Conditions suspensives définition

• Une promesse de vente introduit l’obligation de livraison d’un bien en vue de percevoir une somme d’argent. A sa signature, la vente doit se faire quelques soit les conditions. Sauf si des clauses suspensives existent.

Les conditions suspensives : forme et fond

Lors de la conclusion du compromis de vente chez le notaire ou chez l’agent immobilier les parties peuvent s’accorder sur des conditions suspensives qui annulent cet accord si des évènements rendent impossible l’exécution des obligations (l'article 1304 du Code civil dispose). Plusieurs conditions suspensives prévoient les possibilités de sortie de contrat qu’elles soient d’ordre réglementaire ou financière.

A contrario une condition potestative demeure motivée par l’acquéreur seul, ce qui en général entraîne des indemnités ou des compensations. Si le Code civil prévoit un tel dispositif c’est pour protéger l’acquéreur dans une moindre mesure de conditions défavorables qui ne tiennent pas uniquement de sa position. Il peut concerner l’impossibilité de financer le bien ou si la transaction subie ou non un changement d’usage.

Pourquoi utiliser une condition suspensive

Par exemple, si un propriétaire cherche à construire un terrain alors qu’il désire s’assurer que la construction sur cet emplacement soit possible, il peut intégrer dans le compromis de vente une condition suspensive liée au permis de construire. Attention tout de même à se faire aider par un professionnel car cette caractéristique demande beaucoup de précisions. Autre exemple, pour se protéger de la préemption d’une collectivité locale, la condition suspensive peut annuler la vente.

Ce type d’accord s’utilise principalement dans le milieu agricole où la SAFER peut agir dans ses missions d’aménagement du territoire avec ce  droit (missions de protection du milieu rural). La loi intègre elle aussi des conditions spécifiques qui annulent la vente selon les formes requises sans aucune pénalité (dix jours de réflexion).

Extinction des obligations et conditions suspensives

Les obligations des conditions suspensives s’éteignent à partir du moment où aucune disposition du contrat ne prévoit d’annulation. A ce moment précis, la vente devient définitive et se régularise devant le notaire par un acte authentique. Le dépôt de garantie s’impute sur le prix de vente comme toute immobilisation versée par l’acquéreur pour cette transaction. Les obligations s’éteignent aussi si les conditions suspensives interviennent car dans ce cas le compromis est considéré comme caduc.

Ces conditions sont parfois extérieures à la volonté de l’acquéreur comme le refus de financement de la banque. La rétractation légale qui respecte les formes requises, prévoit sans aucune pénalité l’annulation de la transaction. Le vendeur peut aussi demander des dommages et intérêts s’il constate que l’acquéreur œuvre pour qu’aucune condition suspensive ne soit réalisée

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Mis à jour le 09/10/2022

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