Crédit immobilier : que signifie appel de fonds ?

Crédit immobilier : qu’est-ce qu’un appel de fonds ?

Un appel de fonds est une procédure financière par laquelle un professionnel, généralement un notaire ou un promoteur immobilier, demande à l'acquéreur de libérer des fonds à différentes étapes d'un projet immobilier. Cette démarche est essentielle pour assurer le bon déroulement des transactions, qu'il s'agisse de l'achat d'un bien existant ou d'une construction neuve.

Le principe est simple : lors de l'achat d'un logement, les fonds sont libérés progressivement, en fonction de l'avancement des travaux ou des étapes administratives. Par exemple, lors de l'achat d'un bien immobilier ancien, l'appel de fonds peut intervenir lors de la signature de l'acte de vente chez le notaire, où une première partie du montant doit être versée. Dans le cas d'une construction, des appels de fonds peuvent être effectués à chaque étape clé, comme la réalisation des fondations, l'achèvement des murs, ou la mise en place de la toiture.

Ces appels de fonds garantissent que les parties impliquées respectent leurs engagements financiers tout au long du processus. Pour les acquéreurs, comprendre ce mécanisme est crucial pour anticiper les besoins de trésorerie et éviter des surprises lors de l'avancement de leur projet immobilier.

L’appel de fonds du notaire pour l’achat d’un logement ancien

Lorsqu’un acheteur souhaite acquérir un logement ancien, il est courant de recourir à un prêt immobilier pour financer cet achat. Avant la signature de l’acte de vente, le notaire joue un rôle central en procédant à un appel de fonds. Cette demande de déblocage des fonds est adressée à la banque qui a accordé le prêt, et elle est indispensable pour finaliser la transaction.

L’appel de fonds doit spécifiquement mentionner le prix d’achat du bien, le montant exact que la banque doit transférer, ainsi que la date prévue pour la signature de l’acte de vente. Une fois que la banque reçoit cette demande, elle effectue un virement des fonds sur un compte séquestre ouvert par le notaire. Ce compte est sécurisé et permet de garantir que l’argent ne sera libéré qu’après la signature de l’acte de vente.

Il est important de noter que si l’acheteur finance l’acquisition de son logement sans recourir à un prêt, le notaire exigera également le versement du montant total de la vente sur son compte séquestre avant de procéder à la signature de l’acte authentique. Cela assure la protection de toutes les parties impliquées et sécurise le processus de transaction immobilière.

L’appel de fonds dans la construction d’une maison

Lorsqu'il s'agit de construire une maison, l'appel de fonds est une procédure essentielle par laquelle le constructeur ou l'entrepreneur soumet des demandes de paiement au propriétaire. Cette pratique est encadrée par le contrat de construction, qui précise les étapes de paiement en fonction de l'avancement des travaux.

Le contrat fixe les échéances et les montants à verser à chaque phase du projet, ce qui permet à l'acheteur de libérer des fonds progressivement. Cette approche protège l'acquéreur, en veillant à ce qu'il ne paie qu'après la réalisation de travaux spécifiques. Ainsi, les appels de fonds se déclenchent à mesure que les différentes étapes de construction sont complétées.

Par exemple, à l’achèvement des gros œuvres, une partie significative du coût total est demandée, souvent jusqu'à 95 % du montant convenu. Le dernier 5 % est généralement réglé lors de la réception finale des travaux, une étape où le propriétaire s’assure que tout est conforme aux attentes et aux normes établies dans le contrat.

L’appel de fonds dans une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)

Dans le cadre d'une Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA), le processus d'appel de fonds est structuré et réglementé afin de protéger les intérêts des acheteurs. Le premier versement intervient lors de la signature du contrat de réservation avec le promoteur.

Ce montant est strictement encadré par la loi : selon l’article R 261-28 du Code de la construction et de l’habitation, il ne peut pas excéder 5 % du prix de vente si l'acte authentique est signé dans l'année qui suit, et 2 % si la signature a lieu dans un délai d'un à deux ans.

Après ce premier versement, le promoteur émettra des appels de fonds à chaque étape clé de l'avancement des travaux. Conformément à l’article 261-14 du Code de la construction et de l’habitation, les pourcentages maximums des paiements à chaque phase sont les suivants :

• 35 % du prix lors de l'achèvement des fondations
• 70 % lorsque le bâtiment est mis hors d’eau
• 95 % à la fin des travaux

Le dernier 5 % du montant total doit être réglé au moment de la livraison du bien, sous réserve que le logement soit conforme aux termes du contrat de vente.

Il est également courant que le promoteur exige un paiement de 30 % du prix lors de la signature de l'acte authentique de vente devant notaire. En outre, le promoteur a la possibilité d'ajouter des appels de fonds intermédiaires, à condition de respecter les plafonds prévus par la réglementation en vigueur.

L’appel de fonds en copropriété

Lorsque vous acquérez un appartement au sein d’un immeuble en copropriété, il est important de comprendre comment fonctionnent les appels de fonds relatifs aux charges et aux travaux. Le syndic de copropriété envoie généralement des appels de fonds pour les charges courantes aux copropriétaires, habituellement une fois par trimestre.

Pour déterminer le montant de ces charges, il suffit de se référer au budget prévisionnel de la copropriété, qui est divisé par quatre (pour les quatre trimestres) et réparti selon la valeur des lots de chaque copropriétaire.

Chaque année, lors de l'assemblée générale des copropriétaires, le syndic présente les comptes et ajuste les appels de fonds en fonction des dépenses réelles. Si les charges ont été sous-estimées, il peut alors y avoir une demande complémentaire pour équilibrer le budget.

En outre, le syndic peut également solliciter des fonds pour des travaux de copropriété, suivant le calendrier établi lors des votes en assemblée générale. Cela peut inclure des projets d'amélioration des parties communes ou de maintenance préventive.

Il est également possible que, durant la période de propriété, l'association des copropriétaires décide d'entreprendre des travaux majeurs, tels que la rénovation de la façade ou la mise à niveau des systèmes de sécurité.

Dans ces cas, des appels de fonds spéciaux peuvent être émis. Ces demandes peuvent être présentées sous forme de montant forfaitaire ou de contributions basées sur la quote-part de chaque copropriétaire, garantissant que chaque membre contribue équitablement aux dépenses liées aux travaux.

Appel de fonds : vos questions, nos réponses

Lors de l'achat d'un bien immobilier ou de la construction d'une maison, les appels de fonds peuvent susciter de nombreuses interrogations. Voici quelques-unes des questions les plus fréquemment posées concernant les appels de fonds, accompagnées de réponses claires pour vous aider à mieux comprendre ce processus essentiel.

Pourquoi est-il important de comprendre les appels de fonds ?

Comprendre les appels de fonds est essentiel pour anticiper les dépenses et gérer efficacement son budget. Cela permet également de s'assurer que chaque paiement est en adéquation avec l'avancement des travaux ou la progression de la transaction immobilière, garantissant ainsi une transparence et une sécurité financière tout au long du processus.

Que faire si un appel de fonds semble injustifié ?

Si vous estimez qu'un appel de fonds est injustifié, il est essentiel de commencer par consulter les documents contractuels et le budget prévisionnel de la copropriété ou du projet. Cela vous permettra de vérifier si le montant et les délais demandés sont conformes aux accords préalablement établis.

Ensuite, n'hésitez pas à demander des clarifications au promoteur ou au syndic pour obtenir des explications détaillées sur la nature de l'appel de fonds. Si, malgré ces échanges, des désaccords persistent, envisagez de solliciter l'avis d’un professionnel du droit, tel qu'un avocat spécialisé en droit immobilier, qui pourra vous guider sur les meilleures démarches à suivre et sur vos droits dans cette situation.

Comment sont déterminés les montants des appels de fonds ?

Les montants des appels de fonds sont généralement établis dans le contrat de vente ou le budget prévisionnel de la copropriété, qui précisent les échéances de paiement en fonction de l'avancement des travaux ou des étapes de la transaction.

Il est important que ces montants respectent les réglementations en vigueur, notamment les plafonds fixés par le Code de la construction et de l’habitation. Ces règles visent à protéger les acheteurs en évitant des demandes de paiement excessives ou inappropriées, garantissant ainsi une plus grande transparence et une meilleure gestion financière tout au long du processus.

Rédigé par Gueladjo Toure - Rédacteur expert de Solutis

Publié le 11/10/2024