Compromis, promesse de vente : comment faire la différence ?

Qu’est-ce que le compromis de vente ?

Le compromis de vente, aussi appelé "promesse synallagmatique de vente" est un contrat qui engage les deux parties de manière réciproque. En signant le contrat, le vendeur s'engage à vendre son bien et l'acheteur à l'acheter sous réserve de la réalisation de certaines conditions notamment l'obtention d'un financement. Le compromis de vente est souvent considéré comme une vente définitive avec condition suspensive.

Voici les caractéristiques du compromis de vente :

• Engagement réciproque : les deux parties sont tenues de réaliser la vente, sauf si l'une des conditions suspensives n'est pas réalisée.
• Conditions suspensives : les clauses peuvent inclure l'obtention d'un prêt immobilier par l'acheteur.
• Délai de rétractation : l'acheteur bénéficie d'un délai de rétractation de dix jours après la signature du compromis. Durant ce délai, il peut annuler l'accord sans pénalité.
• Dépôt de garantie : souvent l'acheteur verse un acompte de 5 à 10 % du prix de vente lors de la signature du compromis.

Qu’est-ce que la promesse de vente ?

La promesse de vente, ou "promesse unilatérale de vente", engage uniquement le vendeur à vendre son bien à l'acheteur à un prix déterminé et pendant une durée précise. L'acheteur quant à lui n'est pas encore engagé à acheter. Il bénéficie d'une option d'achat qu'il peut lever ou non, généralement contre le versement d'une indemnité d'immobilisation.

Voici les caractéristiques de la promesse de vente :

• Engagement unilatéral : seul le vendeur est engagé à vendre son bien. L'acheteur dispose d'une option pour acquérir le bien à un prix fixé mais il n'est pas obligé de l'exercer.
• Indemnité d'immobilisation : en contrepartie de l'option d'achat l'acheteur verse généralement une indemnité d'immobilisation, souvent équivalente à 10 % du prix de vente. Si l'acheteur décide de ne pas lever l'option cette indemnité reste acquise au vendeur.
• Durée de validité : la promesse de vente précise une durée pendant laquelle l'acheteur peut lever l'option. Passé ce délai, si l'acheteur ne se manifeste pas la promesse devient caduque.
• Rétractation et conditions suspensives : comme pour le compromis de vente, l'acheteur dispose d'un délai de rétractation de dix jours. De plus, des conditions suspensives peuvent être incluses dans la promesse de vente.

Comparaison et choix entre compromis et promesse de vente

Le choix entre un compromis de vente et une promesse de vente dépend des préférences et des besoins des parties impliquées dans la transaction immobilière. Le compromis de vente offre moins de flexibilité pour l'acheteur qui est tenu de finaliser l'achat une fois les conditions suspensives levées.

En revanche, la promesse de vente offre une plus grande flexibilité à l'acheteur qui dispose d'un délai pour lever l'option d'achat sans être immédiatement engagé. Pour le vendeur, le compromis de vente assure que l'acheteur est engagé dès la signature sous réserve des conditions suspensives, tandis que la promesse de vente permet de recevoir une indemnité d'immobilisation si l'acheteur décide de ne pas lever l'option d'achat, ce qui compense le temps pendant lequel le bien est resté immobilisé.

Le compromis de vente est souvent plus détaillé et complexe en raison des nombreuses conditions suspensives qui peuvent être incluses. Tandis que la promesse de vente est généralement plus simple et directe, bien que des conditions suspensives puissent également être ajoutées. En termes de risques financiers, l'acheteur qui signe un compromis de vente court le risque de perdre l'acompte versé en cas de non-respect des engagements, sauf si une condition suspensive n'est pas réalisée.

Dans le cas de la promesse de vente, l'acheteur peut perdre l'indemnité d'immobilisation s'il ne lève pas l'option d'achat, mais il ne s'expose pas à des engagements financiers plus importants.

Processus de signature et formalités

La signature de ces contrats peut se faire sous seing privé ou devant notaire, la signature devant notaire offre des garanties supplémentaires en termes de validité et de conseils juridiques.

La promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts dans un délai de dix jours suivant sa signature, ce qui entraine le paiement de droits d'enregistrement. Le compromis de vente n'exige pas cet enregistrement, c’est pourquoi les agents immobiliers privilégient le compromis de vente.

Avant la signature, certaines formalités doivent être accomplies telles que la vérification de la situation hypothécaire du bien, la réalisation des diagnostics obligatoires (performance énergétique, amiante, plomb, etc.) et l'information de l'acheteur sur les risques naturels et technologiques.

En d’autres termes, choisir entre un compromis de vente et une promesse de vente nécessite une évaluation attentive des besoins et des attentes de chaque partie. Le compromis de vente est plus simple et offre un engagement plus ferme et bilatéral, ce qui sécurise la transaction pour les deux parties. En revanche, la promesse de vente accorde une plus grande flexibilité à l'acheteur tout en garantissant une compensation financière pour le vendeur en cas de non-levée de l'option d'achat.

Questions fréquemment posées sur le compromis de vente et la promesse de vente

Puis-je me rétracter après une promesse de vente ?

Oui, il est possible de se rétracter après avoir signé une promesse de vente. L'acheteur bénéficie d'un délai de rétractation de dix jours à compter de la notification de la promesse de vente. Pendant cette période l'acheteur peut annuler son engagement sans pénalité et récupérer l'intégralité de l'indemnité d'immobilisation versée.

Est-il obligatoire de verser un acompte lors d'un compromis de vente ?

Il n'est pas obligatoire de verser un acompte lors de la signature d'un compromis de vente mais cela reste une pratique courante. L'acompte est généralement de 5 à 10 % du prix de vente et sert à montrer la bonne foi de l'acheteur, de plus, il permet de sécuriser la transaction pour le vendeur. Cet argent est généralement conservé par le notaire jusqu'à la finalisation de la vente.

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Publié le 25/09/2024