En quoi consiste la clause de substitution dans un compromis de vente ?

Rôle du compromis de vente

Que ce soit pour l'acheteur ou le vendeur, un compromis de vente s'avère indispensable. Il permet de trouver un accord sur la vente proprement dite, tout en laissant du temps pour la rendre possible. On peut penser notamment à la recherche d'un crédit immobilier en vue de financer l'achat immobilier.

Il est possible de mettre en place un compromis de vente pour toute vente de bien immobilier à un acheteur, sachant qu'il s'agit d'un avant-contrat. Celui-ci doit indiquer l'objet de la vente en même temps que le prix fixé pour le bien. Il a pour but de matérialiser l'engagement entre les deux parties.

À l'issue de la signature de ce contrat, l'acheteur peut être tenu de payer une somme d'argent en garantie qui s'élève généralement à 5% du prix de vente, à savoir que la garantie n’est pas forcément demandée.

Utilité de la clause de substitution

Le compromis de vente intègre une clause de substitution, laquelle constitue un processus juridique. Elle donne la possibilité à un tiers de remplacer une partie prenante du contrat. Cette clause se révèle avantageuse non seulement pour l'acheteur, mais aussi pour le vendeur.

Pour le vendeur, cela lui donne encore plus de garantie quant à la vente de son bien immobilier. Si un désistement a lieu, il peut se tourner vers l'acquéreur initial. L'acquéreur initial, pour sa part, peut renoncer à la vente en toute légitimité, sans qu'une sanction puisse être prononcée à son encontre.

En ce qui concerne la substitution, on distingue deux types : la substitution d'une personne physique et la substitution d'une personne morale. Il convient de noter que la clause de substitution contribue à procurer au compromis de vente plus de flexibilité.

Les caractéristiques de la clause de substitution

La substitution d'acquéreur doit s'effectuer à titre gratuit. Bien qu'elle ne soit pas considérée comme une formalité légale, la clause de substitution doit être présente dans le contrat.

Il est nécessaire que la clause de substitution soit validée par tous les intervenants dans l'avant-contrat pour qu'une substitution puisse s'effectuer. En effet, dans le cas contraire, le vendeur est tout à fait en droit de s'y opposer. Le compromis de vente ne perd pas pour autant sa validité dans une telle situation.

La clause de substitution peut se voir appliquer des formalités par les différentes parties prenantes du compromis de vente. Ce dernier doit en faire mention préalablement à l'établissement du contrat.

Les différences avec la cession de créance

Les dispositions de l'article 1690 du Code civil ne s'appliquent pas à la clause de substitution. Parmi celles-ci figure la notification par huissier. Cela s'explique par le fait que cette clause se distingue de la cession de créance ou cession de contrat.

Par le passé, il arrivait de manière fréquente qu'une clause de substitution impliquait des frais. Le compromis de vente pouvait alors prendre le qualificatif de cession de créance, ce qui est contraire au principe énoncé plus haut.

Rien n'empêche toutefois que l'avant-contrat incorpore certaines conditions stipulées par l'article 1690 du Code civil.

Impact de la clause de substitution

Les dispositions du compromis de vente applicables à l'acheteur initial le sont aussi à la personne substituée. Il peut s'agir du bien immobilier, du prix et du moyen de paiement, entre autres. En outre, le tiers substitué se trouve dans l'impossibilité de faire modifier les conditions du compromis de vente.

Pour que la substitution soit valide, il faut qu'elle intervienne préalablement à la signature définitive pour l'acte de vente. Si ce n'est pas le cas, l'acquéreur initial n'a pas d'autre choix que de payer le montant dû pour le bien concerné. Il est libre ensuite de le vendre à une tierce personne.

Le délai de rétractation

Un délai de rétractation de dix jours est prévu pour un acte ayant trait à l'acquisition d'un bien immobilier destiné à l'habitation. Il en va de même dans l'éventualité d'une construction.

Lorsqu'une substitution est décidée, il est aussi tout à fait possible de bénéficier de ce délai de rétractation de dix jours. Il faut toutefois que les conditions légales spécifiées par l'article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation soient remplies.

Dans le cas où le nouvel acquéreur ne souhaite plus acheter le bien immobilier, il revient à l'acquéreur initial d'honorer le compromis de vente. Par exemple, cela peut se produire s'il n'a pas obtenu de prêt immobilier par exemple.

Rédigé par Hakim Bétroune - Rédacteur expert de Solutis

Publié le 05/12/2024