Comment négocier les frais de dossier d'un prêt immobilier ?

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Lorsqu’un emprunteur contracte un prêt immobilier il peut exister des frais de dossier qui représentent une part non négligeable des coûts annexes à l'emprunt immobilier. Ces frais sont facturés par les banques ou établissements de crédit pour couvrir l'ensemble des démarches administratives liées au traitement du dossier de prêt. Il faut savoir que ces frais ne sont pas figés et peuvent faire l'objet d'une négociation.

Comment expliquer les frais de dossier ?

il est important de comprendre à quoi correspondent exactement les frais de dossier qui sont demandés par la banque pour couvrir le traitement du dossier de prêt immobilier. En pratique, ces frais rémunèrent les services administratifs rendus comme l'analyse du profil emprunteur, l’étude des pièces justificatives ainsi que l’établissement de l’offre de prêt.

Le montant des frais de dossier varie généralement entre 0,5 % et 1,2 % du montant total emprunté mais certaines banques appliquent des plafonds ce qui permet de limiter ces frais à une somme fixe qui peut être comprise entre 500 et 1500 euros. Il est à noter que les frais de dossier ne sont pas systématiquement les mêmes d’un établissement bancaire à un autre, ni même d’un emprunteur à un autre au sein d’une même banque. En d’autres termes, il existe donc une marge de manœuvre pour les négocier.

Que faire pour négocier les frais de dossier de son prêt immobilier ?

La négociation des frais de dossier d'un prêt immobilier est tout à fait envisageable et peut permettre de réaliser des économies. Chaque emprunteur pourra ajuster sa stratégie en fonction de sa situation personnelle et professionnelle et des relations qu’il entretient avec sa banque.

Utiliser la concurrence pour négocier les frais de son crédit immobilier

Une des stratégies les plus courantes pour négocier les frais de dossier consiste à faire jouer la concurrence entre les banques. En comparant plusieurs offres de prêt il sera alors possible d'obtenir une vision globale des pratiques tarifaires des différents établissements de crédits. L’emprunteur pourra mettre en avant les offres les plus avantageuses pour essayer d'obtenir une réduction des frais de dossier auprès de la banque de son choix.

Il est préférable de se munir de preuves en présentant une offre concurrente intéressante en termes de frais ou de conditions de prêt peut pousser la banque à revoir sa position. Les banques sont souvent prêtes à fournir un effort commercial pour éviter de perdre un client potentiel au profit d’un concurrent.

Mettre en avant son profil emprunteur pour négocier les frais de dossier

Le profil emprunteur peut avoir un impact dans la négociation des frais de dossier. Plus le profil est jugé solide par la banque plus celle-ci sera susceptible de faire des concessions pour attirer ou fidéliser le client. Plusieurs critères entrent en ligne de compte pour déterminer la solidité d’un profil emprunteur :

Le niveau des revenus : des revenus stables et élevés rassurent les banques sur la capacité de remboursement.
L’apport personnel : un apport significatif (entre 10 % et 20 % du montant total du prêt) est un bon indicateur.
La stabilité professionnelle : un emploi en CDI avec une ancienneté dans l'entreprise ou le secteur ou encore une fonction publique sont des atouts qui augmentent la crédibilité auprès des banques.
La gestion des comptes : une gestion saine sans incidents bancaires majeurs ou récurrents est aussi un critère positif.

En présentant ces éléments l’emprunteur peut convaincre la banque qu’il représente un faible risque et donc argumenter en faveur d’une réduction ou suppression des frais de dossier. Il faudra alors partir sur une logique que plus l'emprunteur est considéré comme fiable moins la banque a besoin de déployer d’efforts pour analyser et sécuriser le prêt, ce qui peut justifier une réduction des frais. Généralement, les banques ne souhaitent pas perdre les clients avec un bon profil.

S’appuyer sur une relation de longue durée avec sa banque

Les banques sont généralement sensibles à la fidélité de leurs clients. Si l’emprunteur est client d’une banque depuis plusieurs années il aura probablement plus de chances de négocier les frais de dossier, notamment s’il a déjà souscrit à d’autres produits financiers (comptes épargne, assurances, crédits à la consommation, etc.).

Un client fidèle dont l'historique bancaire est solide et dont les comptes sont bien gérés peut demander à bénéficier d’une réduction des frais de dossier lors de sa demande de crédit immobilier. Pour maximiser cette approche, il est recommandé de rappeler à son conseiller bancaire la relation de confiance et de longue durée entretenue avec l'établissement.

Regrouper les services financiers auprès d’un même établissement

Dans une optique de réduction des frais de dossier, il est également possible de négocier en contrepartie d'une souscription à d'autres services bancaires. Il est par exemple possible de regrouper plusieurs services financiers chez la même banque, tels que l’assurance habitation, l’assurance de prêt ou encore l’ouverture d’un compte épargne, l'emprunteur peut donc espérer obtenir des concessions sur les frais liés à son prêt immobilier.

Solliciter l'aide d'un courtier

Faire appel à un courtier en prêt immobilier est une autre méthode pour tenter de réduire les frais de dossier. Les courtiers ont souvent des relations privilégiées avec certaines banques, ce qui leur permet d'obtenir des conditions plus avantageuses pour leurs clients y compris en matière de frais de dossier. De plus, les courtiers connaissent bien le marché et sont capables de repérer rapidement les établissements qui offrent les meilleurs taux et frais annexes.

La négociation des frais de dossier ne doit pas être considérée comme une étape isolée. Elle peut s’inscrire dans une négociation plus large qui peut concerner l'ensemble des conditions du prêt immobilier. En parallèle de la négociation des frais de dossier, l’emprunteur peut aussi chercher à obtenir de meilleures conditions sur d'autres éléments, tels que le taux d'intérêt, les pénalités de remboursement anticipé ou encore les frais de garantie (hypothèque, caution). En diversifiant les axes de négociation, le courtier en prêt immobilier peut chercher à obtenir un accord globalement plus avantageux.