.
Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis
Publié le 28/10/2024
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