Comment calculer les intérêts intercalaires ?

Crédit immobilier : qu’est-ce que les intérêts intercalaires ?

Les intérêts intercalaires sont des frais supplémentaires appliqués par les banques lorsque le montant de votre crédit immobilier est débloqué de manière progressive, par exemple lors de la construction d’une maison ou d’un achat en Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA). Contrairement à un crédit classique où le capital est débloqué en une seule fois, les intérêts intercalaires sont calculés sur les sommes débloquées avant que le remboursement du capital ne commence.

Ces intérêts continuent d’être appliqués jusqu’à ce que la totalité du prêt soit débloquée, moment à partir duquel vous commencerez à rembourser le capital de votre emprunt. L’amortissement de celui-ci marque la fin de la période des intérêts intercalaires.

En attendant le déblocage final, généralement à la fin du chantier ou à la livraison de votre bien, vous ne payez donc que les intérêts intercalaires (calculés sur les montants débloqués) ainsi que vos mensualités d’assurance emprunteur.

Autrement dit, les intérêts intercalaires compensent le décalage dans le remboursement du capital, permettant à la banque de percevoir des intérêts sur les montants débloqués jusqu’à la mise en place du remboursement définitif.

Comment calculer les intérêts intercalaires ?

Le calcul des intérêts intercalaires est basé sur la somme des montants déjà débloqués par la banque. Ces intérêts sont calculés en appliquant le taux de votre crédit immobilier sur le montant débloqué, avant le remboursement du capital. Pour calculer vos intérêts intercalaires mensuels, vous pouvez utiliser la formule suivante :

Mensualité des intérêts intercalaires = (Montant débloqué X Taux d’intérêt annuel) ÷ 12

Prenons un exemple d'achat en VEFA d'une maison, avec un prêt de 300 000 € à un taux de 1,20 % sur 20 ans. La banque débloque les fonds en plusieurs étapes au fur et à mesure de l'avancement du chantier :

1. Première étape : déblocage de 30 % des fonds à la pose des fondations

• Montant débloqué : 90 000 €
• Intérêts intercalaires : 90 000 € X (1,2 % /12) = 90 €

Vous paierez donc 90 € d'intérêts intercalaires par mois jusqu'au prochain déblocage de fonds.

2. Deuxième étape : déblocage de 40 % supplémentaires à la mise hors d’eau

• Nouveau montant débloqué : 90 000 € + 120 000 € = 210 000 €
• Intérêts intercalaires : 210 000 € X (1,2 % /12) = 210 €

À ce stade, vos intérêts intercalaires s'élèvent à 210 € par mois.

3. Troisième étape : déblocage de 25 % supplémentaires à l'achèvement des travaux

• Nouveau montant débloqué : 210 000 € + 75 000 € = 285 000 €
• Intérêts intercalaires : 285 000 € X (1,2 % /12) = 285 €

Vous payerez donc 285 € jusqu'au dernier appel de fonds.

4. Dernière étape : déblocage des 5 % restants à la livraison du bien

• Montant total débloqué : 300 000 €
• À ce stade, le remboursement du capital débute et les intérêts intercalaires cessent.

Voici un exemple d'échéancier :

Quelle est l’utilité des intérêts intercalaires ?

Bien qu’ils augmentent le coût total du crédit immobilier, les intérêts intercalaires apportent une certaine flexibilité, particulièrement utile dans le cadre d’un projet immobilier progressif, comme la construction d’un bien neuf ou l’achat sur plan (VEFA).

Dans ces situations, il est courant que l’emprunteur doive continuer à payer un loyer jusqu’à la livraison du bien. Les intérêts intercalaires permettent alors de débloquer progressivement les sommes nécessaires au fur et à mesure de l’avancement des travaux, ce qui évite d’avoir à rembourser immédiatement les mensualités complètes du prêt.

Cette souplesse est particulièrement avantageuse pour éviter de cumuler le paiement d’un loyer et les mensualités pleines d’un prêt immobilier. Vous ne payez ainsi que des intérêts sur les montants débloqués, ce qui allège temporairement vos charges financières pendant la période transitoire avant d’intégrer votre nouveau logement.

Ainsi, bien qu’ils représentent un coût supplémentaire, les intérêts intercalaires offrent une solution adaptée aux emprunteurs qui doivent gérer la transition entre deux résidences ou financer un projet immobilier en plusieurs étapes.

Comment éviter les intérêts intercalaires ?

Les intérêts intercalaires peuvent représenter un coût important, surtout si vous continuez à payer un loyer en attendant la livraison de votre bien. Heureusement, il existe plusieurs solutions pour réduire, voire éviter ces frais supplémentaires :

Opter pour une franchise totale

Si vous souhaitez éviter de payer les intérêts intercalaires pendant la période de construction, vous pouvez demander à votre banque une franchise totale. Cette option permet de reporter le paiement des intérêts intercalaires au moment où vous commencez à rembourser le capital de votre prêt.

Toutefois, il faut garder à l’esprit que les intérêts reportés seront capitalisés, c'est-à-dire que des intérêts seront également appliqués à ces montants reportés. Cela peut augmenter le coût total de votre crédit. Pour évaluer l’impact de cette solution, il est conseillé de réaliser une simulation avec l’aide de votre conseiller bancaire.

Passer directement à l’amortissement du prêt

Si vos revenus vous le permettent et que votre banque l’accepte, vous pouvez entamer immédiatement le remboursement de votre prêt, sans passer par la phase d’intérêts intercalaires.

Cela signifie que vous commencez à amortir le capital dès le premier déblocage de fonds, ce qui vous permet d’économiser sur le coût total du crédit. Toutefois, cette solution peut augmenter votre taux d’endettement, il est donc important de vérifier sa faisabilité avec votre banque.

Négocier un différé de remboursement des intérêts intercalaires

Si payer des intérêts intercalaires en plus de votre loyer s’avère trop onéreux, vous pouvez négocier avec votre banque un différé de remboursement. Cette option permet de ne régler les intérêts intercalaires qu’à la remise des clés.

Ils seront alors additionnés aux intérêts classiques du prêt. Avant la livraison du bien, vous ne paierez que l’assurance emprunteur, ce qui peut alléger vos mensualités durant la phase de construction.

Diviser votre crédit en plusieurs prêts

Certaines banques proposent une alternative qui consiste à diviser le crédit immobilier en plusieurs prêts correspondant aux différentes étapes du déblocage des fonds.

Chaque prêt est alors intégralement libéré en une seule fois et commence immédiatement à être amorti. Cela permet d'éviter complètement les intérêts intercalaires puisque vous rembourserez directement chaque prêt, au fur et à mesure des appels de fonds.

Calcul des intérêts intercalaires : Vos questions, nos réponses

Vous avez des interrogations sur le calcul des intérêts intercalaires ? Voici quelques-unes des questions les plus fréquentes et nos réponses pour vous aider à mieux comprendre leur fonctionnement et leur impact.

Les intérêts intercalaires augmentent-ils le coût total de mon crédit ?

Oui, les intérêts intercalaires augmentent le coût global de votre crédit immobilier, car ils représentent des frais supplémentaires que vous payez avant de commencer à rembourser le capital emprunté. Pendant la période de déblocage progressif des fonds, vous ne remboursez que les intérêts sur les montants déjà libérés, ce qui peut alourdir votre budget.

Il est donc crucial d'anticiper ces frais et d'évaluer leur impact sur vos finances. Pour réduire ces coûts, vous pouvez discuter avec votre banque de solutions telles que la franchise totale ou l'amortissement immédiat du capital. Cela vous permettra de mieux gérer votre emprunt et d'alléger le poids des intérêts intercalaires.

Peut-on négocier les intérêts intercalaires avec la banque ?

Oui, il est souvent possible de négocier certaines modalités concernant les intérêts intercalaires avec votre banque. Vous pouvez, par exemple, demander un report de leur paiement sous forme de franchise totale ou explorer des options de réorganisation du plan de financement pour minimiser ces frais. N’hésitez pas à discuter avec votre conseiller Solutis des différentes alternatives disponibles afin de trouver la solution la plus adaptée à votre situation.

Existe-t-il des solutions pour réduire le montant des intérêts intercalaires ?

Vous pouvez réduire le montant des intérêts intercalaires en choisissant d’amortir directement le capital dès le premier appel de fonds, si cela est possible avec votre banque. Une autre solution consiste à opter pour un prêt structuré en plusieurs tranches, où chaque partie est amortie séparément, ce qui évite les intérêts intercalaires.

Quels sont les risques si je n’anticipe pas bien les intérêts intercalaires ?

Si vous ne prévoyez pas correctement les intérêts intercalaires, vous pourriez vous retrouver avec des frais plus élevés que prévu, ce qui pourrait compliquer la gestion de vos finances pendant la période de construction ou d’achat. Il est donc essentiel de bien évaluer l’impact de ces frais et de discuter avec votre banque pour éviter les surprises.

Rédigé par Gueladjo Toure - Rédacteur expert de Solutis

Publié le 07/10/2024