Tout savoir sur le dispositif Loc'Avantages

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Le dispositif Loc'Avantages a été mis en place par le gouvernement français et il vise à encourager les propriétaires de biens immobiliers à louer leurs logements à des loyers inférieurs au prix du marché. Il succède au dispositif "Louer Abordable" et s'inscrit dans une politique de soutien au logement abordable pour les ménages à revenus modestes ou intermédiaires. En contrepartie de cette modération des loyers les propriétaires bénéficient d'avantages fiscaux ce qui rend le dispositif attractif pour une partie des bailleurs.

Objectifs du dispositif Loc'Avantages

L’objectif principal de Loc'Avantages est d’augmenter l’offre de logements « abordables » notamment dans les zones où le marché locatif est tendu. Le dispositif cherche à réduire les inégalités d’accès au logement en incitant les propriétaires à proposer des loyers inférieurs à ceux pratiqués sur le marché privé. En favorisant la location à des ménages aux revenus modestes ou intermédiaires le dispositif contribue à l'inclusion sociale et au maintien des habitants dans les zones où les prix ont tendance à augmenter fortement.

Il répond également à un autre enjeu, la lutte contre la vacance locative. Les propriétaires sont incités à louer leurs logements vacants, Loc'Avantages permet de remettre sur le marché des biens immobiliers qui pourraient rester inoccupés pendant plusieurs mois ou années.

Fonctionnement du dispositif Loc'Avantages

Le principe du dispositif repose sur une réduction des loyers en échange d’une déduction fiscale sur les revenus fonciers. Pour bénéficier de Loc'Avantages, le propriétaire doit accepter de louer son bien à un prix inférieur aux loyers pratiqués dans sa zone géographique. Plus la réduction de loyer est importante plus l’avantage fiscal accordé est conséquent.

Les niveaux de loyers à respecter par les propriétaires

Le dispositif Loc'Avantages est structuré autour de trois niveaux de loyers qui correspondent à différents taux de réduction par rapport aux prix du marché, à savoir que plus le propriétaire baisse son loyer plus l’avantage fiscal sera élevé dans les limites fixées par le dispositif. Ces niveaux sont définis en fonction des prix du marché local où se situe le logement :

Loc 1 : c’est une baisse correspondant à une réduction modérée par rapport au prix du marché local. Le propriétaire s'engage à louer à un loyer légèrement inférieur à celui pratiqué dans sa zone. Le loyer est 15% inférieur aux loyers du marché.
Loc 2 : le loyer est nettement inférieur aux prix du marché. Il permet de cibler les ménages à faibles revenus qui rencontrent des difficultés à se loger et le propriétaire s’engage à pratiquer un loyer 30% inférieur aux loyers du marché.
Loc 3 : C’est le niveau le plus ambitieux du dispositif. Le loyer pratiqué est largement en dessous du prix du marché. Le loyer est 45% inférieur aux loyers du marché mais uniquement avec intermédiation locative.

Les zones géographiques éligibles au dispositif Loc’Avantages

Comme pour d’autres dispositifs liés à l’immobilier locatif les zones géographiques jouent un rôle déterminant dans l’application de Loc'Avantages. Le dispositif s’applique principalement dans les zones tendues, c’est-à-dire où l’offre de logements est nettement inférieure à la demande, ces zones sont classées en plusieurs catégories :

Zone A bis : comprend Paris et certaines communes limitrophes où la pression immobilière est la plus forte.
Zone A : inclut les grandes agglomérations comme Lyon, Marseille ou Montpellier.
Zone B1, B2 et C : Regroupe d'autres grandes villes ou secteurs où la demande de logements reste importante.

Pour accéder à l’offre, le locataire devra justifier de revenus inférieurs à un plafond, chaque zone a ses propres plafonds de ressources adaptés aux réalités locales du marché.

Conditions pour les propriétaires

Pour bénéficier des avantages fiscaux offerts par Loc'Avantages, les propriétaires doivent répondre à plusieurs critères :

Engagement de location : le logement doit être utilisé comme résidence principale par le locataire et ce logement ne devra pas être considéré comme une passoire thermique.
Loyer plafonné : le propriétaire doit accepter de louer le bien à un loyer inférieur aux prix du marché.
Locataire éligible : le locataire doit respecter un certain plafond de ressources. Ce plafond varie en fonction de la composition de son foyer et de la zone géographique. Le but est de s’assurer que les logements loc'Avantages soient bien attribués à des ménages modestes ou intermédiaires. De plus, il est demandé de ne pas prendre comme locataire un membre de sa famille.
Durée de l'engagement : le propriétaire doit s’engager à louer son bien pour une durée minimale de six ans (ou neuf ans dans certaines conditions).

Avantages fiscaux de Loc’Avantages

L’un des principaux avantages de Loc'Avantages est la réduction d’impôt sur les revenus fonciers. Le pourcentage de déduction fiscale varie selon le niveau de loyer choisi, plus la réduction de loyer est forte, plus l’avantage fiscal est élevé :

Loc'Avantages 1 : un taux de 15% de réduction d’impôts (sans intermédiation locative) ou une réduction d’impôt de 20 % des revenus fonciers (avec intermédiation locative)
Loc'Avantages 2 : un taux de 35% de réduction d’impôts (sans intermédiation locative) et la déduction peut atteindre 40 % des revenus fonciers (avec intermédiation locative).
Loc'Avantages 3 : Le propriétaire bénéficie d’une réduction maximale de 65 % uniquement avec intermédiation locative.

Pour information complémentaire, des majorations sont appliquées si le propriétaire confie la gestion locative de son bien immobilier à un organisme agréé ou s’il s’engage à louer à travers une intermédiation locative sociale.