Lors de la vente d’un bien immobilier plusieurs diagnostics techniques sont demandés pour garantir la transparence de l’opération et protéger à la fois l’acheteur et le vendeur. Parmi eux, le diagnostic Assainissement Non Collectif (ANC) concerne les logements non reliés à un réseau public de collecte des eaux usées. Il s'agit des habitations dotées d’un système individuel qui peut aussi être appelé "assainissement autonome". La question qui se pose est de savoir si ce diagnostic est-il réellement obligatoire pour la vente d’un bien immobilier ?

Ce qu'il faut savoir sur l’assainissement non collectif

Il est important de comprendre ce qu’englobe l’assainissement non collectif (ANC) et pourquoi il fait l’objet d’un diagnostic. L’assainissement non collectif regroupe l’ensemble des systèmes de traitement des eaux usées domestiques dans les zones non raccordées à un réseau d’assainissement public. Cela inclut principalement des fosses septiques, des microstations ou encore des systèmes d’épandage et ces installations permettent de traiter les eaux usées avant leur rejet dans l’environnement, un système qui peut être écologique.

La gestion de l’assainissement non collectif est encadrée par la loi sur l’eau de 1992 et renforcée par diverses réglementations dont celles de 2006 et 2012. Ces lois imposent aux collectivités locales de mettre en place un service public d’assainissement non collectif (SPANC) qui est chargé de contrôler régulièrement ces installations individuelles.

Un diagnostic obligatoire pour la vente d’un bien immobilier ?

La loi impose que tout vendeur d'un bien immobilier doté d’un dispositif d’assainissement non collectif doit fournir à l’acheteur un diagnostic ANC. Ce diagnostic a pour but de vérifier que l'installation respecte les normes en vigueur et qu’elle fonctionne correctement. Si le diagnostic révèle des anomalies ou un dysfonctionnement alors il est possible que l’installation doive être remise en conformité dans un certain délai.

Conformément à la loi intégrée dans le code de la construction et de l’habitation, l’obligation du diagnostic ANC s’applique à la vente de tout bien immobilier non raccordé à un réseau public d’assainissement. Ce document doit être remis à l’acheteur au plus tard lors de la signature de l'acte authentique de vente et le diagnostic doit dater de moins de trois ans au moment de cette transaction.

Quels sont les objectifs du diagnostic ANC ?

Le diagnostic ANC permet de protéger l’acheteur en l’informant de l’état du système d’assainissement en place car si l’installation est défectueuse ou non conforme, l’acheteur en a pleinement connaissance et peut prévoir les travaux nécessaires. Le diagnostic permet également de protéger l’environnement en garantissant que les eaux usées sont traitées correctement ce qui évite la pollution des sols et des nappes phréatiques.

De plus, pour le vendeur ce diagnostic constitue une preuve de transparence et permet de délimiter clairement les responsabilités en cas de problème futur, car l’acheteur ne pourra pas se retourner contre le vendeur pour des défauts non signalés. En cas de non-conformité du système, le vendeur doit effectuer les travaux avant la vente ou alors il peut informer l'acheteur qui pourra alors prendre en charge ces travaux après l'acquisition du bien en décidant d'acheter le bien en l'état. De ce fait, l’acheteur peut négocier une baisse du prix de vente pour compenser les frais de mise en conformité.

Les différentes étapes du diagnostic ANC

Le diagnostic ANC est réalisé par le SPANC qui envoie un technicien sur place pour vérifier l’installation après la prise de rendez-vous. Ce contrôle comporte plusieurs étapes, le technicien analyse la conception de l’installation et vérifie qu’elle correspond aux règles en vigueur. Il inspecte également les différents éléments du système, tels que la fosse, les canalisations, et les éventuels dispositifs de traitement. Le bon fonctionnement de l’ensemble est ensuite évalué notamment en s’assurant que les eaux usées sont correctement traitées avant leur rejet dans le sol.

Le rapport établi à l’issue de ce contrôle mentionne l’état de l’installation. Trois cas de figure peuvent se présenter :

  • Installation conforme : l’installation est en bon état de fonctionnement et respecte les normes en vigueur, aucun travaux n'est donc nécessaire.
  • Installation non conforme mais fonctionnelle : le système fonctionne correctement mais ne respecte pas certaines normes techniques. Des travaux de mise en conformité seront nécessaires.
  • Installation non conforme et défectueuse : l’installation présente des dysfonctionnements majeurs ou des risques pour la santé ou l’environnement. Des travaux de mise en conformité doivent être réalisés dans un délai d’un an après la vente.

Le diagnostic est ensuite remis au vendeur, qui doit le transmettre à l’acheteur. Ce dernier dispose alors de toutes les informations nécessaires pour évaluer l’état du système.

Conséquences en cas de non-conformité

Si le diagnostic révèle que l’installation est défectueuse, des travaux de mise en conformité doivent être réalisés dans l’année suivant la vente. Ce délai est imposé par la réglementation pour garantir que les installations non conformes ne nuisent pas à l’environnement.

Cependant, le vendeur peut ne pas réaliser ces travaux avant la vente, il doit simplement informer l’acheteur de la situation. L’acheteur prend donc en charge ces travaux après avoir acquis le bien et il peut éventuellement négocier le prix d’achat en conséquence. Il est important de noter que le non-respect de l’obligation de diagnostic ANC peut entraîner des sanctions telle qu’une amende à régler.

Mathieu Dubuffet

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Publié le 08/10/2024

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