Comment éviter les intérêts intercalaires ?

Intérêt intercalaire d’un prêt immobilier : qu’est-ce que c’est ?

Les intérêts intercalaires sont des intérêts que vous payez temporairement sur les fonds débloqués partiellement lors de la phase de construction ou d'achat d'un bien immobilier neuf en VEFA. Contrairement aux intérêts classiques qui débutent dès que le prêt est entièrement versé, les intérêts intercalaires concernent les sommes débloquées progressivement par votre banque, par exemple pour financer différentes étapes de la construction.

Lors d'une acquisition sur plan ou d'une construction, le prêteur libère les fonds en plusieurs tranches, selon l'avancement des travaux ou selon un calendrier préétabli. Pendant cette période, l'emprunteur commence à rembourser uniquement les intérêts sur la somme effectivement versée, avant de démarrer le remboursement global du capital.

Ces intérêts intercalaires peuvent représenter un surcoût important, car tant que le prêt n'est pas intégralement débloqué, vous ne commencez pas encore à rembourser le capital. Il s'agit donc d'une dépense supplémentaire à anticiper lors de la planification de votre projet immobilier.

Dans quels cas paie-t-on des intérêts intercalaires ?

Les intérêts intercalaires s'appliquent lorsque le capital d'un prêt immobilier est débloqué en plusieurs phases. En d'autres termes, ils représentent les frais que l'emprunteur paie sur les montants débloqués progressivement au fur et à mesure de l'avancement du projet. Ces intérêts sont calculés uniquement sur les sommes déjà mises à disposition par la banque, et s'ajoutent à chaque nouvelle tranche débloquée.

Dans plusieurs cas de figure, le paiement d’intérêts intercalaires devient inévitable :

1. Achat d’un bien immobilier neuf en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) : lors de l'acquisition d’un appartement ou d’une maison neuve sur plan, les fonds sont libérés par la banque en fonction de l'avancement des travaux.

2. Construction de maison individuelle sous contrat de construction (CCMI) : si vous faites construire une maison, le déblocage des fonds s'effectue en plusieurs étapes selon les demandes de paiement du constructeur.

3. Réalisation de travaux majeurs financés par un crédit immobilier : pour des travaux d’envergure, les fonds peuvent également être versés par tranche, en fonction des besoins et de l'évolution du chantier.

Chaque déblocage de fonds est réalisé en fonction d’un calendrier prédéfini et validé par la banque. Par exemple, pour la construction d’une maison, les fonds sont libérés de manière progressive :

• 20 % du montant du crédit au moment de la pose des fondations,
• 45 % à la mise hors d'eau (pose du toit),
• 85 % à l’achèvement des travaux,
• et le solde de 100 % lors de la livraison du bien.

Cette méthode de déblocage progressif des fonds permet à l'emprunteur d'éviter de payer simultanément les mensualités complètes du prêt immobilier et un loyer pour son logement actuel. Pendant la phase de construction, seuls les intérêts intercalaires et l'assurance emprunteur sont à régler.

Est-il possible d’éviter les intérêts intercalaires ?

Éviter totalement les intérêts intercalaires est rarement possible, surtout dans les cas où le prêt est débloqué en plusieurs phases, comme lors de la construction d’un bien immobilier ou l'achat en VEFA. En effet, ces intérêts sont calculés sur les sommes déjà débloquées, et leur taux est généralement fixé dès le départ.

Cependant, bien que les taux ne puissent être réduits, certaines solutions peuvent vous permettre de limiter l'impact des intérêts intercalaires :

• Opter pour un prêt avec différé total : certaines banques offrent la possibilité de différer non seulement le capital, mais aussi les intérêts jusqu'à la fin de la période de déblocage des fonds. Cela permet de ne commencer à payer qu’à la fin des travaux, mais attention, les intérêts différés seront ajoutés au montant total de votre prêt, augmentant ainsi la somme à rembourser.
• Coordonner les appels de fonds : une gestion efficace du calendrier de déblocage des fonds peut aider à minimiser les intérêts intercalaires. Si les différentes étapes de construction ou de travaux sont planifiées de façon serrée, cela réduit la durée pendant laquelle vous payez des intérêts sans rembourser le capital.
• Régler une partie du projet avec des fonds propres : si vous en avez la possibilité, utiliser vos propres fonds pour financer certaines étapes du projet peut permettre de réduire le montant des intérêts intercalaires. Moins vous avez besoin de débloquer de fonds auprès de la banque, moins les intérêts seront élevés.

Comment éviter les intérêts intercalaires ?

Bien que les intérêts intercalaires puissent représenter un surcoût important, il existe plusieurs astuces pour les réduire, voire les éviter dans certaines situations. Voici quelques stratégies efficaces pour minimiser leur impact :

Diminuer le temps de réalisation des travaux

Plus la durée des travaux ou de la construction est longue, plus vous paierez d’intérêts intercalaires. Pour limiter ces frais, il est donc crucial de réduire au maximum les délais.

Une bonne coordination entre les différents intervenants (constructeur, maître d’œuvre, etc.) et une anticipation des éventuels imprévus peuvent vous aider à accélérer le processus. Moins vous restez en phase de déblocage progressif des fonds, plus les intérêts intercalaires seront réduits.

Utiliser au mieux son apport personnel

Si vous disposez d'un apport personnel, l’utiliser de manière stratégique peut réduire les intérêts intercalaires. En finançant certaines étapes du projet avec vos propres fonds, vous retardez le moment où vous devez faire appel à la banque pour débloquer le prêt. Cela vous permet de payer moins d'intérêts, puisque ceux-ci sont calculés sur les sommes débloquées. Moins vous empruntez au départ, moins les intérêts seront élevés.

Utiliser plusieurs prêts immobiliers

Une autre option consiste à scinder votre financement en plusieurs prêts distincts, chacun étant débloqué à un moment précis du projet. En ayant recours à plusieurs prêts, vous pouvez ajuster les modalités de remboursement pour éviter de payer des intérêts intercalaires sur la totalité du projet.

Par exemple, vous pourriez opter pour un prêt relais ou un crédit in fine pour une partie du financement, tout en optimisant le déblocage du prêt principal.

Négocier une prise en charge par la banque ou le constructeur

Certaines banques ou constructeurs sont ouverts à la négociation concernant les intérêts intercalaires.

Par exemple, il est possible de demander à votre banque de prendre en charge une partie de ces frais, surtout si vous avez un bon profil emprunteur ou si vous financez un projet important. De même, certains constructeurs proposent d'intégrer les intérêts intercalaires dans le coût global du projet ou offrent des délais plus souples pour le versement des fonds.

Eviter les intérêts intercalaires : vos questions, nos réponses

Pour vous aider à mieux comprendre les intérêts intercalaires et les moyens de les éviter, nous avons rassemblé les questions les plus fréquentes des emprunteurs, avec des réponses claires et pratiques.

Puis-je éviter complètement les intérêts intercalaires ?

Il est difficile d’éviter totalement les intérêts intercalaires, surtout si vous financez la construction d'un bien immobilier ou un achat en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement). Ces intérêts sont généralement inévitables en raison de la libération progressive des fonds. Cependant, vous pouvez limiter leur impact en réduisant les délais de construction grâce à une bonne coordination avec les intervenants, ce qui permet de diminuer le temps de paiement des intérêts.

De plus, en utilisant au mieux vos fonds propres pour financer certaines étapes du projet, vous retardez le déblocage du prêt bancaire, réduisant ainsi les intérêts intercalaires. Enfin, n’hésitez pas à négocier avec votre banque ou votre constructeur pour explorer d'éventuelles options de prise en charge ou de différé de paiement. Ainsi, bien qu'il soit rare d'éliminer complètement ces frais, il existe des stratégies pour les atténuer.

Est-il possible de négocier les intérêts intercalaires avec ma banque ?

Oui, il est souvent possible de négocier les intérêts intercalaires avec votre banque. Certains établissements bancaires peuvent accepter de prendre en charge une partie de ces frais, surtout si vous présentez un profil emprunteur solide et que vous avez une bonne relation avec votre conseiller.

Vous pouvez également explorer la possibilité de négocier un taux préférentiel pour la période des intérêts intercalaires, ce qui peut alléger votre charge financière. Une autre option à envisager est de demander un différé total de remboursement, ce qui permettrait de retarder le paiement des intérêts jusqu'à la fin de la période de déblocage des fonds.

Les intérêts intercalaires augmentent-ils le coût total de mon prêt ?

Oui, les intérêts intercalaires augmentent effectivement le coût total de votre prêt immobilier. Ils sont calculés sur les sommes débloquées au fur et à mesure de l'avancement des travaux, avant même que vous ne commenciez à rembourser le capital emprunté.

En conséquence, ces intérêts s'accumulent et viennent s'ajouter au montant total que vous aurez à rembourser à la fin de la période de construction ou de travaux. C'est pourquoi il est crucial de bien anticiper ces frais lors de la planification de votre projet immobilier.

Existe-t-il des prêts spécifiques pour éviter les intérêts intercalaires ?

Oui, il existe des prêts spécifiques qui peuvent aider à minimiser les intérêts intercalaires. Des options comme les prêts relais ou les crédits in fine peuvent être combinées avec un prêt immobilier principal pour optimiser le financement de votre projet.

Le prêt relais vous permet de financer temporairement l'achat d'un nouveau bien en attendant la vente de votre ancien bien, tandis que le crédit in fine, où seuls les intérêts sont remboursés pendant la durée du prêt, peut être une solution efficace pour éviter le paiement des intérêts intercalaires sur le prêt immobilier principal.

Rédigé par Gueladjo Toure - Rédacteur expert de Solutis

Publié le 11/10/2024