Investissement locatif : les erreurs à ne pas commettre

Les erreurs à ne pas commettre en réalisant un investissement locatif

Ne pas définir ses objectifs clairement

L'une des premières erreurs est de se lancer sans avoir défini clairement ses objectifs. L’investissement locatif peut répondre à plusieurs besoins tels que générer des revenus complémentaires, préparer la retraite, ou encore optimiser sa fiscalité. Sans une vision précise de ce que l’on souhaite accomplir il est difficile de choisir le bon type de bien, la bonne localisation et même la bonne stratégie d’investissement. Un achat sans objectif précis peut entraîner une mauvaise sélection du bien ou des conditions peu adaptées ce qui impacte la rentabilité à long terme.

Négliger l’étude du marché immobilier local

Investir dans l’immobilier locatif sans une connaissance approfondie du marché local est une erreur fréquente. Chaque ville, chaque quartier a ses propres spécificités, à savoir le niveau de demande locative, typologie des locataires, prix de l’immobilier, dynamisme économique, etc. Il est demandé de bien connaître ces éléments avant d’acheter un bien. Acheter dans une ville en déclin ou dans un quartier mal desservi peut conduire à des difficultés pour trouver des locataires ou à une baisse de la valeur du bien. De plus, les rendements locatifs peuvent varier fortement d’un endroit à l’autre, de ce fait un investissement rentable dans une ville moyenne ne le sera pas forcément dans une petite commune.

Sous-estimer les coûts supplémentaires

Lors de l’achat d’un bien immobilier il est tentant de ne se concentrer que sur le prix d’achat et d’oublier les coûts supplémentaires associés. Frais de notaire, travaux de rénovation, frais de gestion locative, assurance, impôts locaux, impôts sur les revenus et charges de copropriété font partie des dépenses qu’il ne faut pas négliger. L’erreur consiste à mal estimer ces coûts ou à les sous-évaluer ce qui peut peser lourdement sur la rentabilité. Des imprévus comme des réparations urgentes ou des périodes de vacance locative peuvent également impacter la trésorerie, donc une estimation réaliste des charges permet d’éviter des déconvenues.

Se focaliser uniquement sur la rentabilité brute

Une autre erreur fréquente consiste à ne considérer que la rentabilité brute sans prendre en compte la rentabilité nette. La rentabilité brute correspond au rapport entre les loyers perçus et le prix d’acquisition du bien mais elle ne prend pas en compte les charges, les impôts, les travaux, ou encore les périodes de vacance locative. En revanche, la rentabilité nette inclut tous ces éléments et donne une image plus précise de la performance de l’investissement. Se focaliser uniquement sur la rentabilité brute peut donc donner une vision trompeuse du projet.

Savoir anticper pour limiter les risques

Ne pas anticiper les travaux et la gestion de l’entretien

L’entretien d’un bien immobilier et la réalisation de travaux ne doivent pas être sous-estimés. Certains investisseurs se contentent d’acheter un bien sans prévoir les frais d’entretien nécessaires pour le maintenir en bon état. Avec le temps, les logements nécessitent souvent des rénovations qu’il s’agisse de travaux d’amélioration énergétique, de réparations ou simplement d’entretien courant. Ne pas anticiper ces coûts peut rendre l’investissement plus coûteux que prévu. De plus, un logement mal entretenu peut perdre en attractivité et rendre la recherche de locataires plus difficile.

Ne pas connaître les réglementations et les dispositifs fiscaux

L’immobilier locatif est un domaine encadré par de nombreuses lois et réglementations qu’il s’agisse des relations avec les locataires, des normes de décence des logements ou encore des dispositifs fiscaux comme la loi Pinel ou le dispositif Denormandie. Il est également important de savoir que si le bien immobilier est acheté en nom propre, les loyers perçus vont impacter directement les revenus, cette hausse de revenus aura un impact sur les impôts futurs à régler.

Mal choisir le mode de gestion locative

La gestion d’un bien locatif peut être chronophage et complexe surtout si l’on possède plusieurs biens ou si l’on vit loin de la propriété. Certains investisseurs choisissent de tout gérer eux-mêmes pour économiser sur les frais de gestion mais cela peut vite devenir un fardeau. En cas de problèmes (impayés, dégradations), la gestion peut devenir stressante et coûteuse. À l’inverse confier la gestion à une agence peut être une solution mais cela implique des frais supplémentaires qu’il faut prendre en compte dans le calcul de rentabilité. Le choix du mode de gestion doit donc être réfléchi en fonction de la situation personnelle et du temps disponible.

Négliger la sélection des locataires

Choisir ses locataires de manière précipitée ou avec légèreté peut être une source de problèmes futurs. Un mauvais locataire peut générer des impayés, des dégradations du bien, ou même entraîner des procédures d’expulsion longues et coûteuses. Il est important de vérifier la solvabilité des candidats et de s’assurer qu’ils correspondent aux critères définis (stabilité professionnelle, historique de location, etc.). Une sélection rigoureuse des locataires permet de minimiser les risques et d’assurer des revenus locatifs réguliers.

Ne pas penser à la revente

Bien que l’objectif initial d’un investissement locatif soit de générer des revenus, il ne faut pas oublier l’éventualité d’une revente. Il est important de choisir un bien avec un potentiel de valorisation dans le temps. Acheter dans une zone où le marché immobilier est dynamique et en expansion est un gage de plus-value potentielle à la revente. Négliger cet aspect peut réduire les gains lors de la sortie de l’investissement surtout si des conditions imprévues poussent à vendre rapidement.

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Publié le 16/10/2024