Comment défiscaliser avec la loi Malraux ?

Défiscalisation : qu’est-ce que la loi Malraux ?

La loi Malraux, adoptée en 1962, est un dispositif fiscal qui a pour but d’encourager la restauration de biens immobiliers situés dans des zones protégées, comme les secteurs sauvegardés et les quartiers anciens dégradés.

Elle porte le nom d'André Malraux, ancien ministre de la Culture, qui a joué un rôle clé dans la protection du patrimoine français. Ce mécanisme offre aux investisseurs la possibilité de bénéficier de réductions d'impôts en contrepartie de travaux de rénovation, contribuant ainsi à la sauvegarde de l'architecture historique.

En plus d'allier préservation du patrimoine et optimisation fiscale, la loi Malraux incite à revitaliser des zones urbaines qui, souvent, souffrent d'une dégradation ou d'une vacance immobilière. Ainsi, elle participe à l'embellissement des villes tout en offrant un attrait fiscal significatif pour les investisseurs. Ce dispositif représente donc une opportunité unique de conjuguer passion pour l’immobilier ancien et avantages fiscaux, tout en jouant un rôle actif dans la préservation du patrimoine culturel français.

Comment fonctionne le dispositif Malraux ?

Vous envisagez un investissement immobilier grâce à la loi Malraux ? Ce dispositif, en vigueur depuis 1962, a pour objectif de favoriser la restauration de biens immobiliers dans des zones protégées, contribuant ainsi à la conservation du patrimoine architectural français.

La loi Malraux continue de jouer un rôle clé dans la préservation des quartiers historiques, en facilitant les projets de rénovation dans des zones souvent menacées par l’urbanisation. Elle offre aux investisseurs la possibilité de bénéficier d’une réduction d'impôt significative, calculée en fonction des travaux réalisés, à condition qu'ils respectent les normes de conservation.

Les biens éligibles au dispositif Malraux doivent être situés dans l'une des zones suivantes :

• Quartier Ancien Dégradé (QAD)
• Aire de Mise en Valeur de l'Architecture et du Patrimoine (AMVAP)
• Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP)
• Secteur sauvegardé

Ces classifications garantissent que les biens concernés contribuent à la valorisation du patrimoine et à l’embellissement des centres urbains. Ainsi en 2024, la loi Malraux, tout en offrant des avantages fiscaux intéressants, encourage une approche responsable envers la préservation de l’histoire et de l’architecture françaises.

Les conditions à respecter en loi Malraux ?

Pour bénéficier de la réduction d'impôt offerte par la loi Malraux, les contribuables doivent respecter certaines conditions précises :

• Engagement de restauration : les investisseurs doivent s'engager à restaurer l'intégralité de l'immeuble afin de pouvoir le mettre en location. Il est essentiel que la rénovation soit conforme aux exigences de conservation du patrimoine.
• Mise en location : l'immeuble rénové doit être loué nu, à titre de résidence principale, pendant une durée minimale de 9 ans. La mise en location doit débuter dans les douze mois suivant l'achèvement des travaux de restauration.
• Délai des travaux : la réduction d'impôt est applicable pendant la période de paiement des travaux, et ce, dans un délai maximal de 3 ans à partir de la délivrance du permis de construire. En cas de fouilles archéologiques, ce délai peut être prolongé d'un an, permettant ainsi aux contribuables de bénéficier d'un avantage fiscal pendant un maximum de 4 années d’imposition.
• Plafond de dépenses : le montant total des dépenses ouvrant droit à réduction d'impôt est plafonné à 400.000 euros sur une période de 4 ans à compter de l’année de délivrance de l’autorisation de travaux.
• Suivi des travaux : les travaux de restauration doivent être supervisés par un Architecte des Bâtiments de France (ABF), garantissant ainsi le respect des normes de conservation du patrimoine.
• Déclaration d'utilité publique : les opérations de restauration doivent être déclarées d'utilité publique, sauf si un plan de sauvegarde ou de mise en valeur a été approuvé pour le secteur concerné.

Ces conditions permettent d'assurer que les projets de restauration respectent les normes de préservation tout en offrant un cadre clair pour les investisseurs souhaitant bénéficier de la loi Malraux.

Qui peut bénéficier de la réduction d'impôt Malraux ?

Tous les contribuables ne peuvent pas profiter des avantages fiscaux offerts par la loi Malraux. Ces incitations sont réservées aux personnes fiscalement domiciliées en France, qui sont soit propriétaires d'un bien immobilier, soit en train d'acquérir un bien dans le cadre d'un projet de restauration.

Ce dispositif est particulièrement destiné aux investisseurs ayant une imposition élevée, cherchant à acquérir un bien immobilier ancien situé dans l'une des zones éligibles définies par la loi Malraux. L'objectif est d'encourager la restauration de ces biens afin de les mettre en location, tout en bénéficiant d'une réduction d'impôt significative sur le montant des travaux réalisés.

La loi Malraux s'adresse aux contribuables motivés par la défiscalisation et désireux de contribuer à la préservation du patrimoine architectural, tout en réalisant un investissement locatif attractif

Les taux de réduction d’impôt loi Malraux 2024 ?

En 2024, la loi Malraux offre des taux de réduction d'impôt attractifs pour les contribuables investissant dans des travaux de restauration. Le montant des travaux pris en compte pour le calcul de cette réduction est plafonné à 400 000 €, étalé sur une période de 4 année consécutive.

Les taux de réduction d'impôt varient selon la localisation de l'immeuble :

• 22 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) avec un Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine (PVAP) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d'utilité publique.
• 30 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec un Plan de Sauvegarde et de Valorisation des Monuments (PSVM) approuvé, ainsi que pour les Quartiers Anciens Dégradés (QAD) et les quartiers conventionnés dans le cadre du Nouveau Programme National de Rénovation Urbaine (NPNRU).

Une évolution notable du dispositif Malraux depuis 2009 permet désormais au vendeur de se charger des travaux de restauration. Précédemment, ces travaux devaient être initiés par le propriétaire ou l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble. Désormais, il suffit de justifier le paiement des travaux au vendeur, ce qui simplifie le processus pour l'investisseur.

Ainsi, en recourant à la vente en l'état futur de rénovation, les acquéreurs bénéficient de solides garanties quant à la réalisation des travaux, avec un budget contractuellement garanti. Cela représente une opportunité intéressante pour ceux qui souhaitent investir tout en bénéficiant d'avantages fiscaux conséquents.

Faut-il financer son investissement Malraux par un crédit immobilier ?

Lorsqu’un investisseur choisit d’acquérir un bien dans le cadre de la loi Malraux, le choix du mode de financement revêt une grande importance. En effet, les revenus fonciers générés par cet investissement seront soumis à l’imposition, au même titre que des revenus fonciers classiques, ce qui inclut les loyers perçus diminués des charges associées. L’imposition se base sur le résultat foncier, avec un taux qui peut s’élever en fonction de la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) de l’investisseur, ainsi que des Prélèvements Sociaux.

Pour réduire, cette imposition foncière, il est souvent judicieux de financer son investissement Malraux par un crédit immobilier plutôt que d'utiliser ses économies personnelles. En effet, les intérêts d'emprunt sont intégralement déductibles des revenus fonciers.

A savoir que le propriétaire peut déduire, sans restriction de montant ou de durée, les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition, la construction, la reconstruction, la réparation, l’amélioration ou la conservation de ses immeubles détenus.  Cette stratégie permet donc de retarder la fiscalisation des revenus fonciers pendant de nombreuses années.

La défiscalisation en loi Malraux : vos questions, nos réponses

La loi Malraux suscite de nombreuses interrogations parmi les investisseurs. Voici nos réponses aux principales questions sur ce dispositif fiscal.

Quelle est la durée minimale de location pour bénéficier de la réduction d'impôt ?

Pour profiter des avantages fiscaux offerts par la loi Malraux, l'investisseur doit s'engager à louer le bien immobilier pendant une durée minimale de 9 ans. Cette obligation vise à garantir que les travaux de restauration contribuent réellement à l'amélioration et à la préservation du patrimoine immobilier dans les zones protégées. De plus, la mise en location doit être effectuée dans les douze mois suivant l'achèvement des travaux.

Quelles sont les zones éligibles au dispositif Malraux ?

Le dispositif Malraux s'applique uniquement aux biens immobiliers situés dans des zones spécifiques, notamment les quartiers anciens dégradés (QAD), les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP), ainsi que dans des secteurs sauvegardés.

Ces zones sont choisies en raison de leur caractère historique ou esthétique, garantissant ainsi que les investissements contribuent à la valorisation et à la protection de l'héritage culturel français. Il est crucial de vérifier l'éligibilité de la localisation du bien avant d'engager des travaux.

Les travaux de restauration doivent-ils être réalisés par des professionnels ?

Oui, pour que les travaux soient éligibles à la réduction d'impôt, ils doivent impérativement être effectués par des professionnels qualifiés. Cette exigence assure que les rénovations respectent les normes de qualité et de sécurité en vigueur, tout en préservant l'authenticité du bâtiment.

De plus, les investisseurs doivent conserver toutes les factures et les documents justificatifs, car ceux-ci seront nécessaires pour prouver la réalisation des travaux lors de la déclaration fiscale.

Rédigé par Gueladjo Toure - Rédacteur expert de Solutis

Publié le 15/10/2024